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借名买房如何认定房子是出资人的

来源：admin   作者：admin   时间：2017-12-12

 　　很多人都有一种这样的思想，租房子住总不如住自己买的房子舒服。由于一些人无购房资格，所以他们萌生出了这样一种想法-借名买房。借名买房风险大，所以大家要谨慎。下面让小编给大家举个借名买房的案例，希望大家以此为戒。借名买房如何认定房子是出资人的

 
　　案情回顾
 
　　2014年，李某与张某签订协议，约定由张某以自己的名义代李某购房，李某全权使用房屋并获取收益。张某与开发商和银行分别签订了房屋买卖合同和贷款合同。张某把首付款和月供款给李某，李某再给开发商和银行，房屋登记于李某的名下，后张某要求李某过户，李某主张是自己借款购房，双方产生争执。
 
　　借用他人名义买房如何认定?   　　如要解决产生的纠纷，需要解决两个问题。   　　1、房屋所有权归谁?   　　本案的法律关系具有内部和外部双重性质，需要分别判定。在对外关系上，即对约定之外的人，一般以“登记名义说”，房屋登记在谁的名下，谁就是房子的所有权人，在本案中，房屋的所有权人是李某。而在对内关系上看，即对约定双方，司法认定中采用“约定加真实资金关系说”，按约定由出资人享有实际的房屋所有权，即本案中的张某。   　　2、类似于张某与李某的内部约定是否有效?   　　需要分情况。有些约定是无效的，如甲借用乙的名义购买(实际上不能上市交易的)经济适用房。除此之外，其他多事情形，甲借用乙的名义购买房屋的(即使购买乙单位的福利房或规避限购政策购买房屋)，约定均属有效。   　　3、本案中张某要怎么做?   　　根据《物权法》第19条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。本案中，就张某李某而言，房屋登记在李某名下，但按照约定，张某为所有权人，且张某已出全资，对于李某而言，房屋事实上的所有人为张某，登记有误，张某作为权利人有权申请更正登记。   　　4、如果李某将房屋卖给不知情的第三人怎么办?   　　如前所述，在对外关系上，采用“登记名义说”，李某系房屋所有权人，将房屋出卖给不知情的第三人并办理了过户登记，属于有权处分，买卖合同成立，第三人可以获得房屋的所有权。张某无权要求第三人返还房屋，但可以依据协议要求李某进行赔偿。  
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律师简介

靳双权律师 靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】

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