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房产律师 ——借名买房房屋被抵押能否起诉要求过户

来源:未知   作者:未知   时间:2021-06-28

北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
原告诉称
原告张某君、李某玲向本院提出诉讼请求:要求被告配合三原告办理房屋转移登记手续,将位于北京市东城区一号房屋(以下简称涉案房屋)登记在三原告名下(三原告之间的份额不需要法院确认)。事实与理由:原告张某君系张某华之子,李某玲系张某华配偶,张某露系张某华与前妻之女。张某华于2016年1月5日去世。张某华与被告在工作中相识,1996年7月31日,因涉案房屋系外销房,被告系外籍身份,故张某华以被告名义购买了涉案房屋。
自购买以来,张某君、李某玲居住涉案房屋至今,且房屋产权证亦由张某君、李某玲持有,物业费、水电费等费用均由张某君、李某玲负担。张某华去世后,张某君、李某玲要求被告配合办理房屋过户手续,但被告予以推诿。2018年11月,被告以自己名义向物业公司缴纳了几个月的物业费。2019年,被告又以自己名义缴纳了3、4、5月的物业费。后经张某君、李某玲至北京市东城区房地产交易中心查询,得知被告已经采取欺骗的方式重新办理了涉案房屋产权证。原告张某君、李某玲认为,张某华与被告系借名买房关系,现张某华去世,三原告系张某华的继承人,被告应配合三原告履行房产过户义务,故起诉至法院,诉如所请。
 
被告辩称
原告张某露未出庭应诉,其提交书面意见称其系张某华的法定继承人,如法院确认涉案房屋系张某华生前购买,张某露应依法享有该房屋相应的继承权。
被告胡某华辩称:涉案房屋系被告购买,买卖合同由本人签订,后续手续委托王某办理。涉案房屋系被告出资购买,第一次付房款的40%,由被告直接支付给开发商,第二次付房款的60%,但记不清钱款流向。因被告与张某华系朋友关系,因此让张某华及其家人在涉案房屋居住。2018年涉案房屋小区更换了物业公司,物业公司直接联系业主要求支付拖欠的各项费用,被告随即支付了费用。
因交纳物业费需要房屋产权证,被告并不清楚产权证在张某君、李某玲处,以为产权证丢失,故补办了产权证。2019年,被告向张某华的继承人主张涉案房屋权利,双方产生纠纷。被告认为,涉案房屋系被告出资购买;三原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效;三原告已经继承了张某华的遗产,并未包括涉案房屋,同时张某华作为被执行人时也没有用涉案房屋还款,因此可以印证该房屋不属于张某华。
第三人张某雪陈述称:2020年4月,第三人与被告订立抵押合同,被告以涉案房屋做抵押,担保被告欠付第三人的300万元债权,担保范围为主债权和利息,利息标准为月息2%,履行期限为2020年4月9日至2020年10月8日。现被告并未归还本金,利息已支付至2020年10月8日。如果三原告或被告愿意向第三人归还300万元欠款并支付自2020年10月9日始至归还款项之日止的利息,第三人同意配合解除涉案房屋的抵押权。
 
 
本院查明
1996年7月31日,被告(乙方)与北京M房产公司(甲方)订立《北京市外销商品房预售契约》,约定甲方将涉案房屋出售给乙方,房屋价款1369000美元。当日,被告与王某订立《委托书》,被告委托王某办理涉案房屋登记过户手续,1996年8月19日,上述《委托书》办理公证。1998年6月1日,王某代理被告与北京M房产公司订立《协议书》,因涉案房屋核准面积有变化,故变更房价款为1390868美元。1998年11月16日王某代理被告办理涉案房屋产权登记手续。
房屋档案中查询到1998年11月4日北京A公司财务部出具证明一份,显示被告购买涉案房屋,在办理产权过户时所缴费用使用该公司支票,根据购房发票等显示,1996年7月13日,显示以被告名义向北京M房产公司涉案房屋预收购房款美元547580元(汇款)。1998年1月4日,显示北京A公司向北京M房产公司支付购房款人民币181062元。1998年11月4日,显示北京A公司向北京M房产公司支付购房款人民币6980572元。上述发票原件均由张某君、李某玲持有。
张某君、李某玲解释称上述购房款分三笔支付,第一笔购房款由张某华的朋友(杨某)转账给被告,由被告支付给开发商(因张某华与杨某之间有其他经济往来,因此代张某华支付房款,无张某华与杨某之间的转账记录);第二笔及第三笔款项均由北京A公司支付,该公司系由张某华实际控制,法定代表人系张某华的弟弟。被告称涉案房屋房款均系其个人支付,但因时间久远无法提供转款凭证,否认北京A公司为涉案房屋支付购房款。
张某君、李某玲提交1996年8月8日的《关于有偿转让协议》,甲方为被告,乙方为张某华,约定甲方将已购买的涉案房屋有偿转让给乙方,乙方向甲方已支付完规定所需金额,房屋产权归乙方所有。张某君、李某玲称因张某华非法律专业人员,故以该协议表明涉案房屋产权真实情况,虽然显示为转让协议,但是双方并没有真实的转让行为,而自始系借名买房关系。被告认可该协议的真实性,但称该协议系帮助张某华取悦女友而订立,证明张某华有房产,实际款项并未支付。
就涉案房屋产权证为何由张某君、李某玲持有问题,被告先称因购买涉案房屋手续系由张某华帮忙办理,双方系朋友关系,因此未向其主张要求产权证。后又称被告不清楚房屋产权证在何处,以为丢失,故于2018年重新办理了产权证。就涉案房屋为何由张某华继承人实际居住使用问题,被告称考虑到双方系朋友关系,故由其居住使用,且从未主张过租金。2019年被告以为涉案房屋由李某玲的姐姐居住使用,故曾提起诉讼,后又撤回了起诉。
另查,张某华前配偶于1995年9月13日去世,生前与张某华育有一女张某露。李某玲与张某华于1996年11月2日登记结婚,育有一子张某君。张某华于2016年1月5日去世。张某华之父已去世,张某华之母陈桂某表示放弃对涉案房屋的继承,不作为原告参加本案诉讼。
诉讼中,本院另查被告与第三人于2020年4月9日订立《借款合同》,约定被告向第三人借款300万元,如被告逾期还款,仍应按照约定标准继续支付利息。被告可到期一次性偿还本金,经第三人同意也可分次偿还。被告以涉案房屋作为抵押物。当日,被告与第三人办理涉案房屋抵押权登记,订立《抵押合同》,约定被担保主债权金额为300万元,担保范围为主债权、本金、利息。现第三人称被告并未向其归还本金,亦未支付自2020年10月9日始的利息。
经询,被告认可其与第三人的借贷关系及抵押合同关系,并表示无法归还到期本金。张某君、李某玲表示同意代被告偿还本金及支付2020年10月9日之后的利息,以此实现解除涉案房屋的抵押权。第三人称无论原告或被告向其归还本金及支付相应利息,其同意配合解除抵押权。
 
裁判结果
一、原告张某君、李某玲于本判决生效后十日内向第三人张某雪支付300万元及自2020年10月9日至实际支付上述款项之日止的利息(按照月息2%计算);
二、第三人张某雪于收到上述款项当日协助原告张某君、李某玲、张某露办理位于北京市东城区一号房屋抵押权注销手续,被告胡某华履行配合义务;
三、被告胡某华于北京市东城区一号房屋抵押权注销当日协助原告张某君、李某玲、张某露办理该房屋所有权转移登记手续,将上述房屋转移登记至原告张某君、李某玲、张某露名下。
 
房产律师靳双权点评
本案张某君、李某玲认为张某华与被告之间就涉案房屋成立借名买房的合同关系,现张某华已去世,其继承人有权以合同纠纷提起诉讼。而原告张某露系张某华的法定继承人,其并未表示放弃实体权利,虽然未到庭参加诉讼,但不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。张某华之母已明确表示放弃实体权利,法院不予追加。
本案中,原、被告的争议焦点在于涉案房屋是否属于借名买房。首先,从购房款的交纳主体分析,张某君、李某玲提交的购房发票、北京a公司的《证明》、王某的证人证言及涉案房屋档案材料记载的相关内容,可以相互印证,形成证据链证明北京A公司代张某华支付涉案房屋后两笔购房款。虽然张某君、李某玲针对第一笔购房款的支出仅能以证人证言相佐证,但被告关于其支付涉案房屋购房款未能提交任何证据,且其否认北京A公司支付涉案房屋购房款的行为,但恰有该公司支付相应款项的记录留存于涉案房屋的档案材料中。因此法院对张某君、李某玲提交的上述证据予以认证。
第二,从涉案房屋产权证、购房合同、相关票据持有主体分析,张某君、李某玲持有上述文件,被告于诉讼中对于为何不持有上述文件的解释存在前后矛盾之处,被告系涉案房屋形式上的产权人,其长期不持有权利凭证并于2018年才办理挂失登记的行为,有违常理。第三,从涉案房屋实际居住情况分析,被告认可其并不实际居住使用涉案房屋,虽称其与张某华系朋友关系,但多年不管理、使用房屋且不提出异议的行为不合常理,同时如果真如被告陈述其将该房屋交付张某华使用,其欲收回房屋时未起诉张某华的继承人,却起诉李某玲的亲属,也并不符合常理。最后,被告与张某华曾订立有《关于有偿转让的协议》,虽然该协议显示为房屋买卖的形式,但当事人均认可张某华并未实际向被告交付款项,从合同行文内容分析,也可体现出涉案房屋的归属问题。被告抗辩称因帮助张某华取悦女友才订立上述协议的意见,不合常理,法院不予采信。
综上,法院认为三原告主张要求被告配合办理涉案房屋产权转移登记手续,将该房屋转移登记至三原告名下的诉讼请求,理由正当,证据充分,法院予以支持。被告虽提交其交纳涉案房屋相关物业费等证据,但并不能仅以此证明其系涉案房屋真实的权利人;被告以张某华未以涉案房屋履行债务及张某君、李某玲未依法继承涉案房屋为主张的抗辩意见,亦缺乏合理性,法院不予采信。
关于诉讼时效问题,根据法律规定,诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。虽然张某华与被告于1996年成立借名买房关系,但双方此后并没有因房屋归属问题产生争议,张某华及家人实际居住使用涉案房屋,迟至2018年后才因该房屋归属问题产生争议,因此胡某华主张房屋所有权并要求居住人腾退时,三原告的相应权利始受到损害,因此被告关于三原告的起诉超过诉讼时效期间的抗辩意见,法院不予采信。
但鉴于涉案房屋现设立有抵押权,无法办理房屋转移登记手续。第三人主张实现借贷关系中本金及相应利息后消灭抵押权,张某君、李某玲亦同意代被告支付借款及相应利息,以消灭抵押权,法院照准。其代为清偿债务并支付利息后与被告之间的纠纷,可另案予以解决。
 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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