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“委托买房”与“借名买房”的协议效力如何认定?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-04-01 17:50

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  张某诉称:被告李某1、李某2原住丰台区。2004年,北京某房地产开发有限责任公司对某村进行危改项目建设。某村88号院有在册户口4名:被告李某1、梁某、李某3、李某2。梁某为被告李某1之妻、被告李某2及李某之母。经人介绍,梁某与原告张某于2005年6月6日达成借名买房协议,原告张某为实际购房人和出资人,梁某为名义购房人,原告张某以梁某的名义从北京某房地产开发有限责任公司购买涉诉房屋,建筑面积38.51平方米,购房单价3700元每平米。该房产权属于原告张某所有,梁某协助原告张某办理房产证及过户手续。为此,梁某向原告张某出具《声明书》。被告李某1对上述事实知情同意。同日,梁某作为名义购房人与北京某房地产开发有限责任公司签订《丰台区某村拆迁回购房协议书》。原告张某作为实际购房人即实际出资人向北京某房地产开发有限责任公司交纳全部房款142 487元及入住相关费用,原告开始居住使用房屋。入住至今,原告张某多次要求梁某协助办理房屋过户登记手续,梁某以身体有病为由拖延。2011年1月25日,梁某因病去世。2015年10月,三被告起诉原告要求腾退房屋,法院判决驳回三被告诉讼请求。2016年5月,北京市国土资源局向三被告核发不动产权证书。2016年12月,三被告再次起诉原告要求腾退,后三被告撤诉。现张某为维护自身合法权益,特提起诉讼。

 

  2、被告辩称

 

  李某1、李某2、李某辩称,原告起诉不属实。其不能证明是原告直接支付了购房款,要求法院调查取证支付房款的证据。原告不是北京居民,不具备购房资格,借名买房违反了国家强制性规定。原告与梁某是亲戚,原告知道房屋是梁某全家的共同财产,梁某个人无权处分涉案房屋。现房屋在被告名下,是被告的房屋,原告无权要求过户。张某与被告存在口头租赁协议,张某为办理暂住证,向李某1和梁某要了回购房协议和发票,张某于2006年至2017年一直租赁该房屋。

 

  二、法院查明

 

  2018年6月15日,本院作出民事判决书,认定了如下事实:李某1与梁某系夫妻关系,生有一子李某、一女李某2。2004年,因李某1一家原居住地区即北京市丰台区某村地区进行拆迁,北京某房地产开发有限责任公司(下称某公司)为李某1一家安置了四套回迁房屋。2005年6月6日,梁某(买受人)与某公司(出卖人)就上述其中一套拆迁安置房的回购事宜签订《丰台区某村拆迁回购房合同》约定,梁某以价款142 487元购买北京市丰台区涉诉房屋。当日,张某与梁某就上述拆迁房屋指标转让事宜共同签署《声明书》约定,今有甲方梁某允许乙方张某利用甲方的拆迁名额购买北京市丰台区涉诉房屋,建筑面积38.51平方米;双方同意购房单价为3700元/米;总价款为142 487元;特此声明:此房产权完全属于乙方个人所有,并由甲方协助乙方办理房产证,及过户等一切相关手续。随后,张某以梁某名义向某公司支付购房款142 487元并办理了涉案房屋的入住手续。此后,李某1一家就张某购买涉案房屋事宜均未提出异议。2011年1月25日,梁某因病死亡。

 

  2015年10月19日,李某1、李某2、李某将张某诉至本院,要求张某腾退涉案房屋。本院以民事判决书判决,驳回了李某1、李某2、李某的诉讼请求。判决后,双方均未上诉。2016年5月17日,李某1、李某2、李某经权属登记部门核发了涉案房屋的产权证。

 

  2017年4月,张某提起本案诉讼。庭审中,张某提交声明书、丰台区某村拆迁回购房协议书、房款发票、物业费发票、水费、电费、垃圾费、有线电视费、宽带费收据、停车位管理协议及停车费收据,证明张某与梁某存在借名买房关系,张某实际支付了购房款,并入住房屋至今。李某1、李某2、李某称,房款是梁某和李某1共同支付的,但无法提交证据。李某1、李某2、李某又称,张某与梁某是亲戚,2006年张某为了贷款,将购房协议、购房发票借走了,用于抵押。为此,李某1、李某2、李某提交张某书写的证明书一份,内容为:今日拿购房协议抵押给郝某与梁某无关。张某称,该证明书是其与朋友做生意,没有钱,只有刚买的房,朋友说房子还不是我的,我们就去了梁某家里,李某1也在,写证明是为了说明房子是我的,与梁某无关。

 

  在本案审理过程中,根据李某1、李某2、李某的鉴定申请,本院委托北京某司法鉴定所对2005年6月6日《声明书》第一行及落款处的“梁某”签名与样本一致性进行鉴定。2017年10月27日,北京某司法鉴定所出具《司法鉴定意见书》载明,对现有送检材料检验分析认为:检材与样本中的“梁某”签名字迹是同一人书写。

 

  另,李某1、李某2、李某于2018年2月26日向本院提起诉讼,要求确认上述《声明书》无效。本院经审理后,作出民事判决书,驳回了李某1、李某2、李某的诉讼请求。李某1、李某2、李某上诉后,北京市第二中级人民法院作出民事判决书,驳回上诉,维持原判。

 

  三、法院判决

 

  被告李某1、李某2、李某于本判决生效之日起七日内协助原告张某将北京市丰台区涉诉房屋的所有权转移登记至原告张某名下。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定,依法成立的合同,自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张某与梁某签署的《声明书》系当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,也不存在上述所列的几种情况,因此可判定为有效合同。既然是有效合同,那么双方均应依照合同履行自己的义务。在本案中,双方签订《声明书》之后,涉诉房屋是由张某实际出资购买的,有明确证据,所以房屋产权材料由张某持有,购买后也由张某居住使用并由张某交纳房屋后续使用费用至今。上述事实符合借名买房的交易习惯,对于双方存在借名买房关系应该予以确认。李某1、李某2、李某抗辩称双方系租赁关系,但其未提交充分的证据予以证明,根据法律规定,其需要对自己的抗辩理由进行举证,由于未有充分理由,因此对其抗辩理由应该不予采信。现张某要求李某1、李某2、李某协助办理涉诉房屋所有权转移登记手续的诉讼请求,属于理由正当,因此应该予以支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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