房产法律咨询——借名买房的房屋被出名人出售,房款归谁所有

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　　一、 原告诉称
　　原告魏一诉称：黄二与孙三系夫妻关系，二人生育子女二人，为黄四、黄五。我与黄五系夫妻关系，双方于1990年5月19日登记结婚。黄二原承租a号的房屋，因危房改造需出资购买回迁房。2000年11月4日，就此事经家庭成员协商一致，黄二、孙三、黄五、黄四签订了《协议书》。协议书约定由黄五出资购买a号的回迁房，登记在黄二名下，孙三为共有人，在上述回迁房办理产权证之后立即将产权人变更为黄五，黄四放弃对回迁房的权利，黄五一次性给付黄四十万元作为补偿。因我与黄五也无力支付房款，经公证处公证我与黄二的关系，我向公积金管理中心申请了公积金贷款6万元。黄二和三被告为我出具证明，证明购房款是我与黄五共同出资。此后，我与黄五偿还了所有贷款，上述房屋于2003年8月28日取得产权证，为顾及家庭和睦和老人的感受，未强迫变更产权人。2007年8月11日黄二去世，因顾及孙三的感受，仍未办理产权变更登记手续。现黄五起诉我要求离婚，并掩盖诉争房屋为我们共同财产的事实，损害了我的利益。为了维护原告的合法权益，诉请法院判决确认a号房屋产权为原告和黄五共同所有。
　　二、被告辩称
　　被告黄五辩称：第一、《协议书》本是黄二、孙三夫妇与儿子黄五、女儿黄四签订的家庭财产分配协议，目的在于协商解决黄二夫妇晚年的居住及百年后财产的分配问题。第二、协议中约定给付黄四10万元，黄五没有实际履行。孙三、黄五和黄四已经达成协议，孙三将出资款6万元返还黄五，黄五同意房屋不予过户，由孙三继续使用或收取租金用于养老。第三、原告主张黄五借用父母名义买房，但是没有提供借名买房协议或者其他证据，本案的诉争房屋为黄二夫妇原有的房屋拆迁所得，购买回迁房时支付了房款，还折抵了黄二夫妇的工龄，并不存在借名买房的关系。第四，《协议书》房屋过户的条件没有成就。协议约定若黄五不付给黄四10万元补偿金，父母有权不变更房屋产权，截至目前为止，黄五与原告均未向黄四支付任何补偿金，因此原告无权要求过户。第五、原告是房屋贷款当事人，只能依据借款合同要求黄二夫妇返还购房款，并非《协议书》中的当事人，现协议未履行完毕，黄二的遗产房屋尚未分配，作为儿媳无权主张房屋所有权，更无权代替黄五行使要求办理房屋产权过户登记的权利。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。
　　被告孙三、黄四辩称：2000年11月，黄二夫妇位于的房屋拆迁，签署了《住宅回购住宅预售合同》，购买诉争的房屋。计算回迁房价格时折抵了孙三夫妇69年工龄，折抵后需支付房款79872元，其中2万元为黄二、孙三的共同存款，因原告享有公积金贷款资格，因此由原告和黄二共同向银行办理了公积金贷款6万元，用于支付房款。孙三已通过转账的方式于2015年2月16日将贷款的6万元归还黄五。故诉争的房屋由黄二、孙三夫妇出资购买，登记在黄二名下，享有完全所有权。协议中还约定黄五出资购买回迁房，但是事实上只是向银行申请贷款6万元，而剩余的房款由孙三、黄二的共同财产支付。协议还约定黄五应给黄四10万元补偿金，直至今日黄五和原告都没有履行该义务。黄二去世后，孙三无法独立生活，退休金不足以支付日常或开支，最终约定诉争房屋由孙三继承，以房养老，孙三亦将6万元返还黄五，黄五、魏一财产并未损失，因此原告无权主张房屋权利。
　　三、本院查明
　　黄二与被告孙三系夫妻关系，二人生育子女二人，即被告黄四、黄五。原告魏一与黄五系夫妻关系，双方于1990年5月19日登记结婚。
　　2000年11月4日，黄二与b有限责任公司城区分公司签订《住宅区回购住宅预售合同》，购买a号房屋。当日，黄二、孙三、黄五、黄四四人签订《协议书》，2000年11月23日，黄二、魏一作为借款人与支行签订《住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》，贷款六万元用于支付a号房屋的剩余房款。对于房屋出资的情况，魏一表示均由其与黄五共同出全资购买。黄五表示首付款2万元由黄二支付，并提交了其自书的《购房款证明》，拟证明从黄二、孙三手中拿到二万元现金用于支付a号房屋的首付款及余下购房款。并表示由魏一、黄二到银行交纳的首付款，魏一对此不予认可。对于贷款的偿还，双方均表示由魏一、黄五共同还款。a号房屋于2003年8月28日取得产权证，登记在黄二名下。黄二于2007年去世，房屋产权一直没有变更。2015年2月14日，孙三的账户内存入60000元，并于2月16日转账至黄五的账户内，黄五表示该60000元转账即为孙三将贷款返还黄五、魏一。
　　另，双方均认可尚未给付黄四补偿金10万元，魏一于庭审中表示已将补偿金10万元准备好，可以随时给付黄四。查明，a号房屋自入住后一直由魏一、黄五居住、使用，魏一在牛街的房屋拆迁后，黄二夫妇搬到拆迁的房屋内居住。现魏一、黄五感情破裂，离婚案件正在进行中。
　　四、裁判结果
　　一、a号房屋归原告魏一、被告黄五共同所有。
　　二、原告魏一、被告黄五于本判决生效后五日内给付被告黄四房屋补偿款十万元。
　　五、律师点评
　　本案争议的焦点为a号房屋是否符合借名买房的关系。借名买房应符合如下条件：1、是否对借名买房的事实由买房人和借名人达成一致意见，并签订书面协议;2、借名买房人是否实际出资购买房屋;3、借名买房人是否实际居住、使用房屋;4、其他必要的辅助条件及事实。就本案来看，认为构成借名买房关系，具体理由如下，其一、借名买房人黄五、魏一与实际产权人黄二、孙三及利害关系人黄四就房屋的出资、权属、居住和补偿均达成了一致的书面协议，协议中确定由黄五有条件购买a号房屋，条件即为在产权证下发后，由原产权人黄二、孙三协助其办理产权过户手续，并且为了保证黄二、孙三的实际权利，同意二人在有生之年优先居住该房，对于利害关系人黄四亦做出了补偿承诺。因此该协议合法有效，对各方均具有法律效力，魏一虽然未实际参与协议的制定和签字，但根据其此后的出资和贷款行为，且当时其与黄五婚姻关系较为稳定，可以认定此协议系黄二一家、黄五一家及黄四共同做出的，魏一作为房屋的共同出资人应享有与黄五同样的权利。
　　其二、a号房屋的出资情况，双方对此意见不一，并各自提供了证据，在魏一、黄二、孙三、黄四、黄五共同签订《购房出资证明》中，明确写出a号房屋的房款79872元，由魏一和黄五共同出资，黄五所提交的《购房款证明》，为其个人书写，魏一不予认可，魏一所提交证据的证明效力明显大于黄五，且根据黄五所述，黄二将现金2万元给到其手中，但是由魏一和黄二共同前往银行交纳首付款，不符合正常的行为逻辑，即使黄二确实将2万元现金交到其手中，但其没有证据证明将该2万元交到魏一手中，因此认定魏一、黄五出全资购买了a号房屋。其三、根据庭审调查的结果，自a号房屋入住后，魏一和黄五就一直居住在该房屋内，并承担该房屋的必要费用。最后，黄二夫妇虽然未按协议中约定实际居住在a号房屋内，但为了保障两位老人的居住权，魏一将自己牛街拆迁的房屋腾出给黄二夫妇居住、使用，保障了老人的居住权，因此综合以上因素，认为原告的诉讼请求成立，予以支持。另，需要指出的是，协议中约定应给付黄四10万元补偿款，魏一亦同意随时给付该款，对此不持异议。对于黄五提出协议条件未成就的辩解意见，协议中明确约定在变更房产的同时给付黄四10万元补偿款，未变更之前，魏一亦有理由不给付补偿款，此并不能导致房屋产权不能过户。