各类借名买房纠纷的处理办法

 　　借名买房指借名人以出名人的名义购买房屋，房子登记在出名人的名下，房子的实际权益由借名人享有。借名买房出现的原因在于规避房屋限购政策，既借名人没有购买房屋的资格，而出名人具有购买房屋的资格，借名人就以出名人名义购买，待可以办理房屋过户登记时双方再办理过户。但因有的借名买房违反了国家相关法律法规导致合同无效，或是房屋性质特殊无法办理过户登记，或是房子价值上升，出名人不配合办理过户登记等，从而导致了借名买房的各类纠纷。笔者对办理的各种借名买房纠纷案件进行概括总结，就借名买房的各类纠纷进行解析。

　　一、借名购买经济适用房

　　经济适用房面对城市低收入住房困难家庭，对于申购主体具有一定的限制条件。根据北京政府规定，只有北京户籍的低收入住房困难家庭才有申购的资格。那没有购买资格的人借他人名义购买经济适用房合同效力如何?

　　(一)合同效力

　　借名买房合同是否有效?因经适房面向城市低收入住房困难家庭，若已经取得购房资格的人放弃购买，由后边具有购房资格的人递补。若存在借名买房，则就损害了其他具有购房权利人的合法权益，故对于该借名买房合同，实务中法院会以其违反我国《合同法》第52条第4款“损害社会公共利益”为由，认定合同无效。但并不是所有的借名购买经适房合同都无效，如何一定条件的借名买房合同有效。

　　(二)符合一定条件的借名买房合同有效

　　北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要第十条规定，借名购买经适房原购房合同是在2008年4月11日(含)之前签订，且双方约定在经适房的上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。北京法院审理依据在于，2008年4月11日之前，北京没有限制经适房买卖的具体规定，且根据北京市政府发布的《经济适用住房管理办法》规定，经适房取得房产证或是取得契税完税凭证满5年的可以进行上市交易。

　　二、借名购买回迁安置房

　　回迁安置房的性质分为这么几类，一是具有社会保障性质的两限房，二是按经济适用房管理的回迁安置房。对于借名购买回迁安置房的合同效力，实务中对于不同的房屋性质法院认定合同效力不同。

　　(一)借名购买两限房性质的回迁安置房

　　因为两限房属于社会保障性住房，与经济适用住房性质相同，对借名购买两限房合同效力认定与经济适用房相同。

　　(二)借名购买按经济适用房管理的回迁安置房

　　按经济适用房管理的房屋与经济适用房属于两种不同的房屋性质。北京市高级人民法院于2010年12月22日发布的《北京市高级人民法院关于印发<北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)>的通知》第七条规定：出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋，当事人主张房屋买卖合同无效的，不予支持。故若回迁安置房的产权证办下来了，自然可以进行上市交易;若房屋的产权证还没有办理下来，自然无法过户，双方可约定待可以办理房屋的权属转移登记时再办理过户登记。

　　三、借名购买限购的商品房

　　2011年北京出台了“京十五条”，规定了房屋的限购限贷政策，只有北京户籍或不是北京户籍但在北京连续交纳社保或缴纳个人所得税满5年以上的，可获得购房资格。借名买房虽然规避了“京十五条”的规定，但合同本身还是合法有效的，合同双方有继续履行的义务。只不过若借名人仍不具有购房资质，双方仍办不了产权过户，若借名人具备了购房资格，出名人应配合借名人办理过户登记。

　　四、借名购买央产房

　　(一)什么是央产房?

　　央产房是中央在京单位已购公有住房的简称。根据中共中央办公厅、国务院办公厅关于转发建设部等单位关于《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》的通知，从1998年底开始，在京中央和国家机关停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。对于职工以及承租的公房则按照房改政策向职工出售。已经向职工出售的央产房，职工再要向他人进行出售，需要满足一定的限制条件，比如若职工以成本价向单位购买的住房，则视为职工为房屋的完全所有人，可以进行出售;若职工以标准价向单位进行购买，职工再向他人进行出售时，需要先按照成本价补足房款。就交易流程而言，北京的央产房需要由央产房所在单位报蓝岛大厦央产房交易办公室备案之后才可进行上市交易。

　　(二)能否借名购买央产房

　　借名购买央产房合同能否履行的基础在于房屋的原产权单位是否同意。根据我国《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》的规定，央产房的上市交易需要取得原产权单位许可，然后才可到央产房交易中心办理上市交易手续，最终双方才能进行房屋的权属转移登记。该文第八条规定：“涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，应报交易办公室备案，并在职工住房档案中注记。”故该类住房只能按规定由原产权单位回购，或在产权单位职工范围进行交易。可见央产房有的单位允许买卖，有的单位不允许对外出售，故借名购买央产房双方能否办理过户登记，在于产权单位是否同意。

　　五、借名承租公有住房

　　公房是公有住房的简称，1999年我国停止福利分房政策之前，城市居民主要向政府和单位承租，1999年之后房改的时候，居民向产权单位交纳一定的购房款购买公房，使得公房由公产变成属于自己所有的私产。公房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性住房，政府部门对该类房屋承租人有特殊的规定和限制，其承租人必须满足一定的条件，承租资格具有专属性。根据北京市人民政府《关于城市公有房屋管理的若干规定(修正)》文件规定，公房租赁须是本市户籍人口。故不具有承租资格的人借名承租公房，是以“合法形式掩盖非法目的”，违反了我国《合同法》的相关规定，会被认定无效。

　　六、借名购买公有住房

　　1999年我国停止福利分房，在此之前城市居民主要承租政府或是单位的公房解决住房问题，房改的时候允许承租人购买承租的公房。但购房公房须以承租人名义购买，于是便出现了借名购买公有住房。因公房性质种类很多，例如央产房就属于公房一种，故借名买房协议本身有效，但是否能够实际履行，要依据房子的具体性质而定。

　　七、借名买房关系的认定

　　法院在审理借名买房纠纷时主要从以下四个方面予以认定：

　　(一)购房款支付

　　借名人若想证明借名买房关系存在，须提供证据证明自己出资购房。若是银行转款提供转款凭证，若是按揭贷款提供还款凭证，若是现金支付提供收据凭证等。

　　(二)房屋由谁占有、使用

　　借名买房，房子往往由借名人占有、使用、收益。故法院在审理过程中，会审查房屋由谁占有、使用。借名人可通过房屋的物业费、水电煤气等缴费凭证证明自己一直在此居住。

　　(三)购房的原始票据及房屋的产权证书由谁保管

　　借名买房过程中，买房过程中所有的事项都是由借名人处理的，只是以出名人的名义办理，故像购房合同原件，买房人收受购房款时所开出的收据，办理房产证时所要交纳的契税、印花税等票据原件都是由借名人保管。故法院在审理借名买房纠纷中，会审查这些原始票据由谁保管。

　　(四)对于借名买房能作出合理解释

　　借名买房肯定出于一定的原因，借名人对此能否给出一个合理的解释。