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买受人及产权登记的所有权人怎么确定?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-04-01 17:42

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  刘某、孙某诉称:被告孙某是我们的儿子,被告孙某与孙某系夫妻关系。为了退休后在京安享晚年,我们于2005年5月与xx公司就涉诉房屋买卖一事达成口头协议。2005年7月6日,刘某向xx公司交纳首笔购房款29万元。后xx公司将涉案房屋钥匙交给了刘某。2005年7月12日,刘某与孙某书面协议,约定:此房系刘某购买,所有权归刘某夫妇,与儿子没有任何经济关系;待我们退休来京居住时,孙某应当将房屋归还原告,并协助原告办理更名房屋过户手续。后我们回x筹款,向朱某借款20万元、将祖传的某山水画出售得款28万元、再加上我们的一些积蓄,共准备了52万元。2006年4月27日,刘某将这52万元交给孙某,用于支付剩余购房款。因孙某在某银行工作,每个月都有业绩任务,孙某即将此款存入孙某和孙某的某银行卡中,后来存在孙某卡中的钱也转入了孙某卡内;后以孙某的银行卡向xx公司支付了510467元。2006年4月28日,刘某又将出售我们所有的x市房屋所得款10万元以现金汇款的方式交到了xx公司。原本我们是打算将房屋产权落到刘某名下的,因为我们平时在x市生活,签合同和办产权证时刘某不在北京,孙某在北京工作生活,当时想反正是自己儿子,为了方便就让孙某去办的。我们是为了我们自己居住购买的房屋,不是给孙某买的。交房后此房一直由孙某居住,孙某在x工作,基本不在北京居住;我们现在也在此居住。现起诉要求:确认位于涉诉房屋归二原告共同所有,被告孙某协助二原告办理房屋过户手续,被告孙某承担本案诉讼费。

 

  2、被告辩称

 

  孙某辩称:二原告所述属实,所有的购房款都是二原告出的。2006年4月,我母亲刘某给我52万元,因我在某银行柜台工作,需要进行业绩考核,我将此款分成四笔,其中16.2万元、16.3万元和3.5万元存入我用孙某的身份证开户的账户内,15万元存入我自己的账户内,后我又将15万元转入孙某账户,并一次性从孙某账户向xx公司支付了购房款及契税、公共维修基金等费用合计51万余元。我与刘某约定:房屋虽然登记在我名下,但实际产权人为二原告,我只是暂时居住。当时我与孙某都是参加工作没多久,没有经济能力,对此房没有任何出资;孙某也从未向我提起过她远在台湾的爷爷给她准备钱的事。我同意原告的诉讼请求。

 

  孙某辩称:原告孙某与xx公司素有业务往来,关系较好,又因孙某在京工作,需要买房。2006年,二原告与孙某订购了涉案房屋,第一笔款29万元是谁付的我不知道。2007年6月涉案房屋交房入住,孙某长期在此房屋居住,我是大学教师,平时节假日及寒暑假也在此居住。我的爷爷在台湾生活,他给了我父亲一笔钱,让我父亲在我和姐姐需要用钱时使用。2006年4月,我父亲分两笔(16.2万元和16.3万元)给我32.5万元,让我用于买房。我把这两笔钱交给了孙某,孙某用这32.5万元及我们的夫妻共同财产15万元、孙某的个人奖金4万余元向xx公司支付了515235.65元购房款及其他费用;2006年4月28日,我们向刘某借款10万元交纳了购房款余款。现我与孙某因离婚案件正在丰台法院诉讼过程中,二原告与孙某系父母子女关系,他们的陈述是串通好的,不属实。我不同意原告诉讼请求,理由如下:1,涉案房屋系我与孙某夫妻共同财产;2,2006年购房时,北京市尚未实施限购政策,二原告完全可以以自己名义购房,无需登记在孙某名下;刘某与孙某的协议是后补的;二原告所称借名买房的事实不成立;3,二原告起诉时,没有把我列为被告,有恶意串通的嫌疑。

 

  二、法院查明

 

  二原告系夫妻关系,被告孙某是二原告之独子,被告孙某与孙某于2005年9月23日登记结婚。2005年7月6日,刘某以现金方式向xx公司支付涉案房屋购房款29万元;2005年8月,xx公司将涉案房屋交付给孙某使用;2006年4月27日,孙某的某银行2297账户向xx公司支付涉案房屋购房款479596元,xx公司向刘某出具了收据;2006年4月28日,刘某以汇款方式向xx公司支付涉案房屋购房款10万元。2007年8月1日,xx公司向孙某出具付购房款29万元发票一张;2007年8月2日,xx公司再次向孙某出具付购房款579596元发票一张。2007年8月2日,xx公司与孙某签订《北京市商品房现房买卖合同》,约定:孙某以869596元的价格向xx公司购买位于涉诉房屋,付款方式为一次性付款,xx公司应于2007年6月14日前交付房屋。

 

  2008年1月4日,涉案房屋登记在孙某名下。

 

  2005年7月12日,刘某与孙某书面协议,约定:此房系刘某购买,所有权归刘某夫妇,与儿子没有任何经济关系;待我们退休来京居住时,孙某应当将房屋归还原告,并协助原告办理房屋更名过户手续。

 

  证人李某到庭作证称:2006年春节过后,孙某来到我开办的画廊,欲出售晚清海派画家某的一幅作品,经过讨价还价,我们最终以28万元成交。我交给孙某28万元现金。

 

  证人朱某到庭作证称:我与孙某一家是世交,2006年4月,孙某提出向我借款20万元,用于在京购房;因我经营餐饮公司,家里存放着现金,故将20万现金借给了孙某。2007年、2008年孙某分两次将20万元归还给我;因为关系较好,我们之间没有打借条或收条。

 

  经前往xx公司调查,xx公司表示:涉案房屋系尾房,面积较大。2005年7月6日,刘某向我公司交纳购房款29万元,我公司即交付了房屋;2006年4月27日,孙某来到我公司刷卡支付了购房款479596元;2006年4月28日,刘某向我公司汇款支付10万元;上述三笔款当时仅开具了收据,因我公司发票用完了,未开具发票;2007年8月1日和8月2日,我公司按照刘某的要求出具了付款人为孙某的发票二张;2007年8月2日,我公司与孙某签订了房屋买卖合同。

 

  上述事实,有原被告陈述及收据、发票、房屋买卖合同、房屋产权证书、结婚证、书面协议、调查笔录等证据在案佐证。

 

  三、法院判决

 

  驳回原告刘某、孙某的诉讼请求。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。出资人为本案涉诉房屋交纳首笔购房款及办理入住均在二被告登记结婚前,且涉案房屋的买受人及产权登记的所有权人为孙某,刘某与孙某书面协议,约定:此房系刘某购买,所有权归刘某夫妇,与儿子没有任何经济关系;刘某以现金方式向xx公司支付涉案房屋购房款29万元;2005年8月,xx公司将涉案房屋交付给孙某使用;待我们退休来京居住时,孙某应当将房屋归还原告,并协助原告办理房屋更名过户手续。依据上述事实认定涉案房屋为孙某婚前购买并交付,应为孙某的婚前个人财产。二原告以借名为由要求确认涉案房屋归其二人所有,因购房时北京市未限制非京籍人员在京购房,且二原告自述房屋登记在孙某名下是因为仅有孙某一个子女、登记在其名下也可以,可知二原告并非借名购房,其支付购房款的行为实为向孙某赠与的行为;故二原告陈述的借名理由不成立;涉案房屋系尾房,面积较大。2005年7月6日,刘某向我公司交纳购房款29万元,我公司即交付了房屋;2006年4月27日,孙某来到我公司刷卡支付了购房款479596元;2006年4月28日,刘某向我公司汇款支付10万元;上述三笔款当时仅开具了收据,因我公司发票用完了,未开具发票;现涉案房屋登记在孙某名下,二原告的赠与行为已履行完毕,现起诉要求确认涉案房屋归其所有,没有事实和法律依据,不予支持。关于二被告婚后自被告孙某账号支付部分购房款的出资人、出资性质等问题,应在二被告之间解决,本案不予处理。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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