借名买房律师 解析借名买房纠纷时，是如何判断房屋归属的？

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　陈某诉称：2004年原告陈某向北京市建设委员会申请购买经济适用房并获得批准，同年2月27日，原告与北京某房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于北京市某房屋，总价款518738元，该房屋性质是经济适用房。由于被告代原告支付了房屋价款，被告一直居住在该房屋内。原告陈某于2012年起诉请求确认争议房屋归原告所有，贵院民事判决书，判决该房屋归原告陈某所有，被告上诉后，北京市第一中级人民法院作出民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。法院生效判决已确认争议房屋归原告陈某所有，故请求：1、被告将北京市某房屋返还原告;2、被告承担本案诉讼费用。

　　2、被告辩称

　　许某、吴某、肖某辩称：一、关于本案的基本事实。被告许某于2003年已经征得原告及其父母的同意，双方达成一致，即由被告许某支付购房款、借用原告的名字购买该房屋，该房屋的所有权归被告许某，在合适时间再将该房屋办理过户给许某。随后，许某通过关系，借用原告的名字办理了该房屋的申请及审批手续，2004年2月27日，许某与某房地产开发集团有限公司签订了购买某的购房合同，房屋面积为195.75平方米，答辩人于2004年3月14日交付了购房款518737.5元。与该房屋有关的所有手续都是由许某办理并留存的，与该房屋有关的所有费用也都是答辩人交纳的。答辩人于2004年3月15日办理入住手续后进行装修，之后一直在此居住。在此期间，原告因为要出国，曾主动催促被告许某尽快将房屋产权证办理更名，但因受购买年限限制的原因一直没有办理。双方对于此房屋的所有权并无争议。答辩人购买该房屋除了支付购房款外，还支付了按揭律师费1025元，契税、印花税、证照费8045元，综合地价款23874元，公共维修基金10375元，个人住房保险费504元，有线电视入网费300元，电梯运行维护费2208.24元，水泵运行维护费281.93元，装修费用近30万元，装修管理服务费587.25元及41万元商业贷款的利息等。二、原告的诉讼请求依法不应得到支持。(一)法院依法不应再受理原告的起诉。2008年原告向贵院起诉，要求判令三被告将涉案房屋腾空后交还原告，并返还房屋的所有权证书及购房合同原件、购房发票等，故法院依法不应再受理原告的起诉。(二)民事判决书再次认定了“许某系诉争房屋的实际出资人，许某、吴某、肖某是以陈某的名义购买该房并居住使用”这一事实。三、法院应当依法维护答辩人的权益。由于诸多客观原因，北京及各地都存在着很多借名买房、借名买车等情况，针对此实际情况，法院或相关部门不能只简单的依据有关权证上记载的名字就简单认定、解决，这样的处理方式势必损害实际出资人的权益，引起社会不稳定。综上所述，请求法院在核实、查清本案事实后，依法驳回原告的起诉及诉讼请求。

　　反诉原告许某、吴某、肖某反诉称：反诉人许某来北京的目的是要在北京长期工作、生活、居住，因此需要在北京买房居住。由于许某不是北京市户口，不具备购买该经济适用房的条件，而被反诉人陈某有北京市户口，再加上两家关系比较好，于2003年双方达成一致，即由反诉人支付购房款、借用被反诉人陈某的名字购买该房屋，该房屋的所有权归反诉人，在合适时间再将该房屋办理过户给许某。随后，反诉人借用被反诉人的名字办理了该房屋的申请及审批手续，2004年2月27日，许某与某房地产开发集团有限公司签订了购买某的购房合同，房屋面积为195.75平方米，反诉人于2004年3月14日交付了购房款518737.5元，之后对房屋进行装修，并一直在此居住。反诉人购买该房屋除了支付购房款外，还支付了按揭律师费1025元，契税、印花税、证照费8045元，综合地价款23874元，公共维修基金10375元，个人住房保险费504元，有线电视入网费300元，电梯运行维护费2208.24元，水泵运行维护费281.93元，装修费用近30万元，装修管理服务费587.25元及41万元商业贷款的利息等。在此期间，被反诉人因为要出国，曾主动催促许某尽快将房屋产权证办理更名，但因受购买年限限制的原因一直没有办理。但是到了该房屋具备可以办理过户手续时，被反诉人却因为看到该房屋的巨大增值而拒绝配合。目前，北京的房屋价格涨幅很大，反诉人现在要购买同样的房屋必须要按照目前的市场价格支付购房款，加之反诉人不是北京市户口，按照现在的政策又不能购买北京的房屋，而这都是由于双方达成借名买房合同后被反诉人陈某又拒绝履行过户手续造成的，这样就必然给反诉人造成了极大损失，被反诉人应对此违约行为承担全部责任。综上所述，请求法院判决：1、被反诉人返还反诉人购房款518738元，相关手续费等费用69024.7元;2、被反诉人赔偿涉案房屋增值损失和装修损失(以评估结果为准);3、本案诉讼费用由被反诉人承担。诉讼中，反诉人将反诉请求第二项明确为：3161437.3元。

　　反诉被告陈某辩称：我们同意返还被告的本金及相关费用，关于第二项请求，房屋是经济适用房，是国家对符合条件的人的一种福利，反诉人是外地户口，不具备经济适用房的购买条件，原告经过向国家有关部门提出正式的申请，相关部门正式审核批准了原告的申请，并且由原告与开发商签订了正式的经济适用房买卖合同，相关的发票、合同原件都是由原告签署申请，而且房产证也是原告的名字，所以不存在原告赔偿对方损失，不同意其第二项诉讼请求。

　　二、法院查明

　　许某与吴某系夫妻关系，肖某系吴某之母。2004年2月27日，陈某与北京某房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定由陈某购买位于北京市某的房屋一套，总价款为518737.5元。合同签订后，许某、吴某支付了全部购房款，于房屋交付后对房屋进行了装修，并与肖某一起在该房屋内居住。许某、吴某还支付了涉案房屋的按揭律师费1025元、契税7781元、印花税259元、证照费5元、综合地价款23874元、公共维修基金10375元、个人住房保险费504元、有线电视入网费300元、电梯运行维护费2208.24元、水泵运行维护费281.93元。

　　2005年1月6日，北京市建设委员会颁发了该房屋的所有权证，登记的房屋所有权人为陈某，房屋性质为经济适用住房。后经陈某申请，北京市住房和城乡建设委员会于2009年8月21日向陈某补发了房屋所有权证。2008年陈某诉至，要求许某、吴某、肖某腾退房屋，并返还购房合同等，以民事判决书判决驳回陈某的诉讼请求。后陈某不服该判决提起上诉，2009年6月，北京市第一中级人民法院作出民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2011年陈某申请再审，北京市高级人民法院于2011年6月以民事裁定书裁定驳回陈某的再审申请。2012年陈某诉至要求确认其为涉案房屋所有权人，基于不动产权属证书，以民事判决书判决确认涉案房屋归陈某所有。后许某、吴某、肖某不服上述判决提出上诉，2013年1月，北京市第一中级人民法院作出(民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

　　庭审中，经陈某申请，依法委托北京某房地产估价有限公司对诉争房屋的市场价值进行了评估，该公司于2013年11月29日出具一份《房地产司法鉴定估价报告》，结论是估价对象在估价时点二○一三年十月二十三日的房地产总价为3749200元。陈某为此支出评估费9500元。

　　以上事实，房屋所有权证、契税完税证、公共维修基金收据、土地出让金票据、个人住房保险费票据、天通苑业主入住收费明细表、《房地产司法鉴定估价报告》及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。

　　三、法院判决

　　1、陈某于本判决生效后三十日内返还许某、吴某购房款五十一万八千七百三十七元五角、按揭律师费一千零二十五元、契税七千七百八十一元、印花税二百五十九元、证照费五元、综合地价款二万三千八百七十四元、公共维修基金一万零三百七十五元、个人住房保险费五百零四元、有线电视入网费三百元，以上共计五十六万二千八百六十元五角。

　　2、陈某于本判决生效后三十日内给付吴某、许某房屋增值补偿金二百五十八万四千三百七十元。

　　3、许某、吴某、肖某于陈某支付完上述判决第一、二项款项后三十日内将位于北京市某房屋腾退给陈某。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　经济适用住房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性商品住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案涉案房屋系经济适用住房，登记在原告名下，原告与三被告无书面约定，但是涉案房屋由被告许某、吴某出资，且一直由三被告占有使用，购房票据及原始产权证书的持有人均为被告许某，且被告许某对借名购买经济适用房有合理解释，故应该认定原告与被告许某之间存在口头的借名买房合同。该约定违反了国家相关政策的规定，应为无效。合同无效后，三被告应该腾退房屋，而被告许某、吴某因购买涉案房屋所支出的购房款、按揭律师费、契税、印花税、证照费、综合地价款、公共维修基金、个人住房保险费、有线电视入网费等相关款项，原告应该返还。被告许某、吴某主张的电梯运行维护费、水泵运行维护费，考虑到系使用诉争房屋应该产生的成本，对其该项诉讼请求不予支持。关于被告许某、吴某主张的装修费及装修管理服务费一节，因对房屋的市场价值进行评估鉴定时，已包含装修部分，故对其该项诉讼请求不予支持。被告许某、吴某主张返还银行还款利息一节，依据不足，无法支持。

　　对于该合同的无效，原告与被告许某、吴某均有过错，考虑到被告许某、吴某支付了全部购房款，原告与被告许某达成借名买房合同后又拒绝履行等因素，原告应对合同的无效承担主要责任，具体比例酌情确定为80%。故对于因房屋升值所产生的收益，原告应按照其过错程度给予被告许某、吴某相应的补偿。因为被告肖某认可涉案房屋购房款及相关费用均系被告许某、吴某夫妇支付，故其对其反诉请求，不予支持。原告要求扣减相应的公共维修基金、有线电视入网费，于法无据，不予支持。