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借名购买经济适用房合同被判无效后,如何维权呢?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-10 18:10

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  张某诉称:2005年1月19日,张某以高某的名义以按揭方式购买了302号房屋。房屋面积117.57平方米,张某花费购房款及购房各项手续费324573.46元,装修费95668.9元。壁挂暖气和有限电视等附属物费2600元。按揭还贷155935.7元。共计578778.06元。2006年5月张某入住该房,一直在此居住。

  2007年1月,高某瞒着张某领取了房产证。2012年,张某就该房屋所有权确认问题向昌平区人民法院起诉,请求确认该房屋归原告所有。法院以借名买房违反国家政策为由,驳回了张某的诉讼请求。关于张某出资问题,判决书释明另行解决。综上,张某以高某的名义买房,事实清楚,得到了生效判决的确认。该房确认归高某所有,高某应当按照现在商品房市场价格补偿张某的信赖利益损失。为此,诉至人民法院,请求法院判令:1、高某给付张某房屋折价款3000000元,包括已支出的购房款283109.16元和房屋增值及信赖利益损失;2、诉讼费用由高某承担。

  二、被告辩称

  高某辩称:高某在诉讼中所主张的法律关系非常混乱,明确地违背了民诉法的规定,诉讼不能成立。张某提起诉讼的案由是不当得利纠纷,诉讼请求是高某给付张某房屋折价款,主张的事实理由是张某向高某借名买房,最后请求法院保护的是张某信赖利益的损失。四项内容反映了四种不同的法律关系:不当得利的返还、共有财产析产分割的关系、委托代理的关系、缔约责任的法律关系。

  四种不同的法律关系,是有不同的法律构成要件的,不同的追责条件,张某在一个诉讼中把四个独立的法律事实、法律关系混在一个诉讼中,显然让人无所适从,明显不符合民诉法的规定。应该驳回张某的诉讼请求。张某在诉讼中所主张的诉讼请求和主张的事实理由均没有事实和法律依据,不能成立。张某所谓的借名买房已经在诉讼确权案中经过两审法院的审理,已经作出有效判决,对于借名买房给予了否定。张某在本案中说她支付的购房款的数额与确权案中提出的数字及认定的数字是不同的。张某要求折价款300万元没有事实和法律依据。诉讼请求及主张的事实没有事实及法律依据。

  二、法院查明

  2005年1月19日,张某以高某的名义以按揭方式购买了302号房屋。该房屋实际结算房款为308831元。2005年2月19日,原告又以被告的名义与中国银行及房地产开发公司(保证人)签订《楼宇按揭担保借款合同》,约定贷款金额为20万元。房屋于2007年1月5日取得房屋的所有权证,登记的房屋所有权人为高某,房屋性质为经济适用住房。2006年6月11日,房屋交付,张某装修后在该房内居住至今。张某支付了房屋首付款108719元,并支付土地出让金2883元、契税4632.46元、专项维修资金6177元、房屋险保险费235元、律师费600元、印花税155元、代办服务费800元、抵押登记费260元、补交房款112元。张某偿还了自2005年3月至2008年10月的贷款,共计偿还155935.7元。高某偿还自2008年11月起之后的贷款。2010年3月23日,该房屋的贷款全部结清。庭审中,张某表示不再主张高某支付壁挂炉的费用。

  2013年,张某起诉至法院,要求确认上述房屋归其所有。2013年4月2日,法院判决驳回张某的诉讼请求。张某上诉至本院,2013年5月27日,法院判决驳回上诉、维持原判。

  审理过程中,经张某申请,法院委托北京中评联合价格评估有限公司对上述房屋的房地产价值进行了评估,评估结论为:估价对象在估价时点2014年3月6日的价值为309.03万元(已扣减应补交综合地价款)。张某为此支出评估费28065元。

  三、法院判决

  1、一审判决

  1)高某支付张某购房款、税费、保险费等款项二十八万零五百零九元一角六分、经济损失一百九十四万七千零二十八元,以上共计二百二十二万七千五百三十七元一角六分;

  2)驳回张某的其他诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本案争议焦点为双方之间是否存在借名买房的法律关系。如果存在,出借人是否应当赔偿借用人的损失问题。

  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先,关于双方之间是借名买房还是借贷关系的问题。

  已经生效的民事判决书已经认定“张某没有依法取得购买经济适用房的资格,借用高某的名义购买经济适用房,其购买行为不符合法律规定。因此驳回张某的确权请求是正确的”。另外从张某持有的各种购房手续、票据等证据亦可以佐证张某借用高某购房资格的事实。现高某否认出借购房资格的主张法院不予支持。原审法院关于张某借用高某名义购买房屋的认定正确,法院予以支持。高某上诉仍否认双方之间是借名购房关系而主张高某向张某借款,但没有提供书面的借款协议,也不能提供证据证明双方对借款金额、期限、还款日期、利息等主要条款如何约定。因此,上诉人高某主张双方是借贷关系不能成立。

  其次,由于房屋为经济适用房,国家对此类房屋有严格限制,张某不具备购房资格,借用高某的购房资格,双方之间的法律关系不能得到法律支持。法院认定双方之间形成合同关系违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定,应属无效。高某对此应当承担主要责任。张某对此承担次要责任。法院考虑房屋升值所产生的收益,高某应按照其过错程度给予张某相应的房屋增值补偿款的处理正确,法院予以维持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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