楼市调控下的实用指南：三招应对首付提高

天有不测风云。“4?15新政”炮轰投机炒房，自住客也被误伤当了炮灰。如今在郑州购房动辄六七十万元，甚至上百万，买首套90平方米以上者首付就要多掏六七万元，甚至10万元以上，如果是买第二套改善住房，首付提高约20万元，甚至30万元以上，首付提高成了自住客购房不能

　　天有不测风云。“4?15新政”炮轰投机炒房，自住客也被误伤当了炮灰。如今在郑州购房动辄六七十万元，甚至上百万，买首套90平方米以上者首付就要多掏六七万元，甚至10万元以上，如果是买第二套改善住房，首付提高约20万元，甚至30万元以上，首付提高成了自住客购房不能承受之重，“无法交齐首付怎么办”成了共同的话题。
　　选择退房、改用公积金贷款、开发商垫付部分首付，还是要求降低房价?本报列举新政调控下的实用指南为你出谋划策。我们建议采取以下“三招”，即借鸡生蛋、曲线救国和撕破脸皮。
　　一招：借鸡生蛋
　　方式：由开发商垫付部分首付。
　　策略分析：此策略已经在江湖上出现了，记者了解到郑州部分开发商学习一线城市的经验，已经愿意采用垫付部分首付。开发商要求归还垫付首付最迟时间为交楼时。
　　据郑州市房管局提供的数据，4月份郑州一手房总共成交了住宅销售9607套，均价为5009元/平方米，其中金水区销量最高，共销售4405套，占全市销售的45%，如果按目前改善型需求占70%的话，会有6725套房属于二套房贷提高首付影响行列，而金水区、郑东新区受影响较大。
　　“房贷政策发生变化，很多人贷不到款，但合同都签了，有人要退房”，上个月开盘的郑东新区某项目负责人告诉记者，因为二套房首付提高至五成，三套房考虑不再贷款，现在很多贷款都没批下来，他们也不知道怎么办。金水区一开发商表示：“我们打算给这些购房者垫付一部分首付，让他们分两期还清，最后期限是交楼前。”
　　“此次新政使用大炮打蚊子的方法，来炮轰投机炒房客。投机炒房客的损伤程度还有待验证，但部分自住需求和改善需求者却先被轰个正着：购买90平方米以上的首次置业者首付从二成提高到三成，二次购房者首付从二至四成提高到五成。”王牌企划董事长上官同君说。
　　建议：开发商能做的也仅限于此了。不过在作出决定前，请算一算在每月月供的压力下，按期归还的首付会否成为压垮你的一根稻草。
　　二招：曲线救国
　　方式：就是自己以现有资产、关系和能力，通过其他途径获取资金，达到凑足首付，规避政策。借名买房指自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下，个别购房者采用了“借名买房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。
　　1.抵押贷款购买策略分析：若买家拥有的第一套房已还清贷款，取得红本房产证，可以将房产抵押给银行、典当行、投资担保公司，套取资金，筹齐首期款。据某商业银行工作人员介绍，目前该行的“置换式个人住房贷款”，以房产抵押，最高可以贷到房产评估价的六成，即评估价100万，最高可贷60万元。利率在基准价的基础上上浮10%。
　　建议：贷款前要综合衡量还贷能力，就怕还不起钱，第一套房产也可能被银行查封。
　　2.公积金贷款购买策略分析：记者从郑州市公积金管理机构处了解到，公积金贷款政策尚未收到更改的通知，目前一切如旧。只要还没使用公积金贷过款或者贷款已完成，使用公积金贷款买一手房只要二成至三成首付，贷款利率按中国人民银行公布的住房公积金贷款利率执行，国家调整利率时，当年不调整，通常比商业贷款的7折利率还低。不过公积金贷款不是想要贷多少就贷多少的，商品房、经济适用房面积小于144平方米的不超过所购房产合同价的80%，面积大于144平方米的不超过所购房产合同价的70%;单笔最高贷款金额不超过40万元;具体贷款额度受借款人的最长贷款年限、家庭收入制约。如果你觉得低了，就再贷一部分商业贷款，保证你能搞定首付。建议：虽然公积金贷款在开发商那里并不受欢迎，但是非常时期开发商也愿意。因此，如果你有公积金，而且未曾使用或已经还清，赶紧拨打各地公积金管理中心的电话，申请启用公积金贷款吧。
　　3.家庭内部协议购买策略分析：此策略在家庭内部操作，只要父母或亲人还没购房，能做到首次置业的三成。据银行人士介绍，使用该方法贷款一要看父母或亲人的年龄，银行对60岁以上的人一般都不贷款，即使贷，额度也很低;二要看父母或亲人的收入水平，当然这个可以增加你为共同还款人化解。目前还要加一个条件：1年以上郑州纳税证明或社会保险缴纳证明。当然，还有一个特别重要的问题就是：房产证没有你的名字，日后可能产生房产纠纷，特别是多兄弟姐妹家庭，要提前做好准备。
　　建议：在改签合同之前，你最好与购房名义人签一份协议，亲兄弟也要明算账。协议说明房子是你出资、以他人的名义购买;或者兄弟姐妹共写一份协议，声明该房屋是你一人出资，他们放弃所有权利;或者你父母以赠与的方式或遗嘱的方式将房子赠与你，或者由你一人继承。
　　目前这种方式的衍生办法还有夫妻协议离婚的，名义上为离婚，实际是为了避开楼市新政的限制，避免做炮灰。这种方法在北京、上海等地比较盛行。不过这种方法一定要慎用，如果假戏真做了，可就得不偿失了。
　　三招：撕破脸皮
　　方式：协商降价或诉讼退房。策略分析：由于去年房地产大都挣得盆满钵满，手头资金充裕，想让降价很难很难，记者走访了郑州市的10多个在售楼盘，即使是门庭冷落得半天不见一名顾客，开发商们也都坚定地表示，降价不可能，退房更是不可能，开发商们普遍表示，既然签了合同就应按合同办事，哪能说退就退的。
　　不过，2009年5月13日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
　　(二)》”第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
　　律师李德祥先生认为，根据上述规定，这次房贷政策变更是无法预见的，不属于商业风险的重大变化，而购房者由于该变化导致购买力下降而无法履行合同也是事实。如果打官司的话，法院一般会判购房者解除合同，而不算违约的。
　　建议：既然协商不成，就撕破脸皮，准备好打官司吧。借名买房规避法律或者政策。购买房产需要一定的资格，事实购房人没有资格购买，而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如，有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋，就只能借他人名义买房。再比如，已经拥有住房的居民以他人的身份证登记购买房屋，以规避“限购令”关于不得购买第二或第三套住房的规定。