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借名购房人和委托代理人如何区分呢?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-10 18:09

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  2013年10月,丁某诉称:2004年,我借案外人杨某的名义购买了北京市812号房屋,并登记在杨某名下,但我享有实际权益。2012年10月,我因在海南购买养老房屋,欲出售房屋,赵某系买房人。杨某与我对房屋权利义务关系进行了阐明,赵某将我作为实际权利人对买卖细则进行了签约前的谈判。在签约时,我告知赵某卖房是为了在海南购养老房屋。同时,我选定的项目开发商搞特价活动,截止日期为2012年12月月底。赵某要求使用贷款方式购买房屋,并承诺很快就可以取得贷款,且不需要以我解除房屋的抵押登记为前提。但赵某并未能如期办理贷款手续,导致时间延误,致使我向欲购买的海南房屋开发商交纳的定金50000元被没收。赵某的行为给我造成了经济损失,故我起诉要求赵某赔偿我损失50000元,诉讼费由赵某承担。

  2、被告辩称

  赵某辩称:丁某与我之间并不存在买卖合同关系。房屋的买卖合同系我与案外人杨某签订,丁某系杨某的委托代理人,并非签约主体。同时,丁某在海南买房一事,与房屋交易无关。房屋已经完成过户、交付等全部交易过程,合同已经履行完毕,合同订立双方并无争议。综上,不同意丁某的诉讼请求。

  二、法院查明

  812号房屋原登记在案外人杨某名下。

  2012年9月22日,丁某代杨某与赵某签订《北京市存量房屋买卖合同》。后杨某补签了合同文本。合同签订当日,赵某向丁某给付定金2万元。2012年10月24日,赵某应杨某要求,向丁某账户汇款48万元。2012年11月26日,赵某给付杨某购房款27万元。2012年12月18日,案外人杨某、周娜出具《委托书》,委托丁某作为代理人,代为办理与出售房屋有关的公积金贷款、提前还款、房屋立契过户、产权过户等手续,以丁某名义开立银行存折,丁某有权收取首付款及按揭尾款;房屋出租并签署租赁协议、收取押金及租金等。2013年1月15日,赵某通过住房公积金贷款方式,给付杨某剩余购房款92万元。2013年1月18日,赵某取得房屋所有权。

  庭审中,丁某为证明其诉讼主张,另提供其与赵某及赵某之妻费霞的电话通话录音。丁某称通话的发生时间分别为2013年1月29日、2月4日、2月5日、2月6日。赵某认可上述录音中系丁某、赵某、费霞的声音,对真实性不持异议,但不认可证明目的,并质证认为该录音系在房屋正常过户后由丁某私自录制,其只认可房屋登记的所有权人为合同主体,且在付款、签合同、过户的过程中一直强调据此履行,丁某购买海南房屋一事与本案合同无关,书面购房合同中亦无相关条款。

  另查,2012年11月23日,丁某与案外人海南中信国安投资开发有限公司签订《楼宇认购书》,认购了海南省526号住宅。为此,丁某向该公司交纳定金50000元。

  又查,2013年4月,丁某曾起诉至原审法院,要求确认赵某与案外人杨某就房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。在该案庭审中,丁某主张其与杨某就房屋存在借名买房协议,丁某是房屋的实际购买人,房屋由丁某实际控制并出租。就此主张,丁某提供了其与杨某于2004年1月8日签订的《房屋转让协议》、2005年11月17日签订的《房屋买卖协议》,以证明杨某已经将房屋售予丁某。杨某认可两份协议的真实性,但称与丁某之间并不存在借名买房协议,因当时杨某与女友之间存在纠纷,为避免女友分割房屋,故杨某与丁某签订了两份协议,但两份协议并未实际履行。该案经原审法院及本院审理,终审判决驳回了丁某要求确认合同无效的诉讼请求。

  三、法院判决

  1、一审判决

  驳回丁某的诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中,丁某称其系《北京市存量房屋买卖合同》的实际出卖人,并以此为由向赵某主张违约责任。根据本案现已查明的事实,上述《北京市存量房屋买卖合同》的合同当事人明确载明为杨某与赵某,丁某亦亲笔在该合同的出卖人签章处代签了杨某的姓名。

  丁某虽主张其与杨某之间存在借名买房关系,并坚称赵某已将丁某作为合同相对方进行交易,但根据本案现有证据,在丁某代签上述《北京市存量房屋买卖合同》后,未见丁某与赵某之间就重新确认合同主体事宜达成过任何协议,反而是由杨某本人对该合同进行了签字追认。

  在此情况下,无论丁某与杨某就房屋的权属达成过何种约定,根据合同相对性原则,丁某均无权依据本案《北京市存量房屋买卖合同》向赵某主张权利。据此,原审法院对丁某的诉讼请求不予支持,处理并无不当,法院予以确认。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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