北京北京房产律师——父子间借名买房的行为,可以不签订协议吗

北京房产律师靳双权团队，专注房产纠纷15余年，办理大量房产买卖，二手买卖纠纷，离婚房产分割，继承房产纠纷，拆迁房产纠纷。经验丰富，值得信赖。
　　一、 原告诉称
　　原告蒋一诉称：我与被告于2002年8月6日登记结婚，婚后于2004年8月17日共同购买了a室住房一套，建筑面积107.59平方米。2005年12月领取了《房屋所有权证》。由于当时该房产证上的“所有权人”一栏中，仅填写了被告陈二的姓名，被告自认为该房屋为自己一方所有，单方具有处分权，因此，双方为该房屋的所有权发生争执。今年以来，原告发现被告有私自转移该房屋的意图，曾多次向其提出更正登记，要求在房产证上增添原告共同所有，结果为被告拒绝。为此，原告已向房管部门提出异议登记。为了防止房产被转移，维护原告的合法权益，原告作为配偶和利害关系人，请求法院判决：1.确认a室房屋为原告与被告共有;判令被告协助原告办理房产证所有权人更正登记;2.诉讼费由被告承担。
　　二、 被告辩称
　　被告陈二辩称：原告所述与事实不符。第一，我与原告婚后经济独立分开，约定双方各干各的工作，互不干涉，家里的开支各承担50%，双方的债权债务各自享有和偿还;第陈二，诉争房屋不是我们的夫妻共同财产，而是第三人孙三其借用我的名义买的房屋，购房款都是孙三其出的，孙三其是该房屋的所有权人;第三，诉争房屋登记已经十年，原告一直没有异议，现在起诉已经超过诉讼时效。请求法院驳回原告的诉讼请求。
　　第三人孙三其述称：第一，原告起诉已超过诉讼时效;第陈二，我是诉争房屋的实际出资人;第三，我委托被告购买诉争房屋，虽然登记在被告名下，但不是原被告的夫妻共同财产，原告对委托购房一事是知情的，原告与房屋没有法律上的利害关系。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，确认诉争房屋归我所有。
　　第三人b公司述称：同第三人孙三其的意见一致。
　　三、本院查明
　　陈二系b公司的法定代表人。蒋一与陈二系夫妻，陈二人于2002年8月6日登记结婚。2004年8月17日，陈二与c房地产开发有限责任公司(以下简称c公司)签订商品房买卖合同，购买a室房屋(以下简称诉争房屋)一套，总价款为536874元。2004年8月17日，陈二支付购房首付款116874元。2004年9月8日，陈二人与c公司签订抵押贷款合同，约定贷款42万元，还款期限20年，并将诉争房屋抵押，蒋一作在该合同第五十四条作为房屋共有人签字。抵押贷款合同签订后，陈二每月按期偿还贷款本息。2005年6月22日，陈二取得房权证，该房权证上登记的诉争房屋所有权人为陈二。
　　四、裁判结果
　　一、a号房屋归原告蒋一和被告陈二共同所有，被告陈二于本判决生效后十五日内协助原告蒋一办理该房屋所有权人变更登记。
　　陈二、驳回第三人孙三其的诉讼请求。
　　五、律师点评
　　夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，除法定情形外，归夫妻共同所有。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。蒋一主张诉争房屋系其与陈二的夫妻共同财产，孙三其提出异议，本案存在以下争议焦点：
　　一、关于时效问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，而本案系物权纠纷，不适用诉讼时效的相关规定，故对于陈二、孙三其、雅宝公司对于蒋一起诉已过诉讼时效的主张不予支持。
　　陈二、关于婚姻关系存续期间的财产约定问题。夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。陈二主张与蒋一就夫妻财产进行了口头约定，不符合法定形式，故对陈二的该项主张不予支持。
　　三、关于借名买房的主张是否成立问题。孙三其在具备北京购房资格的情况下委托陈二买房，在协议的订立和履行方面应尽谨慎注意义务。孙三其明知陈二在签订借名买房协议时已登记结婚，但无证据证明其将签订协议事宜告知陈二的配偶蒋一，与之相反，蒋一在抵押贷款合同中以房屋共有人身份签字;孙三其提交银行业务凭证主张其向陈二汇去购房首付款12万，但银行业务凭证上仅注明收款人系陈二，未体现汇款原因;孙三其提交借条、收条主张其向陈二支付房屋贷款，但借条、收条上显示借款人是b公司，且未注明资金用途;b公司提交支付凭单主张陈二从公司领取现金支付购房款，但支付凭单均为个人手写，无公司盖章;三位证人与陈二、孙三其和b公司存在一定利害关系，证言内容均系听孙三其一方所说。综上，孙三其与陈二在签订协议时未对蒋一尽有效告知，汇款单、借条和收条无法体现钱款用途，证言内容仅来源于孙三其一方传闻，孙三其就借名买房的主张提供的证据不足，不予采信。