借名买房法律咨询电话

卓越的律师团队丰富的办案经验致力于为客户提供最佳法律解决方案

您所在位置:首页 > 商品房借名买房案例 >

借名买房案例:当事人的房屋所有权没有清晰界定时,如何依据法律进行判定?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-04-01 17:48

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  某资产公司诉称,2010年6月4日,某银行与黄某签订了《个人授信协议》(以下简称“授信协议”)和《房屋最高额抵押贷款合同》(以下简称“抵押合同”)。授信协议约定:某银行向黄某提供总额为112万元的授信额度;授信期限为240个月,即从2010年6月4日起至2030年6月4日止;如黄某未按协议及各具体合同、各具体业务申请书及借款借据或相应凭证的约定按时足额偿还贷款本金的,某银行有权提前收回授信额度内已经发放的贷款本息和相关费用,并且某银行无需征得黄某、抵押人的同意,可将授信协议项下的全部权益转让给他人,并采取包括但不限于传真、邮寄、专人送达、在公众媒体上公告等方式通知被告或抵押人转让事宜;与授信协议有关的任何信函一经按照授信协议第一条所确定的被告(授信申请人)、抵押人的住所地址发出,任何邮政信函一经按照上述联系地址送交邮局及被视为已送达当事人。

 

  抵押合同约定,黄某以房产为授信协议项下的一切债务提供担保,担保范围为某银行依据授信协议向黄某提供的贷款及其他授信本金余额之和,以及利息、复利、罚息、违约金和实现债权的其他一切相关费用,包括但不限于实现债权的诉讼费、律师费、公告费、差率费等费用。有关抵押权的转让事宜以及通知事宜均与授信协议所约定的一致。

 

  合同订立后,某银行依约向黄某提供了112万的授信额度,黄某与某银行在授信协议履行期内于2010年6月22日签订了《个人贷款消费易协议书》(以下简称“贷款协议”)。贷款协议约定,某银行在授信额度内给予黄某总额为100万元的免息消费额度,免息期为1天,消费贷款期限为120个月,执行年利率6.831%。而后,黄某共向某银行申请了9笔贷款,截至2014年9月25日黄某共欠某本息1073675.57元。某银行多次向黄某催收,但其仍未履行还款义务,已经构成严重违约。

 

  2014年9月25日,某银行与原告签订了《信贷资产转让合同》和《债权转让协议》,约定某银行将因上述授信协议、贷款协议而拥有的主、从权利转让给原告。2014年9月25日,原告将债权转让款支付给了某银行。且某银行已经完成授信协议、贷款协议、《信贷资产转让合同》和《债权转让协议》约定的债权转让通知义务。

 

  综上,原告与某银行就上述授信协议、抵押合同所确认的债权转让合法有效,且某银行已经尽到了作为债权人应当进行的告知义务。故为维护原告的合法权益,现诉至法院,请求判令:1.解除被告与某银行北京分行签订的《个人贷款消费易协议书》、《个人授信协议》;2、被告偿还原告借款本息共计1073675.57元(暂计算至2014年9月25日),并支付上述款项自2014年9月25日起至实际清偿之日止的利息、复利、罚息(按照个人贷款借款合同、个人授信及担保协议约定的违约条款标准予以计算);3.被告以抵押物承担抵押担保责任;4.律师费214735.11元由被告承担。

 

  2、被告辩称

 

  黄某辩称,涉案房产是黄某代其妹妹黄某购买,属于借名买房。该事实已经在X法院的刑事判决中予以确认,因此黄某作为借名人不应承担还款责任。

 

  二、法院查明

 

  在审理过程中,某资产公司向提交以下证据:

 

  1.某银行与黄某之间签订的授信协议;

 

  2.某银行与黄某之间签订的贷款协议;

 

  3.某银行与黄某之间签订的抵押合同;

 

  4.某银行与某资产公司之间签订《信贷资产转让合同》;

 

  5.某银行关于不良资产转让的结算业务委托书;

 

  6.某银行出具的编号招银转字《债权转让通知函》、某银行向黄某邮寄《债权转让通知函》的EMS特快专递单、《人民法院报》公告;

 

  7.某资产公司与北京颐合中鸿律师事务所之间签订的《委托代理协议》、某银行结算业务委托书;

 

  8.某银行出具的债务本息明细表。

 

  经质证,黄某认可上述证据1、2、3、6的真实性,不认可证据4、5、7、8的真实性。

 

  经审查,对证据1、2、3、6真实性予以确认;对于证据4、5、7、8,某资产公司均提供了原件,故对其真实性均予以确认。

 

  在审理过程中,黄某向提交以下证据:

 

  1.北京市第一中级人民法院作出的关于判处案外人黄某合同诈骗罪的刑事判决书;

 

  2.北京市高级人民法院关于维持案外人黄某合同诈骗罪一案刑事判决的刑事裁定书。

 

  经质证,原告不认可上述证据的真实性。

 

  对上述证据,审查认为,黄某虽然仅提供了复印件,但经调查,上述裁判文书客观存在,故对其真实性予以确认。

 

  通过审查当事人所提交的证据,结合当事人在本案审理过程中的陈述,对本案认定以下法律事实:

 

  1、关于黄某与某银行之间的借款事实

 

  (一)授信协议的订立及主要内容

 

  2010年6月4日,某银行与黄某签订了授信协议。协议约定,某银行向黄某提供112万元可循环使用的授信额度,授信期间为240个月,即从2010年6月4起到2030年6月4日止。

 

  协议约定,如果黄某未按各具体合同约定用途使用贷款的,某银行对其违约使用部分按日在各具体合同执行利率水平上加收100%计收罚息,直至贷款本息清偿完毕为止;如果黄某未按各具体合同的约定按时足额偿还贷款的,某银行有权对其未偿还的贷款本金按日在各具体合同执行利率上加收50%计收罚息,直至贷款本息清偿完毕为止;对不能支付的利息,按罚息利率计收复息。

 

  协议约定,如果黄某连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的,某银行可以提前收回授信额度内已发放贷款的本息和相关费用。

 

  协议约定,与本协议有关的资信调查、检查、公证等(税)费用,授信额度承诺费、使用费等与授信额度相关的所有费用,以及在黄某不能按期归还协议项下所欠贷款本息和应付费用的情况下,某银行为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等所有费用,均由黄某承担。

 

  协议还约定,某银行无需征得黄某的同意,可将某银行在该协议下的权益全部转让给他人,并有权采取其认为适当的方式,包括但不限于传真、邮寄、专人送达、在公众媒体上公告等方式通知黄某;债权转让的,该协议项下债权的担保从权利跟随一同转让,某银行无需经得黄某的同意,可与债权受让人(新抵押权人)办理抵押登记的变更手续。

 

  (二)抵押合同的订立及主要内容

 

  2010年6月4日,某银行与黄某签订了《房屋最高额抵押贷款合同》。合同约定,黄某将其名下房屋抵押给某银行,作为编号合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产何实现担保物权费用等的担保;担保的主债权数额为112万。

 

  2010年6月8日,双方将上述房屋的抵押情况进行了登记。

 

  (三)贷款协议的订立及主要内容

 

  2010年6月22日,某银行与黄某签订了《个人贷款消费易协议书》。协议约定,鉴于某银行和黄某签订了编号授信协议,经黄某申请,某银行审核并同意在授信协议项下为黄某开通普通消费易功能;某银行根据黄某的授信额度和资信状况,在授信额度内给予黄某总额为100万元的免息消费额度;贷款期限为120个月,还款方式为等额还款,结息日为每月21日;贷款利率为中国人民银行公布的同期基准利率上浮15%,执行利率为6.831%,利率调整方式为固定日调整。贷款协议还约定,该协议为授信协议的附件,为授信协议不可分割的部分。该协议约定与授信协议不一致的,以该协议约定为准。该协议未约定的,按授信协议的约定执行。

 

  (四)合同的履行情况

 

  上述合同签订后,黄某陆续向某银行贷款9笔,分别是:2010年6月24日,贷款22.7万元;2010年6月25日,贷款89万元;2010年6月26日,贷款1132元;2010年7月5日,贷款1438.4元;2013年3月27日,贷款17.4647万元;2013年4月17日,贷款4.6万元;2013年5月9日,贷款7800元;2013年6月10日,贷款6500元;2013年6月25日,贷款1.2万元。

 

  在其后的还款过程中,黄某并未按时足额地向某银行偿还贷款本息,其逾期次数已达双方在授信协议中关于“连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息”的约定情形。

 

  截至2014年9月25日,黄某尚欠某银行贷款本息合计1073675.57元。

 

  2、关于某银行与某资产公司之间的债权转让事实

 

  2014年9月25日,某银行与某资产公司签订《信贷资产转让合同》。合同约定,某银行将自己作为债权人的借款合同及相应的担保合同项下,截至转让价款支付日尚未实现的全部权益及其从权利转让给某资产公司。根据该合同所附的转让清单的记载,某银行已将其对黄某享有的2010年合同项下的权益转让给了某资产公司。

 

  其后,某银行向黄某邮寄了《债权转让通知函》。该函载明:“截至2014年9月25日,编号为2010年房字第0790号的《个人授信协议》项下借款人黄某尚欠我行贷款全部债权共计1073675.57元。根据我行《个人授信协议》第21.2条规定,现我行正式通知您:我行已于2014年9月25日,将《个人授信协议》项下全部权益转让给北京某资产管理有限公司,根据该转让协议约定,自转让协议生效之日起,您须将还款款项按时足额付至债权受让方账户……”落款日期为2014年10月8日。

 

  2014年10月15日,《人民法院报》刊登了某银行债权转让通知的公告。该公告载明,某银行将其与黄某的授信协议项下的债权全部转让给了某资产公司。

 

  3、关于律师费的事实

 

  诉讼中,某资产公司向提交了《委托代理协议》及某银行结算业务委托书,欲证明某资产公司因黄某金融借款合同纠纷一案与北京颐和中鸿律师事务所签订了委托代理协议,并支付了律师费。黄某认为,某银行业务结算委托书并不能证明某银行实际支付了上述款项,且律师费应当以发票为准。

 

  某资产公司提供的《委托代理协议》第五条约定:“(律师费)按甲方(某资产公司)实际收回债权金额的20%收取律师费用,本合同签订后10日内按起诉状记载的诉讼标的额的20%支付前期费用,前期费用从律师费中扣除;……甲方实际收到相关款项后10日内支付(律师费)。”

 

  某资产公司提供的结算业务委托书中载明:“付款人北京某资产管理有限公司,收款人北京北京颐和中鸿律师事务所;金额214000元;备注黄某借款案律师费……”

 

  经查,黄某在刑事案件中作证陈述:“其是黄某的姐姐。其有一套房产。这套房产是其于2010年购买的,是黄某建议其购买。其以250万元全款购买了这套房。后黄某说她做生意缺钱,于是其就将这套房子在某银行做抵押,贷款112万元。2012年9月,黄某给其打电话,说她临时缺钱,让其将这套房再办理抵押。于是就和黄某还有刘某手下的一个人叫严某的,办理了房屋抵押手续……”。此外,上述裁判文书中并无涉案抵押财产实际产权人为黄某的认定,亦无黄某委托黄某向某银行借款等相关事实的认定。

 

  三、法院判决

 

  1、被告黄某于本判决生效后十日内偿还原告北京某资产管理有限公司截至二○一四年九月二十五日的借款本息共计一百零七万三千六百七十五元五角七分,并支付自二○一四年九月二十六日至实际清偿之日止的利息、罚息(利息、罚息按照《个人授信协议》及《个人贷款消费易协议书》的相关约定计算)。

 

  2、如被告黄某未按本判决第一项内容履行的,则原告北京某资产管理有限公司有权以被告黄某名下房屋拍卖、变卖后的价款优先受偿。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  某银行与黄某之间的授信协议、抵押合同和贷款协议是双方的真实意思表示,经审查并无合同无效的法定情形,故上述合同均属有效。合法有效的合同,对当事人具有法律约束力,双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据黄某与某银行之间的授信协议、贷款协议的约定,黄某从某银行获得借款后,理应按照约定的期限和方式偿还借款本金和利息;如果黄某出现连续三个月或者累计六次未按时足额还款,则某银行有权要求黄某立即清偿所借本金及相应的利息和相关费用。黄某为担保授信协议项下债务的履行,以其名下房屋设定了最高额抵押权,并办理了抵押登记,故某银行对上述房屋享有最高额抵押权。若黄某到期不履行还款义务,则某银行有权对抵押房屋变卖、拍卖后所得的价款优先受偿。

 

  2014年9月25日,某银行将黄某的上述债权转让给了某资产公司,且将转让事宜按照授信协议约定的方式通知了黄某,故认定某资产公司取得了上述债权,并对黄某发生效力。现黄某的逾期还款情形已经满足了授信协议中约定的违约情形,故某资产公司有权依据授信协议的约定要求黄某立即偿还剩余借款本金、利息和罚息。《中华人民共和国物权法》第一百九十二条规定:“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的,担保该债权的抵押一并转让,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中,黄某为担保债务的履行而为某银行在涉案房产上设立了最高额抵押权。对此,某银行与黄某并无禁止转让抵押权的约定,且该抵押权的转让并不违反法律的有关规定。故某资产公司从某银行受让债权后,同时取得其对黄某提供的抵押房产所享有的最高额抵押权。因黄某未按时足额还款,某资产公司起诉要求其立即偿还剩余借款本息,且截至本案法庭辩论终结,并无证据显示黄某已经履行了上述义务。故认定,黄某不履行到期债务,某资产公司有权就抵押房产实现抵押权。

 

  关于律师费,本案中,根据某资产公司提供的《委托代理协议》,其与律师事务所之间约定的律师费支付标准为按实际收回债权金额的20%收取,并按起诉状记载的诉讼标的额的20%支付前期费用,前期费用从律师费中扣除。认为,即便支持某资产公司要求偿还本金、利息、罚息等诉讼请求的判决生效后,其最终能否实际收回债权以及具体金额并不确定,因此,按照双方约定的支付标准,某资产公司是否实际支付律师费以及具体数额并不确定。故对某资产公司关于律师费的请求,不予支持,其可待数额具体确定后另行解决。

 

  诉讼中,黄某辩称,其是接受黄某之委托签订涉案协议,且抵押财产的实际产权人为黄某,并提交生效的裁判文书加以证明。但经审查,黄某提交的裁判文书中记载的有关内容,仅有证人的陈述(且在该陈述中,黄某自己称涉案房产为黄某建议其购买),法院并未对上述事实进行认定。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”本案中,抵押房产登记在黄某名下,而不动产登记具有公示公信的效力,因此,即便客观上有可能存在登记人与实际产权人不一致的情形,在黄某未提供证据证明某银行存在恶意的情况下,某银行基于对不动产登记的信任,与黄某签署了抵押合同并办理了登记,符合我国物权法中关于他物权善意取得的有关规定。故,对黄某关于其是受黄某委托签订了涉案协议,且抵押财产的实际产权人为黄某,不应当承担还款责任的主张,依据不足,不予采纳。

分享到:

上一篇:买方在缴纳首付款之后,无力承担后续房款怎么办?

下一篇:房屋合同签订之后,当房屋价格出现巨大变化时,如何维护买卖双方的共同利益?



律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

  • 法律咨询
  • 法律咨询
  • 法律咨询