碰到借名买房的情形，应当保存何种证据以便为自己赢得权益？
来源：未知 作者：未知 时间：2018-10-22
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告牛某良诉称：原告与被告为同学关系，亲密情同姐妹。2005年初双方达成口头协议，原告以被告名义购买涉诉房屋，待能够过户时被告协助原告办理过户手续。2005年8月12日，原告借用被告的名义购买了房屋，同日原告支付了购房的首付款签订购房合同，并开立银行结算账户，办理购房所有手续所留信息皆为原告的。2005年8月19日原告支付剩余尾款。被告除了签订购房合同时到场外均未到场。原告购买房屋后对该房屋进行了装修，并入住至今。原告因不具备购买经济适用住房的条件而借用被告的名义购买经济适用住房，双方之间形成合同关系。由于该合同违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定，应属无效。合同无效后，原告因购买该房屋所支出的购房款、公共维修基金、税费等相关款项，被告应当予以返还。对于该合同的无效，原被告双方均有过错，考虑到原告支付了全部购房款，被告与原告达成借名买房合同后又拒绝履行等因素，被告应对合同的无效承担主要责任。故原告请求对因房屋增值所产生的收益，被告应按照其过错程度给予原告相应的补偿。综上，请求法院判决：被告赔偿原告因借名购买北涉诉房屋导致的损失400万元。
2、被告辩称
被告宋某萍辩称：原告牛某良所述借用被告的名义购买的房屋是毫无事实根据的。本案事实已经过终审判决并被否定。2005年牛某良独自来到本市，宋某萍同意其在诉争房屋内居住，后宋某萍要求牛某良腾房，牛某良百般推脱。宋某萍和牛某良之间的纠纷属于民间借贷纠纷。宋某萍在购买房屋的过程中，约定由牛某良借钱给宋某萍。如今原告牛某良不腾退房屋导致宋某萍有租金损失，至今房屋也不能对外出租。原告牛某良所持的理由是虚构的，法律定性也是错误的，应该予以驳回。
反诉原告宋某萍诉称：原告宋某萍是涉诉房屋的产权人，其依法拥有对该房屋进行占有、使用和处分的权利。被告牛某良经宋某萍多次催促腾房，但拖延至今，仍未腾退。其行为已经严重侵害了原告宋某萍对诉争房屋的正常使用，亦导致其家人无房可住，日常生活受到严重影响。故请求法院判令：被告牛某良将该房屋腾退，交还原告宋某萍使用。
反诉被告牛某良辩称：上次的判决书是在我没有出庭的情况下出具的。原告说双方是借贷关系，也要有事实依据。2005年我在本市买房子，我说让她找个名额买个房子，她说不用我买房子，我就用了她的名额买了这套房屋。我就把家里的房子处理掉，加上从朋友那里借来的钱买了这套房子，怎么可能是我借给她钱买的房子呢?我们之间不存在借贷关系，她一分钱也没有出，从房屋居住到装修，她都没有出资。
二、法院查明
2005年8月12日，宋某萍与某房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定宋某萍购买位涉诉房屋一套，价款为502255元，房屋总面积189.53平方米。上述合同签订后，牛某良交付了全部购房款及契税、土地出让金、公共维修基金等费用。2005年8月19日，牛某良办理了上述房屋的入住手续并对房屋进行了装修，一直居住至今。2006年7月25日，建设委员会颁发了上述房屋的所有权证，登记的房屋所有权人为宋某萍，房屋性质为经济适用住房。
关于原被告在此案中的法律关系，牛某良主张其是借宋某萍的名义购买房屋，宋某萍主张双方协商一致由宋某萍向牛某良借全款购房，由牛某良免费居住，待宋某萍需要居住该房时，牛某良退出，由宋某萍返还牛某良所有因房支付的款项。庭审过程中，原被告对对方主张的事实均不认可，但双方都没有提供能够证明自己主张的书面协议。另查明，宋某萍称在签订《商品房买卖合同》时，其有购房能力。同时宋某萍承认在《商品房买卖合同》中买受人一栏中所留的电话和住址均为牛某良的。
宋某萍签订《商品房买卖合同》后，包括该份合同以及其他交费票据和房屋所有权证都一直在牛某良处保存。关于诉争房屋的市场价值，本案庭审过程中原被告双方并未达成一致意见，牛某良也明确表示不申请对房屋市场价值进行评估鉴定。关于牛某良诉讼请求数额的依据，牛某良称不包括其已经支付的购房款等款项，而是以自己估算的房屋现价值扣除一个经济适用房号的价值所换算对应的房屋价值所得。
再查明，2013年，牛某良起诉，要求确认上述诉争房屋归其所有。后法院做出民事判决确认诉争房屋归宋某萍所有。
三、法院判决
1、牛某良于本判决书生效之日起七十日内从房屋内搬离，并将该房屋交还宋某萍;
2、驳回原告牛某良的本诉请求。
四、律师点评
借名买房律师靳双权认为，本案事实方面的争议焦点是原被告之间的法律关系，即为借名买房关系还是借款加借住的关系。对原被告各自主张的法律关系，双方皆未能提供直接证据加以证明，但综合原被告举证的其他证据，确认牛某良方的证据效力更高，予以采信，即原被告之间应为借名买房的法律关系。宋某萍主张的法律关系存在三大疑点：一、依据宋某萍自述，在签订《商品房买卖合同》时其有购房能力，故其应当没有再向牛某良借钱购房的必要，但其仍向牛某良借全款购房，其行为有违常理;二、包括购房合同、房屋所有权证、支付购房相关款项的票据在内的所有购房及入住过程中产生的材料都在牛某良处保存，宋某萍对此缺乏令人信服的解释;三、包括购房款项支付、办理入住手续、装修房屋及预留购房人信息皆为牛某良办理，宋某萍并未参与，此种行为表明牛某良应为实际购房人，而非宋某萍。
虽然如此，但现诉争房屋已经被生效判决判归宋某萍所有，故宋某萍有权行使所有权人的权利，要求牛某良搬离。宋某萍的反诉请求有法律依据，予以支持，具体搬离期限结合本案的具体情况予以合理确定。牛某良要求宋某萍赔偿损失应属合理，但牛某良坚持不评估房屋现值，故在房屋的市场价值无法确定的情况下，其请求的损失数额缺乏事实依据。牛某良要求宋某萍赔偿损失的请求，无法支持。牛某良可另行主张。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】