北京律师 ——父母购房登记在子女名下属于赠与吗

原告诉称
原告王某军向本院提出诉讼请求，要求确认北京市海淀区1号房屋归我所有，本案诉讼费由王某梦承担。
事实与理由：我与李某丽原系夫妻，婚后生有女儿王某梦。为避免生意风险，我在没有告知王某梦的情况下，便以王某梦的名义购买了位于北京市海淀区1号房屋（以下简称诉争房屋）一套，买卖合同由我单独签订，我签了“王某梦”的名字并加盖了我自己刻的“王某梦”的人名章。此后诉争房屋由我经营及使用至今，2017年11月王某梦采用非法手段，将诉争房屋恶意转让给第三人，故诉至法院，维护我的合法权益。
 
被告辩称
被告王某梦辩称，诉争房屋是我父母王某军、李某丽购买并将房屋所有权登记在我名下，在王某军无法证明是我代名持有的情况下应推定为赠与。我父母名下房产若干，诉争房屋并非唯一房产。父母买房时即将包括诉争房屋在内三套房屋的全部产权和另两套房产99%的份额登记在我名下。上述行为系父母购房时有选择地做出明确的物权安排，将诉争房屋赠与给我。
诉争房屋核心事宜均由我出面处理，2016年江苏银行以诉争房屋为担保物，将我及他人诉至法院，我为诉争房屋免于强制执行，自行偿还全部债务390万元。现我已将该案原债务人诉至法院并胜诉，此案正在执行当中。对于王某军将诉争房屋出租一事，海淀法院其他案件中均有查明，我会以不当得利起诉，故其占有该房的事实，不能成为其合法所有的依据。
第三人李某丽述称，王某军在办理产权登记时，将诉争房屋登记在婚生子女王某梦名下，应视为对王某梦的赠与，故诉争房屋是王某梦个人财产，应归王某梦所有，故请求法院驳回王某军的诉讼请求。如法院认定诉争房屋系夫妻共同财产，属于我的所有权份额赠与给女儿王某梦，在本案中不再要求分割。
 
本院查明
原告王某军与第三人李某丽原系夫妻，于1989年2月11日生有一女即王某梦。2003年7月10日王某军向X公司交纳诉争房屋购房款2454108元。2004年6月6日，王某军以王某梦的名义（乙方）与X公司（甲方）签订《北京市商品房买卖契约》，约定：乙方自愿购买诉争房屋，房屋建筑面积为320.52平方米，房屋售价为2454108元。王某军在上述合同乙方处签名“王某梦”，并交纳了公共维修基金、契税、印花税等费用。后诉争房屋取得房屋所有权证，所有权人登记为王某梦。房屋所有权证下发后，长期由王某军保管，后王某军办理抵押手续时将所有权证原件交给银行，王某梦于2015年从银行取走。另，王某军还出资购买了另外四套房屋，将其中两套房屋全部产权和两套房屋99%的产权登记在王某梦名下。
自2003年9月入住时起，王某军使用诉争房屋开办茶馆。2012年后，王某军将该房屋出租给他人经营茶馆。王某梦于2017年11月诉至本院要求承租人返还诉争房屋，王某军作为第三人参加诉讼。本院经审理后判决承租人将诉争房屋腾退给王某梦。王某军不服判决提起上诉，认为其系诉争房屋实际产权人，享有房屋的使用权和收益权。二审审理中，王某梦自认已将诉争房屋出售并于2018年4月24日二审期间完成过户，诉争房屋现登记在案外人R公司名下。后北京市第一中级人民法院作出民事判决，认定王某梦现已并非诉争房屋的所有权人，其以诉争房屋所有权人身份提起本案诉讼要求承租人腾退房屋，缺乏事实和法律依据，不能成立，故撤销民事判决，驳回王某梦的全部诉讼请求。
王某军在本院另案起诉王某梦、R公司，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效。本院审理后作出民事判决，认定该房屋买卖合同有效。经本院释明，王某军坚持要求确认诉争房屋归其所有，在本案中不要求分割诉争房屋的售房款。
另经审理查明，2005年11月4日王某军（甲方）与李某丽（乙方）签订《离婚协议》，约定：甲乙双方协商均同意离婚，并商定以下协议条款：一.双方于2005年11月办理正式离婚手续；二.甲方于2006年5月30日前落实如下产业：1.将×家园×楼×1/×2/×3共三套住房给乙方，一套用于自住，两套用于出租，甲方按乙方要求对其住房进行重新装修并购置家具，同时甲方应将其余二套出租。自2006年元月起，全部租金收入归乙方所有；2.甲方负责付清以上房屋全部按揭余款并结清全部欠费，将三套房产权证书交至乙方手中…四.此前登记乙方名下的其他物业交回甲方全权处置，如需办理产权变更时，乙方予以全面配合；五.双方本着一切服从子女教育和发展的原则，暂定王某梦和徐某的户口都随乙方，但仍与甲方同住，今后根据子女个人意愿和教育需要选择。儿女发生的一切抚养和教育的费用均由甲方承担。
2005年11月15日，王某军、李某丽于北京市海淀区民政局办理了协议离婚手续。同日双方在民政部门签订的离婚协议的内容为：1.凡属男女方个人使用的物品，包括衣物，家具用品及车辆均归个人所有，目前已分割完毕，双方无争议。2.目前凡属男方名下的一切资产（包括房产）归男方所有；凡属女方名下的一切资产（包括房产）归女方所有，目前已分割完毕，双方无争议。经询问，王某军、李某丽均认可除登记在王某梦名下的房屋外，双方名下均有婚后购买的其他不动产。
 
裁判结果
驳回原告王某军全部诉讼请求。
 
律师点评
根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国涉外民事关系法律适用法＞若干问题的解释（一）》（以下简称《涉外民事关系法律适用法司法解释》）第一条第（二）项规定，当事人一方或双方的经常居所地在中华人民共和国领域外的为涉外民事法律关系。
本案中，王某梦经常居所地在加拿大，本案涉及的民事法律关系为涉外民事法律关系，故适用《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》和《涉外民事关系法律适用法司法解释》。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定不动产物权，适用不动产所在地法律。本案中，诉争房屋在中国境内，应当适用中华人民共和国的相关法律进行审理。
根据庭审中查明的事实，诉争房屋系王某军、李某丽婚姻关系存续期间以夫妻共同财产购买，产权登记在王某梦名下，购房时王某梦尚未成年，且无独立财产。虽然依据《中华人民共和国物权法》规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但实际生活中，夫妻双方共同出资购房后，可能基于各种因素的考虑而将房屋的产权登记在未成年子女名下，故不能简单地完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产，而应审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。
关于王某军出资购买诉争房屋并登记在王某梦名下的行为是否构成“赠与”一节，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百二十九条规定：“赠与人明确表示将赠与物赠与未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产”。因合同法上的赠与系双方法律行为，需赠与人赠与的意思表示真实、自由，且受赠人应发出接受赠与的意思表示。
而本案中，王某军购买诉争房屋，其以王某梦的名义签订购房合同和取得房屋所有权证时，王某梦仍为未成年人，其民事行为仍需由父母代理，此时王某梦父母可代王某梦接受第三人赠与。如扩大解释将王某军的行为认定构成赠与，赠与人与受赠人皆为王某梦的父母，从而在自己与自己之间发生民事法律行为，该行为不可能发生合同法上的效力，同时，也不属于上述《意见》所述的赠与情形。故王某军购房时将诉争房屋登记在王某梦名下的行为与王某梦之间不成立赠与。
再者，现未有证据显示王某军、李某丽在王某梦成年后，有将诉争房屋赠与给王某梦的共同意思表示，且王某军一直未将诉争房屋的实际控制权交付于王某梦，如认为是赠与行为，王某军、李某丽不会做出此种处置安排。
综上，王某军、李某丽自始至终并未形成将诉争房屋赠与给王某梦的合意，结合诉争房屋的购房款及相关费用均由王某军支付，购房手续由王某军完成，王某军一直控制诉争房屋，长期保管房屋所有权证原件，并将婚后利用夫妻共同财产购买的多套房屋产权均登记在王某梦名下等情形，可认定本案诉争房屋的真正权利人并非王某梦，而应为王某梦父母即王某军、李某丽的共同财产。
从两份离婚协议内容可见，王某军明知诉争房屋登记在王某梦名下，但离婚时仅处理了登记在王某军、李某丽各自名下的不动产，并未对诉争房屋的权属进行分割，故法院认定王某军仅享有该房屋50%的份额。
但需要指出的是，现王某梦将诉争房屋出售给案外人R公司，并已将房屋所有权转移登记至R公司名下，法院已另案判决王某梦与R公司签订的房屋买卖合同有效，在此种情况下，经法院释明，王某军仍要求确认诉争房屋归其所有，该请求在客观上已无法履行，故法院对此主张不予支持。