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借名买房纠纷发生后如何计算当事人的信赖利益损失?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-04-11 16:48

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  李某诉称:2005年1月19日,原告以被告的名义以按揭方式购买了位于某区某房屋。房屋面积117.57平方米,原告花费购房款及购房各项手续324573.46元,装修费95668.9元。壁挂暖气和有限电视等附属物费2600元。按揭还贷155935.7元。共计578778.06元。2006年5月原告入住该房,一直在此居住。2007年1月,被告瞒着原告领取了房产证。2012年,原告就该房屋所有权确认问题向某区人民法院起诉,请求确认涉诉房屋归原告所有。法院以借名买房违反国家政策为由,驳回了原告的诉讼请求。关于原告出资问题,判决书释明另行解决。综上,原告以被告的名义买房,事实清楚,得到了生效判决的确认。涉诉确认归被告所有,被告应当按照现在商品房市场价格补偿原告的信赖利益损失。为此,诉至人民法院,请求法院判令:1、被告给付原告房屋折价款3000000元,包括已支出的购房款283109.16元和房屋增值及信赖利益损失;2、诉讼费用由被告承担。

 

  2、被告辩称

 

  王某辩称:我们认为原告在诉讼中所主张的法律关系非常混乱,明确地违背了民诉法的规定,诉讼不能成立。原告提起诉讼的案由是不当得利纠纷,诉讼请求是被告给付原告房屋折价款,主张的事实理由是原告向被告借名买房,最后请求法院保护的是原告信赖利益的损失。四项内容反映了四种不同的法律关系:不当得利的返还、共有财产析产分割的关系、委托代理的关系、缔约责任的法律关系。四种不同的法律关系,是有不同的法律构成要件的,不同的追责条件,原告在一个诉讼中把四个独立的法律事实、法律关系混在一个诉讼中,显然让人无所适从,明显不符合民诉法的规定。应该驳回原告的诉讼请求。原告在诉讼中所主张的诉讼请求和主张的事实理由均没有事实和法律依据,不能成立。原告所谓的借名买房已经在诉讼确权案中经过两审法院的审理,已经作出有效判决,对于借名买房给予了否定。原告在本案中说她支付的购房款的数额与确权案中提出的数字及认定的数字是不同的。原告要求折价款300万元现在我们没有看到任何事实和法律依据。诉讼请求及主张的事实没有事实及法律依据。我们保留追究原告侵占我们房屋的损失的权利。

 

  二、法院查明

 

  2005年1月19日,原告李某以被告王某的名义以按揭方式购买了位于北京市某区某房屋。该房屋实际结算房款为308831元。2005年2月19日,原告又以被告的名义与某银行及北京某房地产公司签订《楼宇按揭担保借款合同》,约定贷款金额为20万元。诉争房屋于2007年1月5日取得诉争房屋的所有权证,登记的房屋所有权人为被告王某,房屋性质为经济适用住房。2006年6月11日,诉争房屋交付,原告李某装修后在该房内居住至今。李某支付了房屋首付款108719元,并支付土地出让金2883元、契税4632.46元、专项维修资金6177元、房屋险保险费235元、律师费600元、印花税155元、代办服务费800元、抵押登记费260元、补交房款112元。李某偿还了自2005年3月至2008年10月的贷款,共计偿还155935.7元。王某偿还自2008年11月起之后的贷款。2010年3月23日,该房屋的贷款全部结清。庭审中,李某表示不再主张王某支付壁挂炉的费用。

 

  2013年,李某起诉至法院,要求确认上述房屋归其所有。2013年4月2日,判决驳回李某的诉讼请求。李某上诉至北京市某法院,2013年5月27日,北京市某法院判决驳回上诉、维持原判。

 

  在审理过程中,经李某申请,委托北京某价格评估有限公司对上述房屋的房地产价值进行了评估,评估结论为:估价对象在估价时点2014年3月6日的价值为309.03万元。李某为此支出评估费28065元。

 

  上述事实,有民事判决书、房屋所有权证、发票、银行交易流水单、契税完税证、评估报告及双方当事人的陈述等证据在案佐证。

 

  三、法院判决

 

  北京市昌平区人民法院经审理后判决:

 

  1、被告王某于本判决生效后六十日内支付原告李某购房款、税费、保险费等款项二十八万零五百零九元一角六分、经济损失一百九十四万七千零二十八元,以上共计二百二十二万七千五百三十七元一角六分;

 

  2、驳回原告李某的其他诉讼请求。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  经济适用住房是政府提供政策优惠,具有保障性质的政策性住房,国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制,其购买人必须满足国家规定的条件,购买资格具有专属性。本案中,李某因不具备购买经济适用住房的条件,而借用王某的名义购买经济适用住房,双方之间形成合同关系。该合同违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定,应属无效。合同无效后,王某应返还李某为购买涉案房屋支付的购房款、税费、保险费等相关款项,故李某要求王某返还购房出资的诉求,应予以支持。

 

  原告提起诉讼的案由是不当得利纠纷,诉讼请求是被告给付原告房屋折价款,主张的事实理由是原告向被告借名买房,最后请求法院保护的是原告信赖利益的损失。四项内容反映了四种不同的法律关系:不当得利的返还、共有财产析产分割的关系、委托代理的关系、缔约责任的法律关系。四种不同的法律关系,是有不同的法律构成要件的,不同的追责条件,原告在一个诉讼中把四个独立的法律事实、法律关系混在一个诉讼中,显然让人无所适从,明显不符合民诉法的规定。

 

  对于该合同的无效,李某与王某均有过错,考虑到李某支付了大部分购房款,王某与李某达成借名买房合同后又拒绝履行等因素,王某应对合同的无效承担主要责任。对于因房屋升值所产生的收益,王某应按照其过错程度给予李某相应的房屋增值补偿款,补偿数额由法院根据房地产估价报告等酌情予以确定。关于李某主张的有线布线费,系李某实际使用房屋所产生的费用,故李某要求王某支付布线费的诉求,于法无据,应不予支持。

 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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