如何认定夫妻关系存续期间的借名买房情形下的房屋性质？
来源：未知 作者：未知 时间：2018-10-22
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告方某敏诉称，我与被告崔某博于2006年9月18日登记结婚。婚后双方于2009年4月12日共同购买了涉案房屋并居住至今。涉案房屋由被告与优孚房地产开发有限公司签订《商品房现房买卖合同》，房屋总价2065754元，首期支付购房总价款的30%共625754元，其余144万元向银行贷款，贷款期限为30年，每月偿还数额为7700元。涉案房屋已于2010年3月5日取得《房屋所有权证》，登记在被告名下。我认为，涉案房屋为夫妻关系存续期间购买，属于夫妻共有财产，现涉案房屋登记在被告一人名下，影响我对涉案房屋的共有权。请求法院判决确认涉案房屋为我和被告共同所有。
2、被告辩称
被告崔某博辩称：涉案房屋为第三人个人所有，与原告和我无任何关系。由于第三人年事已高，购房贷款年限短，如果以自己的名义贷款，每月还款的数额相对较大，因此我与第三人签订了借名买房协议，房屋所有权归第三人所有，我仅享有在第三人允许的情况下对该房屋的使用权。购房款全部是第三人支付的。房款的支付情况及书面协议，可以说明房屋归第三人所有，无论是我还是原告，都无权主张该房屋的所有权。关于房款来源，原告称其婚后收入200余万元，其月工资2万元左右，其第一次离婚时，前夫给了100万元都给了被告，但原告并未就上述主张举证。而第三人提供了购房时的刷卡记录及后期还贷转款凭证，合计200余万元。原告很清楚的知道，该房屋完全是由第三人出资购买，仅仅是借用了我的名义向银行贷款，在我们婚姻关系存续期间，两人都未对该房屋的房款进行过任何支付行为，反而一再挪用第三人所给房款维持自己高额的消费，现在原告却主张房屋为共同所有，没有任何事实依据，请求法院驳回。
第三人崔某源述称：不同意原告的诉讼请求，请求法院确认涉案房屋归我个人所有。我和被告之间签有借名买房合同，根据合同约定，涉案房屋归我所有，同时，合同中也约定了首付款、房屋贷款、公共维修基金等与房屋相关的费用均由我承担，被告不需承担任何费用。该协议作为一份合法有效的借名买房协议，应当受到法律保护。从原告和被告的工资收入来看，被告从2007年至2012年只有15万多元的收入，不可能购买价值超过200万元的房屋并申请贷款，也不可能拿出50多万元的首付款并每月支付7700元的房屋贷款。因此，涉案房屋系我个人出资购买的房产，应当归我个人所有。
二、法院查明
原告与被告于2006年9月18日登记结婚。因感情不和，原告于2012年5月9日将被告诉至本院，要求离婚。2013年7月15日，法院判决准许原告和被告离婚，并依法分割原告和被告的夫妻共同财产。判决中提到，考虑到涉案房屋涉及案外人的合法权益，“法院对上述房屋及与该房屋相关的购房款及银行还款均不予处理，双方与案外人因该房屋及相关款项如有纠纷，可另行通过合法途径解决”。
2009年4月12日，被告与房地产开发有限公司签订《商品房现房买卖合同》，约定由被告购买涉案房屋，总价款为2065754元，买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向银行借款支付。被告于2009年4月24日与银行签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告贷款144万元，用于支付上述房屋的购房款;贷款期限为30年，每月偿还的数额为7700元。涉案房屋已于2010年3月5日取得房屋所有权证书。
被告和第三人均称涉案房屋系第三人以被告名义购买，并提交了被告(作为乙方)与第三人(作为甲方)签订的《购房协议》。《购房协议》显示，签订时间为2009年3月1日，内容大致为，甲方想要涉诉房屋一套，因经济能力有限，现阶段只能贷款购房，由于甲方可贷款年限短，如果以甲方的名义贷款则甲方的还贷压力太大。为此，甲方借用乙方的名义贷款购房，现根据有关法律、法规规定，双方在平等自愿、协商一致的基础上，就有关事项约定如下：一、甲方以乙方崔某博名义购买涉诉房屋一套，乙方同意甲方以乙方名义购买以上房屋。二、首付款、房贷、公共维修基金及各项税费等与所购房屋有关的款项均由甲方承担，无需乙方承担任何费用。三、所购房屋的所有权归甲方所有，甲方对所购房屋享有完全的占有、使用、收益及处分权利。原告对上述协议的真实性不予认可。
诉讼中，原告认可涉案房屋的首付款是第三人支付，但主张所有在其与被告婚姻关系存续期间的房屋贷款系以夫妻共同财产偿还。被告与第三人主张，所有房款包括原告与被告夫妻关系存续期间的房屋贷款，均是由第三人支付。第三人主张，自己除支付了首付款626554元以外，还通过银行转账、给付现金等方式多次将用于偿还房屋贷款的款项交给被告，金额总计1726300元，但被告和原告并未将钱款用于还贷，而是私自挪用于个人消费。
原告提交银行交易明细，证明其曾向涉案房屋的还贷账户中汇款三次，分别是：2011年8月23日，金额为7300元;2013年6月14日，金额为7000元;2013年7月12日，金额为7000元。
三、法院判决
1、确认涉诉房屋为原告方某敏与被告崔某博共同所有。
2、驳回第三人崔某源的诉讼请求。
四、律师点评
房地产律师靳双权认为，本案的争议焦点在于第三人及被告主张的借名买房关系是否成立。对此，应当结合房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释等因素综合考虑。
从涉案房屋的购买经过来看，涉案房屋系以被告名义签订买卖合同、以被告名义办理银行贷款及还款，房屋产权登记在被告名下，且购买时间和产权登记时间均在原告与被告婚姻关系存续期间。依照婚姻法第十七条，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。因此，从表面证据来看，应当认定涉案房屋系原告与被告的夫妻共同财产。现第三人主张借名买房成立的理由主要有二，一是被告与第三人之间签有借名买房协议;二是购房款全部由第三人出资。关于第一个理由，第三人所提交的《购房协议》的签订时间是2009年3月1日，发生在原告与被告婚姻关系存续期间，原告表示对被告与第三人所签的《购房协议》毫不知情，被告和第三人也未提交充分证据证明原告知晓借名买房之事实。不动产系家庭财产中的重要组成部分，夫妻双方对于财产有平等的处理权，被告在原告不知情的情况下与第三人签订的借名买房协议，不宜直接作为认定被告与第三人之间的借名买房事实成立的依据。关于第二个理由，也是第三人主张借名买房成立的主要理由。涉案房屋的购房款由两大部分组成，一是首付款，二是银行贷款。原告认可首付款系第三人支付，但主张银行贷款系以夫妻共同财产偿还。从涉案房屋的贷款偿还情况来看，自贷款发放以来，贷款账户一直在被告名下，第三人虽然主张还款来源是其交付给被告的钱款，但并无直接证据证明房屋贷款是由第三人偿还，且被告和第三人都认可原告和被告在婚姻关系存续期间挪用了第三人交付的款项用于个人消费，因此，不能仅凭第三人交付了大量钱款给被告，就认定涉案房屋在原告与被告婚姻关系存续期间的贷款均是由第三人出资。此外，被告和第三人在诉讼中主张，之所以签订借名买房协议，是由于无力承担全部购房款，需要向银行贷款，但第三人年事已高，贷款年限太短，故向被告借名买房;但是，诉讼中第三人又提交证据并主张，自己陆续给付的钱款总额已经超过涉案房屋的总价款，这与其陈述的借名买房理由存在矛盾。从房屋的占有使用情况来看，涉案房屋购买后一直由原告及被告居住使用，第三人并无实际使用涉案房屋的意图和事实。
因此，涉案房屋应当认定为原告与被告的夫妻共同财产，至于第三人与原告、被告之间的资金往来，不宜认定为第三人对涉案房屋的出资，可作为双方之间的债权债务另行处理。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】