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明知借名买房的事实却还履行是否承担责任?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-27 17:36

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  冯某诉称:原告关系人曾某,自1990年开始到中国大陆长期经营。2005年8月20日突发心脏病去世。曾某除做生意外,投资购房,但由于当时北京市对境外的企业、组织和个人购房及银行按揭贷款有很多限制性规定,曾某就采取了以从医院辞职到其处打工的孙某单独列名或和孙某共同列名的方式在北京等多地购置了很多房产。鉴于以上原因,经与被告协商同意,曾某就以孙某及其子郭某的名义购买涉诉房屋并以其名义从银行贷款。2002年8月15日,被告孙某、郭某与北京某房地产开发有限公司签署了《商品房买卖合同》,购买了上述房产,建筑面积216.94平方米,合同价款2478973元。曾某支付了房产首付款及相关契税,并从2002年10月开始按月偿还借款合同下贷款本息约17400元。曾某去世后,由原告继续按月偿还合同下贷款本息。曾某有五位继承人,为生前配偶冯某,子女四人曾某甲、曾某乙、曾某丙、曾某丁,即本案原告。原告对曾某的财产享有继承权。在购买房屋时,被告对借名买房的事实是明知的,并承诺会在曾家提出要求时将涉案房产转移到曾家人名下,在曾某去世后,被告违反承诺。

 

  原告曾于2012年就上述纠纷在朝阳区人民法院提起诉讼,要求确认上述房产为原、被告共有,2013年11月27日。朝阳法院作出民事判决书,判决驳回了原告的诉讼请求,但同时指出“对于五原告主张其曾偿还了以被告名义申请的涉诉房屋购房按揭贷款一节,五原告可与被告另行解决”。为此向贵院提起诉讼请求判令被告向原告返还原告支付的涉诉房屋首付款及按揭款合计1089713元,并按同期人民银行贷款利率支付从2005年8月19日至实际付清之日止的利息,本案诉讼费由被告承担。

 

  2、被告辩称

 

  孙某辩称:原告所述事实不存在。第一、当时设立公司,说孙某是名义股东,不是事实。孙某是实际股东,实际出资。第二,借名买房不是事实,朝阳法院已驳回了原告的诉讼请求。第三,原告说曾某去世后,孙某同意过户,不存在这个事实。第四,朝阳法院说让原告另行主张,并不是就认定购房款是由原告支付的。综上,涉案房屋是孙某与郭某的共有财产,房屋的首付款及按揭款不是原告支付的,与原告无关。且不当得利的孳息为存款利率,也不应按贷款利率计算。综上,请求驳回原告诉讼请求。

 

  郭某辩称:涉诉房屋的首付款全部是由孙某及郭某支付的,按揭款也不是原告支付的。不同意原告的诉讼请求。

 

  二、法院查明

 

  曾某(于2005年8月20日去世)和冯某系夫妻关系,曾某甲、曾某乙、曾某丙、曾某丁均系曾某之子女。

 

  2002年8月15日,孙某、郭某与北京某房地产开发有限公司签署了《商品房买卖合同》,购买了涉诉房屋,建筑面积216.94平方米,合同价款2478973元。105房屋于2009年12月8日取得房屋所有权证,孙某占1%的共有份额,郭某占99%的共有份额。涉案房屋在购买后一直由被告实际占有和使用。

 

  孙某及郭某持有以孙某及郭某为付款人的购房发票二张,金额分别为498973元和198万元,其中498973元为首付款,198万元为光大银行按揭贷款。

 

  对于资金的来源,原告在庭审中提供自2002年10月开始按月开具,共34期的支出凭单及某银行存款凭条,支出凭单和某银行存款凭条具有对应的关系,支出凭条上记载了支出款项的用途:交纳某银行房屋按揭贷款,在主管审批处有曾某签字(在2005年8月份曾某去世前,签字人变更为曾某丁)。某银行存款凭条显示出,支出凭单中支出的款项存入以孙某名义在某银行开立的账户中,并以孙某名义签字确认。原、被告对此事实均予以认可,但补充认为,某银行存款凭条上孙某的签字实际由宋某代孙某书写。原告认为宋某为曾某私人会计,被告认为宋某为北京某商贸有限公司会计。

 

  原告另提供流水账一册,证明本案中房产以及案外的其余财产均由曾某处支付资金。账册按记账时间、入账金额、签字人、记账人及资金流向的顺序书写。其中,在签字人处大部分为曾某签名(在曾某去世后签字人变更为原告),少数为孙某及其他案外人签名,记账人为宋某或其别名宋某甲,资金流向处重复出现“入创现”字样。

 

  北京某商贸有限公司于1998年7月27日设立,注册资本50万元,孙某为法定代表人,持股比例76%,其余股东为郭某6%,宋某3%,石某3%,杨某12%。1998年11月2日,北京某商贸有限公司发生股权变更,孙某为法定代表人,持股80%,郭某持股20%。2006年4月9日,北京某商贸有限公司的法定代表人变更为李某(原告曾某丁之妻),持股情况不变。

 

  宋某为北京某商贸有限公司会计。

 

  庭审中,原告提供了郭某、石某、宋某林、宋某的证人证言,证明曾某为北京某商贸有限公司的实际控制人,被告认可证言均为证人本人陈述,但对证人陈述内容不予认可。

 

  庭审中,原告提供薪资表及孙某履历等证据,以证明孙某的收入情况。

 

  原告就涉案房屋的首付款资金来源,未向举证。

 

  上述事实,有双方当事人的陈述、民事判决书、商品房买卖合同、购房发票、营业执照及场所证明、支出凭单、某银行存款凭条、录音、证人证言、北京市第二中级人民法院庭审笔录复印件、收入流水账、薪资表、孙某履历表、工商登记材料等证据材料在案佐证。

 

  三、法院判决

 

  驳回冯某、曾某甲、曾某乙、曾某丙、曾某丁的诉讼请求。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  当事人的合法民事权利受法律保护。没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。

 

  本案的争议焦点在于:登记在被告名下的涉案房屋的购房款是由曾某个人支付还是由北京某商贸有限公司支付,以及孙某在北京某商贸有限公司是否为挂名股东。

 

  依据工商登记,孙某在2002年至2005年间为北京某商贸有限公司的法定代表人及80%股权持股人。在没有相反证据的情况下,从北京某商贸有限公司支付的款项的所有权不能被归属于曾某。原告向提供证人证言,以证明曾某为北京某商贸有限公司实际控制人。认为,证人郭某证言中陈述1998年10月其已经离开公司前往贵州发展,证人石某、宋某均于1998年10月退股并离开公司,而北京某商贸有限公司于1998年11月发生股权重大变更。故对其证言的真实性不予采信。证人宋某陈述其为北京某商贸有限公司财务人员,但由于北京某商贸有限公司在2006年4月9日后法定代表人变更为李某(曾某丁之妻),其证言的制作时间为2007年5月19日,故认为其与本案具有利益冲突,对其证言不予采信。原告试图通过薪资表证明孙某没有购买涉案房屋的经济能力,但认为作为公司80%持股比例的股东和法定代表人,其实际收入不限于薪资收入,仅以薪资表不能如实反映孙某的收入情况。现原告向提供的现有证据尚不足以构成优势证据,以证明曾某为北京某商贸有限公司的实际控制人以及孙某仅为北京某商贸有限公司的挂名股东,对于原告该项意见不予采纳。

 

  依据支出凭单及某银行存款凭条再结合双方当事人陈述,可以看出由宋某经手为本案涉案房屋支付房屋按揭贷款的事实。原告认为支出凭单上记载的金额为曾某私人支付,而被告认为上述房款由北京某商贸有限公司支付,曾某负责北京某商贸有限公司的账目审批。认为,“主管审批”从字面理解,仅可以得出签字人具备动用该笔资金的权限,而不能理解为拥有该资金的所有权。故仅凭支出凭单下方“主管审批”处曾某的签字,不能表明该笔资金实际由曾某支付。从现金收入流水账看,该账目由宋某记载,“入创现”表明该笔现金的流向为进入北京某商贸有限公司现金收入。如果原告以该证据证明,支付涉案房屋的按揭款从该账目所记载的收入中支付的话,那么可以得出该购房按揭款由北京某商贸有限公司支付的结论。而宋某,其身份为北京某商贸有限公司财务人员,其具备为北京某商贸有限公司制作账目及支付款项的职责,亦符合公司财务制度的规定。原告主张宋某为曾某的私人会计,未向举证证明,故对该项意见,不予采纳。

 

  综上,从现有证据,可以得出涉案房屋的按揭款由北京某商贸有限公司支付,而孙某为北京某商贸有限公司80%持股股东及法定代表人的结论。原告主张涉案房屋首付款及按揭款为曾某支付,其所提供的证据不足以形成优势证据,对其诉讼请求,不予支持。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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