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房屋合同签订之后,当房屋价格出现巨大变化时,如何维护买卖双方的共同利益?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-04-01 17:49

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  张某诉称:1、要求被告王某、王某甲、汪某、王某乙、万某将涉诉房屋腾空,并将房屋交还给原告;2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原告张某与被告王某原系夫妻关系。被告王某乙与汪某系夫妻关系。被告王某、王某甲、王某乙系同胞兄弟姐妹。涉诉房屋原系原告张某与被告王某的夫妻共同财产。2011年6月,因张某与王某感情不和,双方分居,张某一直在外租房并居住至今。2015年,张某向北京市东城区人民法院起诉要求与王某离婚,并要求确认涉诉房屋归张某所有。北京市东城区人民法院、北京市第二中级人民法院先后支持了张某的诉讼请求。张某已履行了判决书中的相关义务,但王某仍未将涉诉房屋腾空并交付给张某。王某甲、汪某、王某乙亦居住该房屋不予腾退。房屋中王某乙的物品应属于其与丈夫万某的共同财产。因上述被告不予腾退涉诉房屋,故原告提起本案诉讼。

 

  2、被告辩称

 

  被告王某辩称:原告从婚后至2011年5月21日并未在涉诉房屋中居住。涉诉房屋由被告王某乙出资购买。因使用原告的工龄,所以以原告的名义登记。原告在本市有其他住房,其住房并不困难。2001年,因被告王某的父母年事已高,被告王某甲来京,并居住在被告王某所有的一套房屋中。2004年,被告王某与王某甲换住,由王某甲夫妇搬至涉诉房屋中。涉诉房屋虽由被告王某承租,但该房屋实际是王某的同学的,即使取得产权也不是王某的。现在被告王某不同意原告的诉讼请求。

 

  被告王某甲辩称:涉诉房屋是被告王某乙购买的。原告在本市还有其他住房,其住房并不困难。2001年,因父母病重,被告王某甲与爱人汪某来京照顾父母,居住在涉诉房屋中。因被告王某甲已在涉诉房屋居住多年,在本市没有其他住房,不具备腾房条件,故不同意原告的诉讼请求。

 

  被告汪某辩称:同意被告王某甲的答辩意见。

 

  被告王某乙辩称:涉诉房屋是被告王某乙购买的。涉诉房屋是由原来的两处房屋换房取得。北京市实施住房制度改革后,被告王某提出用原告的工龄购房可享受优惠,后由原告根据房改政策购买了该房屋。被告王某乙一直承租使用涉诉房屋,故不同意原告的诉讼请求。

 

  被告万某辩称:同意被告王某乙的答辩意见。

 

  二、法院查明

 

  原告张某与被告王某原系夫妻关系。被告王某、王某甲、王某乙系同胞兄弟姐妹,王某甲、马某为该三人的父母。马某于2005年去世。王某甲于2012年去世。被告王某甲与汪某系夫妻关系。被告王某乙与万某系夫妻关系。

 

  涉诉房屋系1992年由张某购买,并于1992年12月8日登记在张某名下。2010年10月15日,张某与其女张某甲签订《存量房屋买卖合同》,约定张某将该房屋出售给张某甲。2011年3月28日,王某将张某及张某甲诉至,以涉诉房屋系王某、张某夫妻共有财产为由,主张张某与张某甲于2010年10月15日签订的《存量房屋买卖合同》无效。经审理于2011年9月19日依法作出民事判决书,认定涉诉房屋虽登记在张某一人名下,但涉诉房屋系其与王某婚后取得的产权。张某没有证据证明涉诉房屋为其一人所有,故涉诉房屋应为王某与张某共同共有。张某未经王某同意,擅自将房屋出售给张某甲,属于无权处分。而王某对二人签订的合同不予追认,且合同约定的房屋出售价格明显低于市场价格,故张某与张某甲签订的房屋买卖合同应为无效合同,一审判决确认张某与张某甲于2010年10月18日签订的《存量房屋买卖合同》无效。张某不服该判决,提起上诉。后因张某经传票传唤,无正当理由拒不到庭,北京市第二中级人民法院于2012年2月28日依法作出民事裁定书,裁定按撤回上诉处理,双方均按原审判决执行。

 

  2012年9月4日,张某将张某甲诉至,以已生效的民事判决书已确认张某与张某甲之间签订的《存量房屋买卖合同》无效为由,请求判令张某甲返还涉诉房屋,将涉诉房屋所有权恢复登记至张某名下。于2012年9月14年作出民事调解书,确认张某甲于2012年10月15日前协助张某将涉诉房屋的所有权转移登记至张某名下,办理房屋所有权转移登记所产生的各项税费均由张某负担。2012年11月2日,北京市住房和城乡建设委员会发布《证书作废公告》,称涉诉房屋所有权已登记在张某名下,原张某甲名下的房屋所有权证作废。

 

  2013年4月2日,王某乙将张某、王某诉至,以涉诉房屋系王某乙实际出资购买,仅是为享受优惠政策才在购房时使用张某工龄,并以张某名义购房,产权登记在张某名下为由,主张涉诉房屋归王某乙所有,要求张某、王某配合王某乙办理房屋所有权过户手续。经审理,于2013年11月19日依法作出民事判决书,认定因人民法院生效判决已确认涉诉房屋系张某与王某结婚后取得的财产,应归张某与王某共同共有,一审判决驳回王某乙的诉讼请求。王某乙不服判决,提起上诉。北京市第二中级人民法院于2014年3月20日依法作出民事判决书,认定涉诉房屋的《房屋买卖契约》及相关购房手续中载明的购房人均为张某,房屋所有权亦登记在张某名下,现王某乙主张该房屋系其借用张某的名义所购,但其并未提供充分有效的证据证明涉诉房屋系其出资所购及其与张某之间存在借名买房之约定,张某对此亦不予认可,且人民法院生效判决已确认该房屋应为张某与王某的夫妻共同财产,最终判决驳回上诉,维持原判。后,王某乙、王某就该案向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院经审查认为,原审法院对王某乙提出的对涉诉房屋确权并办理过户手续的诉求予以驳回,事实清楚,适用法律正确,审判程序亦无不当,应予维持,故于2014年12月19日作出民事裁定书,裁定驳回王某乙、王某的再审申请。

 

  2013年4月9日,王某将张某诉至,要求确认涉诉房屋系二人夫妻共同财产。经审理认为,涉诉房屋虽登记在张某一人名下,但系王某、张某二人结婚后取得的产权,故该房屋系二人夫妻关系存续期间取得的共同财产,对此人民法院生效判决亦予以确认。据此,作出民事判决书,确认涉诉房屋由王某、张某共同共有。判决后,二人均未上诉。该民事判决书已发生法律效力。涉诉房屋的所有权登记为张某与王某二人共同共有。

 

  2013年10月21日,张某将王某甲、汪某诉至,要求二人腾退涉诉房屋。依法追加王某乙为被告、王某为第三人。经审理,认为,涉诉房屋为张某与王某夫妻共同共有。王某甲、汪某、王某乙实际居住在涉诉房屋内,而是否允许由他人居住自己的房屋,应为所有权人对自己房屋的管理行为。王某作为共同共有人之一同意王某甲、汪某、王某乙居住使用涉诉房屋,且王某并不主张上述三人予以返还;现张某作为另外一位共同共有人,不同意上述三人继续居住涉诉房屋,要求三人予以返还。鉴于张某及王某两位共有人对涉诉房屋的管理存在分歧,尚未达成一致意见,现张某单独起诉要求王某甲、汪某、王某乙返还涉诉房屋,缺乏依据,不予支持。据此,作出判决,驳回张某的诉讼请求。

 

  2014年5月,张某以分家析产为由将王某诉至,要求对涉诉房屋进行分割,将该房屋判归张某所有。经审理,于2014年12月16日作出民事判决书,一审判决驳回了张某的诉讼请求。判决后,张某不服,提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理,于2015年3月19日作出民事判决书,终审判决驳回上诉,维持原判。

 

  2015年5月,张某将王某诉至要求离婚,并要求确认涉诉房屋归张某所有。经审理,于2015年10月12日作出判决,准予张某与王某离婚;涉诉房屋的产权归张某所有,张某一次性向王某支付房屋折价款1250000元;涉诉房屋由王某承租使用。王某不服该判决,上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院经审理,于2016年3月31日作出判决,驳回上诉,维持原判。

 

  2016年5月24日,张某取得涉诉房屋的不动产权证书。

 

  庭审中,王某称其于2013年开始居住涉诉房屋。王某乙称其于1986年经换房开始居住涉诉房屋,其父母王某甲、马某亦同时搬至涉诉房屋居住;后为照顾父母,王某甲、汪某分别于2001年、2002年搬至涉诉房屋居住;王某乙因购买住房而搬出涉诉房屋,近几年来为照顾王某的生活而搬回涉诉房屋与王某共同居住。王某甲、汪某称二人系得到王某乙的同意而居住涉诉房屋。对此,张某表示其未同意王某甲、汪某在此居住。

 

  上述事实,有当事人的陈述,不动产权证书,民事判决书,居住证明等在案为证。

 

  三、法院判决

 

  被告王某、王某甲、汪某、王某乙、万某于本判决生效后十五日内将其物品从涉诉房屋中搬出,将该房屋交还给原告张某。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  所有权人对自己的不动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或动产的,权利人可以要求返还。本案中,王某主张该房屋系其借用张某的名义所购,但其并未提供充分有效的证据证明涉诉房屋系其出资所购及其与张某之间存在借名买房之约定,张某对此亦不予认可。确认张某甲于2012年10月15日前协助张某将涉诉房屋的所有权转移登记至张某名下,办理房屋所有权转移登记所产生的各项税费均由张某负担。涉诉房屋经人民法院生效判决确认归原告所有,原告据此已取得该房屋的不动产权证书。因被告王某、王某甲、汪某、王某乙实际居住涉诉房屋,导致本案诉讼的发生。现被告未经原告同意,无权继续占有涉诉房屋。原告要求被告腾退涉诉房屋的诉讼请求,于法有据,予以支持。被告均有各自住房,其应搬至各自的住房居住。因涉诉房屋内被告王某乙的物品属于王某乙与万某的共同财产,故万某一并承担腾房义务。涉诉房屋的《房屋买卖契约》及相关购房手续中载明的购房人均为张某,房屋所有权亦登记在张某名下,现王某主张该房屋系其借用张某的名义所购,但其并未提供充分有效的证据证明涉诉房屋系其出资所购及其与张某之间存在借名买房之约定认定涉诉房屋虽登记在张某一人名下,但涉诉房屋系其与王某婚后取得的产权。张某没有证据证明涉诉房屋为其一人所有,故涉诉房屋应为王某乙与张某共同共有。张某未经王某同意,擅自将房屋出售给张某甲,属于无权处分。而王某对二人签订的合同不予追认,且合同约定的房屋出售价格明显低于市场价格,故张某与张某甲签订的房屋买卖合同应为无效合同。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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