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亲属之间达成了借名买房的协议,那么该协议的效力如何确定?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-10-19 17:50

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  二原告崔某芳、戴某泉诉称,原告于2006年2月16日与被告孙某环、崔某凯订立《协议书》,双方约定原告出资,以被告崔某凯名义购买XXX号房屋使用权,价格为16万元整。原告借用被告崔某凯名义,原告一次性付清全款,该房屋使用权属于原告,二被告均同意并签署协议书。自2006年至今,原告一直居住、使用该房屋。现二被告已离婚,但仍未办理房屋承租人变更手续。原告现已经符合承租人的条件。综上,原告请求法院判决:确认二被告与二原告关于位于XXX号住房的协议书为有效协议。

  2、被告辩称

  被告孙某环辩称:原告崔某芳所述与事实完全不符,均不予认可。原告提供的协议内容违法,不是真实意思的表示,也未实际履行,应为无效协议;原告崔某芳还有与其弟崔某凯串通合谋意图侵占被告孙某环的房产之嫌。被告孙某环坚决不同意原告使用该房,请求法庭驳回其诉讼请求;同时由于被告孙某环和崔某凯已离婚,被告孙某环现无房可住,请求法院将此房判令由被告孙某环来承租和使用。

  被告崔某凯辩称:XXX号住宅确实是我姐崔某芳借我名义购买的,属于借名买房。当时一同购买的是三套住房,总价100万。这三套住房都不是我们自己的,其中两套是代为朋友买的。本案这一套是替我姐崔某芳买的。这三套房中有一套因当时有一位朋友孩子有户口,所以落在他孩子名下。其余两套都是以我的名义办的手续。为了避免日后出现纠纷,我与孙某环商量后起草了两份协议。XXX号住宅的协议是双方4个人在我家里当面签署的,一式两份,我们双方各持一份,我持有的一份协议可作为证据向法庭出示原件。2005年时,我与孙某环的婚生女儿刚刚1岁多,我们两人都要上班,我姐崔某芳刚刚退休就为我们义务带孩子,并且住在我们家,在这一背景下我姐崔某芳借我名买房,此事孙某环是非常支持非常配合的。根本不存在我胁迫她或是欺骗她的情况。但在法院审判我们离婚案时孙某环对法庭讲这份协议是我胁迫她签的,法官问孙某环有证据吗,孙某环当庭说没有,现在孙某环又改口说是我欺骗她说为了应付物业。前后两种说法只能证明孙某环在说假话。上次庭审孙某环讲我们离婚的房产己判归我所有,她已无房可住,因此要求分割XXX号住宅。事实是我与孙某环离婚时房产是作为夫妻共同财产各二分之一平分的。我已通过法院向孙某环支付了房款4285100元,加上判决分给她的现金,这些现金足以支持孙某环租房或买房过正常的生活。即使目前XXX号住宅的房本名义上还在我的名下,我们签署的协议也是一份有第三方参与的婚内财产约定。我愿意配合法庭将该房产过户到实际拥有人我姐崔某芳名下。

  二、法院查明

  2006年1月10日,崔某凯(作为买受人)与东方康泰房地产开发经营有限责任公司签订《房屋买卖合同》。双方约定:出卖人有房屋三套,该房屋建筑用途为普通住宅。买受人同意对出卖人的上述现状房屋的使用权做一次性买断,并以套为计价单位进行购买,购房价格为100万元,买受人同意按一次性方式支付购房款:出卖人和买受人确认,买受人购买该房屋后,对该房屋仅具有专有使用权及相关收益权,出卖人不保证该房屋能够参加房改。如该房屋涉及办理房屋所有权证等相关事宜均由买受人自行办理和承担相关全部费用,出卖人不承担任何责任。

  《房屋买卖合同》签订后,崔某凯向东方康泰房地产开发经营有限责任公司支付100万元,东方康泰房地产开发经营有限责任公司向崔某凯出具《房屋进住证明》。

  2006年2月16日,二原告(作为乙方)与二被告(作为甲方)签订《协议书》,内容为:经甲乙双方(亲戚)友好协商,乙方在购买XXX号住房壹套。该房是东方康泰房地产开发公司95年开发建设的,用甲方名字购买该房,乙方一次性付清全款,所以该房屋归属于乙方。甲方负责办理该房屋的相关手续。该协议双方签字后生效。

  二原告提交的银行转账凭条显示:2005年12月28日,戴某泉向崔某凯的账户转账16万元。

  崔某凯承租房屋后,XXX号房屋一直由二原告居住、使用。

  二原告提交了信用卡对账单、供暖费、物业费交费发票等票据,以证明二原告一直在缴纳上述费用,崔某凯认可系二原告交纳上述费用。

  孙某环未交纳XXX号房屋的租金、水电费、物业费、供暖费。

  二原告原系外阜居民,2015年,二原告的户籍迁入本市。

  三、法院判决

  原告崔某芳、戴某泉与被告孙某环、崔某凯于2006年2月16日签订的《协议书》中涉及崔某芳、戴某泉支付16万元获得XXX号公房承租权的事实成立。

  四、律师点评

  房产纠纷律师靳双权认为,根据本案现有证据,可以认定,XXX号房屋是崔某凯与东方康泰房地产开发经营有限责任公司签订《房屋买卖合同》,支付对价后所获得专有使用权及相关收益权,承租人获得XXX号房屋的公房承租权的前提是支付相应的对价,并非无偿获得。二原告与二被告在《协议书》中亦明确XXX号房屋是通过购买获得的,价格为16万元,2005年12月28日,戴某泉已向崔某凯支付16万元,上述证据可以相互印证,予以采信。

  孙某环作为有完全民事行为能力的成年人,理应理解其行为的法律后果,其在《协议书》上签字,对相关事实进行确认,时隔10余年之后,孙某环又反悔,认为《协议书》不是真实意思表示,只是为照顾亲戚关系,应付物业检查等辩解与本案证据相悖,不予采信。

  根据本案现有证据,可以认定系二原告实际支付了16万元,借用崔某芳名义获得XXX号房屋的使用权。应当明确的是,二原告与二被告所签订的《协议书》名为协议,但双方当事人之间并无给付内容,《协议书》并非法律意义上的合同,而是对二原告借用崔某凯名义支付对价获得XXX号房屋承租权事实的确认凭证,因该《协议书》并非合同,因此仅对《协议书》涉及的相关事实予以认定。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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