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借他人名义买房没有签订书面借名买房协议,如何证明借名买房事实存在呢?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-10 18:12

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  2013年5月,张某诉称:我与刘某1原系夫妻关系,于2004年12月10日登记结婚。刘某1与刘某2系姐弟关系。2006年我与刘某1出资购买位于201号房屋一套,并取得了房屋的产权证,产权人登记为刘某1。依照法律规定,该房屋应属于夫妻共同财产,但我与刘某1婚后感情一般,自孩子出生后就开始分室居住,2012年7月搬离共同住处,2014年4月9日,我与刘某1被判决离婚。在我和刘某1分居尚未离婚期间,我得知201号房屋已被过户至刘某2名下,刘某1无权单独转让201号房屋,而且二人面临离婚,刘某2知道所有情况,其与刘某1签订房屋买卖合同的行为属于恶意串通,其取得房产并非善意取得,故我诉至法院,请求法院依法确认刘某1与刘某2于2012年12月21日签订的房屋买卖合同无效,并判令刘某2协助刘某1将房屋过户回刘某1名下。

  2、被告辩称

  刘某1、刘某2辩称:我们不同意张某的诉讼请求。我二人是姐弟关系。201号房屋本来就是刘某2出资购买的,仅仅就是借用刘某1的名字而已。当时刘某1的单位分房,张某与刘某1由于已经购买了另外一套住房,无能力继续购买单位分的房子,于是大家商量好,单位分配的201号房屋由刘某2出资购买,权属归刘某2所有,待能够办理过户手续时再将201号房屋从刘某1名下过户回刘某2处。购买201号房屋的钱款是从刘某2的公婆处支取的,其后刘某2对201号房屋进行了装修,并且一直居住该房屋内。2012年房屋可以办理过户手续了,我们为了过户签了买卖合同,房屋价格是按照房管局规定的政府指导价填写的,因为房款在2006年已经支付完毕了,所以没有再支付房款。

  二、法院查明

  张某与刘某1原系夫妻关系,于2004年12月10日登记结婚,于2014年4月9日被判决离婚。刘某2与刘某1系姐弟关系。2005年2月5日,刘某1与北京电力公司变电公司签订了《变电公司职工三路居丽泽大厦A座集资建房协议书》,该协议书约定:变电公司根据职工刘某1自愿参加某大厦A座集资建房的申请,刘某1自愿认购住房一套;地址201号房屋;刘某1在签订协议后必须在2005年2月7日17点前交纳该住房50%的总房款226650.03元,所剩尾款按照建房施工进度届时分两次交纳:第一次为住房施工进入封顶阶段;第二次为职工领取住房钥匙之日。该协议还对其他相关内容进行了约定。2005年12月30日,刘某1与北京东兴联房地产开发有限公司签订了《北京市商品房预售合同》及补充协议,约定由刘某1购买位于丽泽大厦A座第18层201号的房屋,实测面积后,房屋总价为464240元。

  2005年2月6日,刘某1交纳了购房款226650.03元;2005年9月28日,刘某1交纳了购房款113325.01元;2006年8月14日,刘某1交纳了购房款113746.60元。

  审理中,刘某1、刘某2主张201号房屋系刘某2借刘某1名义所购买,双方为借名购房关系,上述房款均由刘某2交纳。为此,刘某2向法院提交了其前夫之母的银行存折及工商银行的个人业务凭证证明付款情况。刘某2前夫之父作为证人出庭作证,证明刘某1、刘某2为借名购房关系,201号房屋的购房款系其夫妇为刘某2所出。刘某1向法院提交了其收入情况的证明,以及在购买201号房屋前刚刚购买了另一套房产的证明,以证明其在购买201号房屋期间并无能力支付该房屋房款。另,上述购房款票据均由刘某2持有。法院要求张某提供其与刘某1支付201号房屋房款的相关证据,张某未提供。

  另查,201号房屋竣工交付后,刘某2对该房屋进行了装修,装修款由刘某2支付。装修后刘某2居住使用201号房屋至今。201号房屋于2007年12月3日登记至刘某1名下。2012年12月21日,刘某1、刘某2签订了《存量房屋买卖合同》,办理了201号房屋的网签,在该网签合同中房屋成交价格填写为2388960元,刘某1与刘某2办理网签当日,201号房屋过户至刘某2名下。张某认为该成交价格远低于市场价,而且刘某2并未支付该款项,故刘某2非善意第三人。刘某1、刘某2称该网签合同的签订仅为办理过户,价格是按照房管部门的政府指导价填写的,由于刘某1与刘某2是在履行双方关于借名购房的过户约定,房款早已由刘某2支付完毕,故此次过户并未实际支付房款。

  三、法院判决

  1、一审判决

  驳回张某的全部诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益的,借名人有权要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记手续。本案中,201号房屋虽曾登记在刘某1名下,但刘某1、刘某2均主张该房屋系刘某2借刘某1名义购买,并提供了出资、装修等相应证据予以佐证。张某否认该借名关系的存在,主张该房屋系其与刘某1出资购买,但其对购买该房屋的房款支付情况无法提供证据加以证明,亦无法对该房屋由刘某2进行装修的事实作出合理解释。

  结合201号房屋自交付后一直由刘某2居住使用等情况,法院有理由相信刘某2与刘某1之间就201号房屋存在借名购房关系,刘某2与刘某1于2012年12月21日签订《存量房屋买卖合同》系为履行借名协议将房屋过户至刘某2名下所为,该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。

  张某主张刘某1与刘某2恶意串通,损害其利益,但未提供充分证据予以证明,原审法院未予采信,并驳回其要求确认刘某1与刘某2之间就201号房屋所签房屋买卖合同无效的请求,进而驳回其要求刘某2协助刘某1将房屋过户回刘某1名下的请求,并无不当,法院予以维持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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