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房产律师:以借名购买安置房为由要求撤销法院生效文书被驳回

来源:未知  作者:admin  时间:2019-04-08 17:59

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告冯某甲起诉称:我与冯先生均为冯大叔之子。冯大叔在世时承租了甲市XX区1002号院房屋(以下简称1002号院),在冯大叔夫妇去世后,经兄弟姐妹五人协商将承租人变更为我,直至2002年1002号院危改拆迁。拆迁时,经兄弟姐妹五人再次协商,由冯先生之外的兄弟姐妹四人共同出资,委托冯先生办理1002号院拆迁补偿相关手续,由冯先生作为被拆迁安置人购得甲市XX区1505号安置房屋一套(以下简称诉争房屋),并登记至冯先生一人名下,但实际上诉争房屋的产权人为除冯先生之外的兄弟姐妹四人。2015年冯先生与张女士在离婚纠纷诉讼中,隐瞒了诉争房屋真正权属的关键事实,导致(2015)西民初字第12598号民事判决将诉争房屋认定为冯先生与张女士的夫妻共同财产而予以分割,严重侵害了我及其他三位兄弟姐妹的合法财产权益。所以现在特请求法院依法撤销(2016)京02民终4635号民事判决所维持的(2015)西民初字第12598号民事判决第四项。

  二、被告辩称

  被告张女士答辩称:不同意冯某甲的诉讼请求。根据冯先生与XX单位房地产管理所签订的《XX单位公有住宅租赁合同》,自1992年6月1日至2000年5月31日,1002号院的承租人均为冯先生。1002号院所有的拆迁手续与购房手续均由我与冯先生共同完成,且在购买诉争房屋时还使用了我与冯先生二人的工龄,两居室的安置房屋也是考虑了被安置人为我、冯先生和孩子三人的情况。因此,1002号院的拆迁以及诉争房屋的取得均与冯某甲没有任何关系,诉争房屋属于我与冯先生的夫妻共同财产。冯某甲主张诉争房屋为借名买房,借名买房必须在符合相关法律政策的前提下才可能成立。诉争房屋是危改房屋拆迁安置房,按照当时的拆迁政策,冯某甲户口不在1002号院,不属于被拆迁安置人,根本无权购买诉争房屋。诉争房屋已经合法确权颁证,在房屋所有权证未经依法认定为无效或被撤销的情况下,(2015)西民初字第12598号民事判决确认诉争房屋属于我与冯先生的夫妻共同财产,有事实依据。冯某甲没有证据证明该判决有错,不符合提起第三人撤销之诉的法定要件。在冯先生与XX单位机关房地产管理所签订的《XX单位公有住宅租赁合同》,在未经依法认定为无效或被撤销的情况下,则冯某甲不是1002号院的合法承租人。冯某甲没有证据证明对诉争房屋享有任何民事权益,则不存在民事权益被侵害的事实,亦不符合提起第三人撤销之诉的法定要件。在取得诉争房屋之后的十余年中,我与冯先生既是诉争房屋的所有权人也是实际使用人,而冯某甲从未对诉争房屋主张权利,却在我与冯先生离婚之后,突然以第三人身份提起撤销之诉。此外,本案冯某甲起诉状上的签名是冯先生代签的,在诉讼过程中,冯先生对冯某甲全部的证据予以认可,在质证过程中,冯先生还替冯某甲补充说明或发表质证意见,我方认为不能排除冯某甲与冯先生恶意诉讼的情形。冯某甲主张诉争房屋的购房款系冯先生向其他四个兄弟姐妹的借款,但本案中只有冯先生自己书写的两份收条以及其他三位兄弟姐妹出具的说明,没有其他任何资金往来证据,我方认为出资行为并不成立。关于银行贷款由冯先生其他四个兄弟姐妹出资还贷,冯某甲对此并未举证证明,应承担不利后果。综上,我请求依法驳回冯某甲的诉讼请求。

  被告冯先生答辩称:同意冯某甲的诉讼请求及事实与理由。1002号院是我父亲冯大叔生前承租的公有住房,在父母去世后将承租人变更为冯某甲。1977年我回城后没有住房,借住在1002号院的一间小南房,并将户口迁入其中。后1002号院危改拆迁,我们兄弟姐妹五人经协商决定购买回迁房,但当时只有我的户口在1002号院,可以购买回迁房,因此以我的名义签订了《就地安置合同书》并办理其他拆迁和购房手续,但我当时没有资金,就由其他四个兄弟姐妹出资购买回迁房。当时购买回迁房申请贷款利率为3%,而保险公司吸收公众存款利率为14%,因此我将兄弟姐妹的购房款交完回迁房首付款后便存入保险公司,并向银行申请了购房贷款,此笔贷款后续也是用兄弟姐妹的钱还的。在我与张女士的离婚诉讼中,一审法院虽认为本案的诉争房屋属于夫妻共同财产,但我当时认为这是张女士第一次起诉离婚,一审法院应予以驳回,再给我们二人六个月的和好期限,因此未告知其他兄弟姐妹四人诉争房屋存在被分割的可能,导致我与张女士的离婚判决侵害了诉争房屋实际产权人的合法权益。因此,请求法院查明事实,依法维护冯某甲的合法权益。

  三、法院查明

  冯先生与张女士原系夫妻,冯某甲与冯先生为兄弟关系。1996年10月16日,冯先生与XX单位房地产管理所签订的《XX单位公有住宅租赁合同》显示,自1992年6月1日至2000年5月31日,1002号院的承租人为冯先生,使用面积9.94平方米。2002年8月7日,冯先生(乙方)与甲市住总房地产开发有限责任公司(甲方)签订《A地危改区就地安置合同》,主要内容有:“乙方在A地地区内(原住房地址Z胡同1002号)有正式住房壹间,使用面积9.94平方米,建筑面积13.22平方米,应安置人口叁人,分别为:冯先生、张女士、小冯。乙方选择就地安置方式,放弃其他安置方式。乙方自愿购买甲方在A地地区建设的就地安置住房,其住房为:A地危改区1505号住房,建筑面积75.37平方米,该安置住房的用途为普通住宅。”该房屋即为本案的诉争房屋。

  2002年8月9日,冯先生交纳1505号房屋的购房款(首付)61381.14元。2002年8月21日,冯先生、张女士委托中国L银行将145000元房屋贷款转存至存款账户。2002年8月23日,冯先生交纳1505号房屋剩余购房款(贷款)145000元。2007年12月5日,诉争房屋所有权证下发,所有权人登记为冯先生。诉争房屋长期由冯先生出租,房屋租金归冯先生和张女士收取,房屋亦由冯先生与张女士管理。

  四、法院判决

  驳回冯某甲的诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权认为,本案系第三人撤销之诉,审查重点为生效文书是否存在内容错误,该错误是否损害权利人的民事权益。本案中,诉争焦点即为诉争房屋的产权归属问题。下面靳律师为大家作分析:

  首先,诉争房屋的不动产权属证书可证明诉争房屋系冯先生与张女士之夫妻共同财产。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。2002年8月7日,冯先生(乙方)与甲市住总房地产开发有限责任公司(甲方)签订合同,购买了本案诉争房屋,房屋所有权证于2007年12月5日下发,所有人登记为冯先生。因诉争房屋购买于冯先生与张女士之夫妻关系存续期间,故应当认定为二人之夫妻共同财产。

  其次,冯某甲未能充分证明存在借名买房的事实。从合同方面来看,冯某甲与冯先生、张女士之间不存在明确的借名买房协议。难以确认冯某甲与冯先生、张女士就诉争房屋之权属达成过合意。从购房款来源方面来看,诉争房屋分为首付款和银行贷款两部分,购房发票显示首付款6万余元的付款人为冯先生,购房发票和L银行个人贷款支付凭证显示银行贷款14万余元的付款人为冯先生和张女士。冯某甲向法院提供的冯先生的收条,但未提供资金流转的证据,故难以认定冯先生曾收到冯某甲6万余元,亦难以认定该6万余元实际用于购买诉争房屋。因诉争房屋的大部分购房款系用银行贷款支付,应当认定贷款部分购房款已经由冯先生与张女士一次性支付完毕,还贷应理解为冯先生、张女士与银行的债权债务关系。冯某甲主张其系购房款出资人,无充分证据予以证明,难以采信。

  第三,从对房屋的实际控制情况来看。冯先生认可诉争房屋一直由冯先生和张女士实际管理,冯先生、张女士与冯某甲均认可出租期间房租由冯先生和张女士二人收取和支配。以上可看出,冯先生和张女士为房屋的实际控制人。

  最后,从房屋的历史来源看,诉争房屋取得的合同依据系冯先生与甲市住总房地产开发有限责任公司签订的《A地危改区就地安置合同》,根据该合同约定,诉争房屋系依据《甲市XX区A地、建内地区危旧房改造实施细则》对冯先生所居住的1002号院房屋进行危旧房改造所安置的房屋。根据张女士提交的《XX单位共有住宅租赁合同》,1002号院房屋从1992年6月1日至2000年5月31日的承租人为冯先生。张女士主张1002号院房屋拆迁时承租人为冯先生有事实依据,予以采信。冯某甲主张其为承租人,并提交XX单位宿舍房屋租赁登记本单页,由于该登记本非正式租赁合同,租金交纳人与承租人并不必然重合,且该登记本单页未明确写明承租人系冯某甲,效力不足以推翻正式租赁合同,故对冯某甲关于其是1002号院房屋承租人的主张,难以采信。至于冯先生、冯某甲提出《甲市城市房屋拆迁分户调查表》备注中有“此房已被XX单位收回、不对冯某甲个人,只对产权单位”欲证明冯某甲为承租人的主张,靳律师认为从该备注无法得出冯某甲系承租人的结论。根据《甲市XX区A地、建内地区危旧房改造实施细则》中对安置对象的规定,被安置对象应在危改区有常住户口且长期居住。冯某甲在审理中认可其于1986年搬离1002号院房屋,且在拆迁时户口并不在该处。根据相关政策,冯某甲不符合安置条件,其主张应享有安置利益无事实依据,不予采信。

  综上所述,冯某甲既未能证明生效文书存在错误,亦未能证明其对诉争房屋享有民事权益,冯某甲的诉讼请求无事实和法律依据,不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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