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买方在缴纳首付款之后,无力承担后续房款怎么办?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-04-01 17:48

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  朱某、王某诉称:我们系夫妻关系,朱某与任某、任某甲、任某乙均系张某之子女,其余被告均系朱某之子女。朱某与张某于1978年5月1日结婚,双方均系再婚。1994年2月3日,朱某、王某与朱某和张某签订协议,约定诉争房屋由朱某、王某以朱某名义购买,购房款及安装电话费用均由朱某、王某出资,房屋购买后由朱某和张某共同居住,直到不再居住时,再由朱某、王某居住,并将房屋过户到朱某、王某名下。现朱某于2009年6月3日、张某于2011年1月12日先后去世,根据协议约定房屋应过户至原告名下。故请求法院判令:诉争房屋所有权转移登记手续,将该房屋变更到我们名下;诉讼费由朱某甲和朱某乙承担,公告费我方自行承担,不需要法院处理。

 

  2、被告辩称

 

  朱某甲、朱某乙辩称:诉争房屋是朱某单位向其个人分配的福利住房,房改后由朱某向单位购买,不是诉称的所谓借名买房。朱某生前说过,当初在签订买房协议时是约定由朱某、王某出全部买房资金,但事实上朱某、王某并没有严格遵守、执行协议的约定,全面履行自己的义务,在交买房款时朱某、王某只出了部分买房资金,而不是协议中约定的全部买房资金,而另一部分买房款、电话安装费及在买房的五年后又交的住房基金全部是由朱某出资交付的。这就是朱某生前始终不同意将房屋户主变更为朱某、王某的主要原因。由于朱某、王某没有严格遵守、履行出全部买房资金的义务,依据合同法第60条第1款、第45条的规定,该买房协议虽然有效,但把协议中甲方房屋户主改为乙方的条款至今尚未生效。现我们不同意朱某、王某的诉讼请求,请求按朱某的遗嘱解决。朱某把诉争房屋给朱某乙居住已是事实,而且朱某的主张,张某、朱某是知道的,没有提出异议和反对,并积极配合由朱某把张某曾拿走的购电卡、空调遥控器给朱某乙送到诉争房屋处,张某也承认对诉争房屋其只有部分居住和使用权,其为此还曾向法院提起过诉讼,在法院调解下朱某、张某双方自愿达成和解协议,给张某诉争房屋的一小间居住使用。这都证明了朱某不是单方面、擅自主张将诉争房屋给朱某乙居住,协议中张某和朱某是知道、默许的。该买房协议变更朱某、王某为户主的条款尚未生效,依据合同法、物权法相关规定,朱某有权处分诉争房屋,请求法院驳回朱某、王某的诉讼请求。

 

  被告任某、任某甲、任某乙辩称:诉争房屋是朱某、王某出资买的。同意朱某、王某的诉讼请求。

 

  二、法院查明

 

  朱某与王某系夫妻关系。朱某、任某甲、任某乙、任某均系张某之子女。1978年7月1日,朱某与张某结婚,双方均系再婚,婚后未生育子女。朱某于2009年6月3日去世,张某于2011年1月12日去世。

 

  1993年12月20日,朱某与其单位某研究所签订《公有住宅买卖契约》购买诉争房屋。1998年12月7日,朱某取得诉争房屋所有权证书,房屋坐落登记为某号。后朱某乙于2009年5月27日补办诉争房屋房产证,房屋坐落登记为某号。

 

  1994年2月3日,朱某、张某作为甲方,朱某、王某作为乙方,双方签订《协议书》一份,约定:1、购房房屋后的户主为甲方,由乙方出全部买房和安装电话资金;2、购买房屋后,由甲方居住,直到甲方不在(再)居住时,在(再)由乙方居住,并把甲方的房户主改为乙方,与甲方所有的亲属无关;3、在甲方居住时,乙方不得以任何理由或任何借口搬进居住,更不能剥夺甲方居住权;4、当甲方不在居住时,不得把房户主改为它人,更不能让它人居住,如果甲方把房户主改为它人或由它人居住,将由它人偿还乙方所有买房和安装电话的全部资金,并按国家银行死期存款标准付与乙方全部利息。"

 

  2004年,朱某、王某依据双方签订的协议书,将朱某、张某诉至要求将诉争房屋变更至二人名下,审理后认为:"协议书系上述四人所签订,且依据现有证据亦不存在导致合同无效之事由,故该协议应属有效合同。协议约定,直到朱某、张某不再居住时,将把房户主改为朱某、王某,即朱某夫妻不再居住争议房屋系变更房屋产权人之生效条件。因该房原系朱某所分得之公有住房,且其长期在此居住,朱某等亦未能证实朱某拥有其他住房。故依据社会一般人的通常理解,该条款应解释为,朱某、张某长期、永久性不在此房居住时,才进行房户主之变更。而朱某仅是暂时在外居住,现已搬回,且其明确表示要求继续在此居住,故协议中所约定变更房屋产权人之条件尚未成就。朱某、王某要求变更为房屋产权之诉讼请求,不予支持。据此,驳回了朱某、王某的诉讼请求。朱某、王某对判决不服提出上诉,后撤回上诉。

 

  2004年9月,张某将朱某诉至要求离婚,审理后驳回了张某的诉讼请求,不准离婚。2006年,朱某将张某诉至丰台法院要求离婚,丰台法院经审理,判决双方离婚并分割了共同财产,对于朱某提出分割住房问题(即本案诉争房屋),因涉及他人权益,未做处理。

 

  2007年1月,朱某将朱某、王某诉至,认为双方签订的协议书系附义务、附期限的赠与合同,要求撤销,张某为第三人。经审理认为:"诉争协议书已经生效的法院判决认定为有效协议。朱某称诉争协议为赠与协议,但未向提交相应的证据加以佐证,且从协议的内容看,亦无法支持朱某此项主张,对此不予采信。按照法律规定,下列合同,当事人一方有权请求人民法院撤销:因重大误解订立的;在订立合同时显失公平的;一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院变更或者撤销。本案均不具备上述情形。"据此,驳回了朱某的诉讼请求。朱某对判决不服提出上诉,后撤回上诉。

 

  2008年4月,朱某将朱某、王某诉至,要求解除双方签订的协议书,张某为第三人。经审理认为:"朱某、张某与朱某、王某所签订的协议书,系双方当事人的真实意思表示,且内容也未违反国家法律、法规的强制性规定,应属合法有效,具有法律约束力,双方均应严格遵守执行。诉讼中,由于朱某、王某及张某均不同意解除协议书,且该协议书中也未约定协议解除的条件,现朱某与张某虽已离婚,但双方对协议书中的房屋,仍具有合法的居住、使用的权利,因此,朱某要求解除协议的理由依法不能成立,不予支持。"据此,驳回了朱某的诉讼请求。

 

  2007年8月20日,朱某立有一份遗嘱,该遗嘱载明:"当我不在某号房居住时,该房屋归朱某乙夫妇所有,由他们夫妇按协议书第四条约定条件偿还应负担乙方买房的部分资金,按国家银行死期存款标准付乙方利息。"

 

  2013年,朱某、王某向提起物权确认纠纷的诉讼,要求确认诉争房屋归该二人所有。经审理,确认诉争房屋归朱某、王某所有。朱某甲及朱某乙不服该判决,提起上述。北京市第一中级人民法院经审理,认为朱某、张某均已去世,朱某、王某依据协议主张权利应当请求相关义务人履行协议办理房屋所有权变更登记,该二人直接起诉要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求缺乏法律依据,该院判决撤销我院一审判决,驳回了朱某、王某的诉讼请求。

 

  本案审理中,朱某、王某主张诉争房屋所有购房款及电话费均系该二人出资,任某、任某甲、任某乙对此予以确认;朱某甲及朱某乙则主张朱某曾称其出了部分购房款,但具体出资数额不清楚,住房基金和电话费均系朱某出资。

 

  另查,现诉争房屋的购房款收据、住房基金收据及原始产权证原件均由朱某、王某持有,朱某甲及朱某乙持有安装电话费用收据的原件,朱某、王某主张张某与朱某离婚后,家里的柜子均被朱某的子女撬开并将安装电话费用收据原件拿走,张某的东西现仍在诉争房屋中无法取出。

 

  经公告传唤,被告蔡凤鸣、蔡凤英、蔡凤兰、蔡连盛、蔡连生、蔡连和、蔡凤静均未到庭应诉,亦未委托代理人及提交书面答辩意见。

 

  上述事实,有双方当事人陈述、房屋所有权证、票据、死亡证明、遗嘱、协议书、判决书等证据材料在案佐证。

 

  三、法院判决

 

  朱某甲、朱某乙、朱某丁、朱某戊、朱某戌、任某、任某甲、任某乙于于本判决生效后七日内协助朱某、王某办理某号房屋的所有权转移登记手续,将该房屋变更到朱某、王某名下。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  依据我国民事诉讼法的相关规定,当事人有进行答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。朱某丁等经依法公告传唤,无正当理由拒不出庭应诉,视为其放弃了答辩和质证的权利,依法缺席判决。

 

  朱某、张某与朱某、王某于1994年2月3日签订的协议书已经生效判决认定为有效合同,该协议书未被撤销或解除,故协议书具有法律约束力,各方均应严格遵守执行。

 

  朱某甲、朱某乙主张住房基金和电话费均系朱某出资,朱某曾称其出了部分购房款,但就具体出资数额未举证证明。同时,诉争房屋的购房款收据、住房基金收据及原始产权证原件均由朱某、王某持有,朱某甲及朱某乙虽持有安装电话费用收据的原件,但朱某、王某主张张某与朱某离婚后,家里的柜子均被朱某的子女撬开并将安装电话费用收据原件拿走以致张某的东西现仍在诉争房屋中无法取出。根据双方持有的材料情况,原始产权证原件系证明房屋权属的重要文件,认为根据朱某、王某持有该证及购房款收据、住房基金收据原件的客观事实,可以确认朱某、王某已经就购买诉争房屋的款项及安装电话费全额出资,否则朱某不会将如此重要的权属证明文件交付该二人持有。退而言之,即使朱某、王某就安装电话费未出资,但协议书中就诉争房屋过户的条件系在第二条约定,即:"2、购买房屋后,由甲方居住,直到甲方不在(再)居住时,在(再)由乙方居住,并把甲方的房户主改为乙方,与甲方所有的亲属无关"。现朱某与张某均已去世,协议书中所约定的变更房屋产权人之条件已经成就。朱某虽立有遗嘱,但其单方在遗嘱中所做的意思表示并不符合协议书第四条的相关规定,该遗嘱不能产生对抗协议书的法律效力。

 

  综上,在朱某与张某均已去世的情况下,朱某、王某要求所有被告协助办理诉争房屋的所有权转移登记手续,将该房屋变更到该二人名下的诉讼请求具备事实及法律依据,予以支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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