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借名购买经济适用房协议是否有效

来源:  作者:  时间:2017-11-27 00:00

   经济适用房是国家为特定人群住房需求而建设的政策性住房,其性质不同于一般商品房,购买时必须先行办理审批手续。不符合购买条件的购房人,借名购买经济适用用房协议肯定是无效的。

  正文:张向山,今年45岁,早年下岗,目前以打零工为生,父亲过世,老母亲又多病。多年来张向山一家四口始终住在赤山市一老旧小区里,房子还是老父亲留下来的,面积不大。妻子见张向山已经四十多岁了,没什么出息,不求上进,便于2012年7月与其离婚,10岁的孩子跟了妻子生活,这样四口之家一下子变成了两口,张向山和老母亲生活,依然住在父亲留下来的老房子里。

  2012年10月,恰逢张向山居住的小区拆迁。作为赤山市被拆迁居民,张向山填写了《重点工程被拆迁居民经济适用房申请表》,经办单位为拆迁办。张向山持此表和《经济适用房审核表》办理购买经济适用房认购手续。

  正常情况下,张向山父亲留下的房子被拆迁,然后张向山又申请到了经济适用房,用拆迁补偿款来购买这套经济适用房是完全没有问题的。可是天有不测风云,人有旦夕祸福,偏偏张向山正要交房款的时候家里出事了,正是这场变故导致张向山居无定所(片花)。

  怎么回事呢?原来张向山的老母亲出了车祸,肇事司机逃逸。医疗费只能由张向山来支付。两个月的时间里,花光张向山所有的拆迁补偿款,最终还是没有把老母亲抢救过来。张向山办完老母亲的丧葬事宜后,想起还有经济适用房的房款没有交,可是这个时候他拿什么交?一个人没钱也没房了,只好寄住到了自己的姑姑家。

  张向山姑姑的一位邻居王利文听说张向山手中有一套经济适用房,没钱交房款,就找到张向山说,要买这套房子,而且王利文承诺给张向山5万元的“好处费”,其余房款由王利文来交。张向山一想也不是坏事,自己正一无所有呢,房子卖给了别人,还能有伍万元钱来维持自己的正常生活,就答应了。

  2013年2月23日,张向山与王利文在签订《房屋转让协议》一份,该协议约定:张向山将经济适用房屋转让给王利文,全部房款由王利文承担;张向山协助王利文完成该房屋所有购房法律程序;待条件允许时,张向山将房屋过户到王利文名下;王利文于15日内支付张向山五万元“好处费”;王利文拥有房屋使用权、支配权。

  协议签订后,张向山如期拿到五万元的“好处费”,王利文交了房款,也如期住进这套经济适用房。双方本来不会再有其他争议。可是张向山妻子的归来,让此事又发生了逆转。(片花)

  怎么回事呢?张向山的妻子离婚后,就带着孩子到外地打工,打工过程中,顺便做了点生意,时间不长就赚了点钱。张向山妻子的日子是好过点了,可是孩子经常吵着要见爸爸。为了孩子的健康成长,张向山的妻子决定回家和张向山复婚。张向山一听到这个消息,当然是无比兴奋。可是兴奋之后就是难过,老婆孩子回来了,全家团圆了,可是无处居住呀,唯一的经济适用房也卖给别人了。怎么办呀?张向山早就听说经济适用房不准买卖,便找到律师咨询,咨询完律师后便一纸诉状将买房人王利文告到法庭。

  张向山诉称,张向山在购买涉案房屋时,时逢老母得病,本人离异无业,生活困难。为解决购买经济适用房资金,张向山与王利文签订经济适用房转让协议,被告王利文代为张向山支付购房款13万元,并给了原告张向山5万元“好处费”。鉴于经济适用房属于国家保障性有限产权房,禁止买卖,双方签订的《房产转让协议》因损害国家和社会利益,违反法律、行政法规的规定,依法应属无效。

  张向山在诉状中表示愿意退还王利文已经支付全部房款及“好处费”。故向法院提出三项请求:1、依法判决原、被告签订的《房产转让协议》无效;2、依法判令被告将涉案房屋腾退给原告;3、依法判令原告将被告代为原告支付的购房款及“好处费”全部返还给被告。

  被告王利文向法庭答辩称:不同意原告张向山的诉讼请求,原告在签订转让协议时一再强调是拆迁房不是经济适用房,且说当时急需要用钱所以才签订的协议,由于房屋升值,为了经济利益,张向山才提起诉讼,请求法院依法驳回原告张向山的诉讼请求。

  庭审中被告王利文当庭表示不在本案中向原告主张损害赔偿,坚持认为双方签订的协议有效、合法。

  人民法院审理后认为本案中双方签署的协议违反国家法律,行政法规强制性规定,支持了原告张向山的全部诉讼请求。双方接到法院判决后均未上诉。张向山用妻子给的钱退了王利文的房款和“好处费”,王利文也退了房。这样张向山一家人就高高兴兴地住进了涉案房屋。

  案件评析:本案中争议的焦点是,转让经济适用房指标的协议是否有效?

  当事人订立合同应当遵守法律法规,不得违反国家法律或者行政法规的强制性规定,不得损害社会公共利益。本案中,原告张向山与被告王利文签订的《房屋转让协议》是双方的真实意思表示。从协议规定的内容及签订的时间来看,当时原告并未获得涉案房产,甚至并未签订涉案房屋的购买合同。双方是在签订《房屋转让协议》后,由被告出资,以原告名义购得涉案房产。然而本案涉案房产系经济适用房。经济适用房国家为特定人群住房需求而建设的政策住房,其性质不同于一般商品房,在购买经济适用房时需要先行办理审批手续。原告以5万元价格出售其购买经济适用房的资格,以及被告借用原告的名义购得经济适用房的行为,均严重违反了经济适用房的相关政策,严重侵害了符合购买经济适用房人群的利益。并且由于经济适用房由国家政策支持并筹建的特点,原告与被告通过协议出售自身购房资格与借用他人名义购买经济适用房的行为,损害了社会公共利益,应当依法认定无效。《中华人民共和国合同》第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

  合同无效后,因该合同取得的财产,应当返还;不能返还的或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿双方因此受到的损失,双方都有过错的,各自承担相应的赔偿责任。第五十八条 合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

  不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。本案中原告虽然存在违法出售购买的经济适用房资格的行为,但是涉案房屋所有权仍登记为原告,因此房屋所有权证书仍具有效力,原告有权依法主张权利。原告要求双方相互返还涉案房屋及购房支出的诉讼请求,应予支持。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

  依法属于国家所有的自然资源,所在权可以不登记。

  第三十四条 无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。

  那么什么是经济适用房呢?《经济适用住房管理办法》第二条本办法所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。

  那么经济适用房能否转让呢?我们说原则上五年内是不能转让的,如果五年内购房人不想居住经济适用房怎么办?我们说应当向政府提出申请,由政府回购。

  《经济适用住房管理办法》第三十条经济适用房购房人拥有有限产权。

  购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需要转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

  购买经济适用房满5年,购房人上市转让经济适用房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。

  从以上的法律规定来看,经济适用房不具有完全产权,只有五年后,通过一定的法定程序取得完全产权后,方可上市交易。同时经济适用房不得用于出租。

  本案的启示:一、违反法律、行政法规的协议是无效的。我们平时签订合同时一定要注意。

  二、我们购买二手房时一定要看看卖房人的房产证,最好到房产部门查一下相关信息,确定所购房屋具有完全产权后,方可购买。卖房人不具有产权或者不具有完全产权的房屋是不能上市交易的。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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