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“借名买房”合同是否有效

来源:  作者:  时间:2017-12-04 00:00

   “借名买房” 是不动产登记制度和政府楼市调控政策下衍生的产物。出于规避限购或贷款政策、购买经济适用房、房改房等保障性住房、享受定向销售等购房优惠等原因,当事人往往采用借名的办法迂回地实现购房目的。借名买房由于有规避政策之嫌,介于合法与非法之间,借名人、出名人和出卖人之间的关系如何界定、借名人要求确权或者更名登记能否得到支持、出名人处分房屋予第三人是否应得到保护等问题,不仅在法律理论上存在争议,在司法或仲裁实践中也有不同的处理意见。

  所谓借名买房,是指一方(借名人)借用他人(出名人)名义购买房屋,并将房屋登记在出名人名下,由借名人实际出资并享有房屋权益。整个交易可分解为两个法律关系:从内部关系上讲,借名人和出名人之间存在借出名人之名登记、房屋权益实际由借名人享有的约定,有些还会约定待法律障碍消除后,出名人协助将房屋过户至借名人名下。从外部关系上讲,由借名人或出名人与出卖人签订房屋买卖合同,合同实际由借名人履行,房屋权益实际由借名人享有,但出名人登记为法律上的所有人。

  假设一

  李某向张某购入房屋,由于李某暂不具备购房资格,其与张某在合同中约定:张某应在指定期限内将房屋过户至李某指定的第三人名下,并协助办理过户所需要的网签、按揭等手续。

  借名人与出卖人签订合同,约定过户至指定人名下,借名人与出卖人之间成立合同。出卖人需配合与出名人签订备案合同,实际上形成阴阳合同的局面,借名人与出卖人之间的合同是实际履行的合同,出名人与出卖人之间仅是形式合同。

  假设二

  李某与张某磋商买房事宜,双方就价款达成一致。由于李某名下已有一套房屋,无法享受贷款优惠,李某提出由亲戚赵某代为交易,张某同意。赵某遂以自己的名义与张某签订合同。

  出名人与出卖人签订合同,出卖人知晓借名人。这种情形构成《合同法》第四百零二条规定的隐名代理,房屋买卖的法律效果及于借名人。但进入法律程序后,代理关系依赖于当事人的举证,否则对于合同主体可能作出不一样的认定。

  假设三

  赵某具有购买经济适用房的资格,李某与其系朋友关系,李某鼓励赵某申请经济适用房,并约定李某实际出资和享有房屋权利。后赵某与政府部门签订经济适用房买卖合同。

  出名人与出卖人签订合同,出卖人不知晓借名人。房屋买卖合同实际上是在出名人与出卖人之间成立,借名人间接地享有合同权利。

  外部关系

  在假设一和假设二中,出卖人知晓借名之事,仍然愿意与借名人或出名人签订合同,那么,双方之间关于买卖房屋的意思表示是真实的,借名买房实际上与一般的购房合同无异,应该认定合同有效。值得一提的是,借名人如果不具有购房资格,是否将导致买卖合同无效?小编认为不会,因为购房资格仅影响能否过户,属于合同履行和目的实现的问题,并不会影响合同效力。

  出卖人不知晓借名之事,比如假设三,如果交易的是商品房,那么,那么出于保护善意第三人的考虑,买卖合同应认定为有效为宜。而如果交易的是经济适用房等保障性住房,那么买卖合同效力是否受到影响?

  经济适用房是国家为了保障低收入者的居住权利而供给的住房,购买经济适用房的指标受到严格限制,只能专属享有,不能转让。小编认为,政府无法查清出名人购买房屋的动机,政府如果知晓借名人的存在则不会与作为代理人的出名人签订合同,那么,依据《合同法》第四百零二条的规定,推定合同仅约束政府和出名人,借名人不能作为合同主体。此时,合同不存在违法情形,应认定为有效。至于借名人和出名人的内部约定是否有效,则另当别论。(当然,不排除在查清案情的情况下,政府主张借名购买经济适用房的合同可撤销或无效并直接收回房屋的可能性。毕竟借名人实际享有房屋权益,的确存在损害社会公共利益的情形。)

  内部关系

  1.在借名购买普通商品房的场合,尽管借名的目的大多在于规避限购、限贷等政策,但限购、限贷政策属于经济政策,并非法律、行政法规的禁止性规定。认定借名约定的效力要从是否损害社会公共利益,是否构成以合法形式掩盖非法目的入手。限购政策的真正目的在于打击囤房、炒房,抑制房价过快上涨,保护公平的购房权利。那么,对于借名约定是否有效的问题恐怕不能一概而论。有的借名人的确存在购房的迫切需要,但暂不满足购房资格,则用借名的方式购房并不侵犯社会公共利益。有的法院或仲裁庭以提起请求时借名人已经具备购房资格为由,认定借名约定有效,这种做法是有道理的。而借名人名下已有数套房屋,或者借名人与出名人并非亲友关系,通过支付费用的方式借用出名人的资格,属于投机炒房的可能性较大,损害公共利益,借名约定应认定为无效。

  2.在借名购买政策性保障性住房的场合,以经济适用房为例,如前所述,其具有较强的公益性,借名购买将导致一个指标被浪费,损害真正有需求的购房者的权利,侵犯社会福利制度和社会公平,以合法形式掩盖非法目的。因此,借名约定无效,如果借名人主张权利,一般不予支持。如果经济适用房已经满五年,可以上市交易,能否将借名的约定转化为有效,又是一个值得讨论的问题。

  3.在借名购买定向销售的房屋等场合,借名人和出名人之间实际上是转让购房指标,这种指标不具有社会公益性,而且借名约定也谈不上恶意串通损害第三人利益,并没有干预的必要。

  在上述情形中,小编已经预设了借名买房协议的存在。在房屋买卖合同履行过程中出现违约的情况下,买房的主体如何认定其实是一个举证问题。

  案例

  张某拟出售房屋,与李某就价款基本达成一致,在协商按揭、过户等问题的阶段,李某的亲戚赵某也加入谈判,最后由赵某和张某签订房屋买卖合同。由于赵某未取得银行同意贷款通知书,在约定期限内也未以现金方式支付余款,张某以赵某为被申请人提起仲裁,要求解除合同并追究违约金。赵某抗辩称,实际上是李某借名买房,张某对赵某提起请求应予驳回。请问该如何处理?

  赵某的抗辩是否成立,必须证明以下几点:第一,李某与赵某之间是否存在借名约定,这一约定如果不是书面的,则需要其他证据印证。第二,哪方实际上履行了买卖合同的义务,比如定金和首期款由哪方交付,按揭手续主要由哪方办理。第三,张某对于借名之事是否知晓。在签订合同时李某或赵某是否就借名一事告知过张某,或者未明确告知张某,但在出现违约情形时,赵某是否已经向张某披露了借名之事。

  对于第三点,从代理的角度分析如下:

  如果签订合同时张某已经知道借名之事,仍然与赵某签订了合同,那么,赵某的行为构成隐名代理,再结合李某实际履行合同的情况,则应认定买卖合同约束赵某和李某,李某才是适格主体。

  如果签订合同时张某不知晓是否借名,但在因李某的原因造成违约时,赵某向张某披露了李某。此时,根据《合同法》第四百零三条的规定,受托人因委托人的原因对第三人不履行义务,受托人应当向第三人披露委托人,第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利,但第三人不得变更选定的相对人。张某具有选择权,但其选择权一经行使不得变更。张某是有权选择赵某作为相对人主张权利的。

  如果在进入仲裁程序前,赵某一直未向张某披露李某,那么,赵某应该承担违约责任。

  可见,只要不能证明出卖方知晓借名之事,合同原则上约束出名人和出卖人。借名人的出资可能被认定为借贷关系,如果确实存在借名约定,出名人承担违约责任后可以向借名人追偿。这也是借名买房中出名人的风险所在。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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