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借名买房律师靳双权解析一件借名购买经适房纠纷案件

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-06 15:09

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  刘某、陈某诉称:二原告系母女关系,二原告与被告是亲属关系(被告系原告刘某丈夫陈某之姐,系被告陈某姑姑)。2005年11月,某公司摇号分房需购买位于房山区燕山的某某号房屋,因当时原告家中困难,无能力出资购买,经与被告协商同意,先由被告垫付所有的购房款项,待原告有能力时再将购房款退还被告,在此期间,先由被告暂住。2013年12月9日,原告刘某的丈夫陈某甲因病去世,2014年初原告曾多次与被告协商,让被告将房屋退还给原告,后双方因装修损失未达成一致,至今该房屋未能退还。现请求法院依法确认位于房山区燕山的某某号房屋转让合同无效并确认上述房屋由二原告共同所有,诉讼费由被告承担。

 

  2、被告辩称

 

  陈某辩称,不同意原告的诉讼请求。起诉书当中的主体有瑕疵,庭前法庭已经追加朱某为第三人,就不再细说。就原告起诉的事实,我们认为与实际不符。原告称无力购房,由被告垫付房款,有能力的时候原告再赎回,这不属实。原告的弟弟陈某甲是某职工,他当时通过摇号有了购房资格,陈某甲及刘某二人主动提出由陈某购买房子。当时陈某其实是计划在市里或良乡买房,陈某的母亲和家人给陈某做工作,说让陈某在燕山买这个房,不然摇号白费了。在这种情况下,陈某买下了这套房子,期间支付的房款、公共维修基金等费用,都是陈某支付的,并且一直居住至今。陈某从2006年买下房子到现在已经10年了,超过限制上市交易的期限了,陈某具有购买的条件,我们认为这个经济适用房的转让是合法有效的。基于以上事实,我方提出反诉请求,请求确认涉诉房屋转让合同合法有效,要求原告协助办理房屋过户手续,反诉费用由原告承担。

 

  第三人朱某述称,我认为涉诉房屋就是陈某的。当时我儿子陈某甲有购房资格,涉诉房屋的房号眼看就要作废,陈某甲就让陈某买下来,陈某不愿意买,想去良乡买,家里人包括我都劝陈某买这个房子,在这种情况下陈某买了这套房子。

 

  二、法院查明

 

  陈某系陈某甲之姐,朱某系陈某、陈某甲之母亲。刘某系陈某甲的妻子,陈某乙系陈某甲与刘某的女儿,陈某甲已于2013年12月9日因病去世,陈某甲之父亲陈某2于1991年因病去世。

 

  2006年5月11日,陈某甲(乙方)与(甲方)签订《集资建房合同》,合同载明:陈某甲购买位于房山区某某号房屋一套,房屋总价款125096元,采取一次性付款方式。该房屋购房款(含公共维修基金)共计127280元由陈某支付,陈某出资对诉争房屋进行装修并居住至今。诉争房屋于2007年7月取得房产证,登记在陈某甲名下,房屋性质为经济适用住房。该房屋的集资建房合同原件、房产证原件、购房发票原件、公共维修基金发票原件、居住期间产生的物业费、采暖费等费用的发票及收据原件均在陈某处。

 

  关于陈某支付诉争房屋购房款并居住至今这一事实,刘某、陈某乙主张双方在买房时约定房款由陈某垫付,有能力时退还给陈某,退款之前由陈某居住房屋,陈某对此陈述不予认可。陈某主张双方存在口头的借名买房协议,并向本院提交2014年5月15日承诺人为刘某的“迁户说明承诺书”,承诺书中涉及到诉争房屋,载明“该房屋是我丈夫陈某甲同胞姐陈某于2006年7月借我丈夫陈某甲的名义购买,其中购房款125000元、装修款45000元,且自购房之日起至今陈某及家人均居住在该室内)”。刘某认可上述承诺书中承诺人处签字及捺印为自己所签,但认为该承诺书不合理,当时为了孩子上学需要办理低保,是被逼无奈签署的,后来并没有通过诉讼程序撤销过上述承诺书,是因为自己手里没有这份承诺书,并且当时的房号就能卖3万块钱,可是自己并没有卖掉,而是请求陈某帮忙垫付房款,当时没有打借条或者签书面的借款合同。陈某对于刘某的上述陈述不予认可。朱某认可陈某所陈述的借名买房的事实。

 

  另查明,陈某在本案审理中向房山区住房和城市建设委员会提交家庭在京购房资格核验申请,核验结果显示为家庭名下拥有住房数量为1套,在京购房资格初步核验通过。陈某自愿承担办理房屋过户所需的全部费用。

 

  上述事实,有集资建房合同、购房款发票、公共维修基金发票、房产证、迁户说明承诺书等证据在案佐证。上述证据,经当庭质证且经本院审查核实,可以作为认定案件事实的依据。

 

  三、法院判决

 

  1、确认陈某甲、原告刘某与被告陈某达成的口头借名买房协议有效。

 

  2、原告刘某、陈某乙,第三人朱某于本判决生效后七日内协助被告陈某将位于涉诉房屋的所有权人登记变更为陈某所有,办理房屋过户所需的全部费用由被告陈某负担。

 

  四、律师点评

 

  借名买房律师靳双权认为:

 

  本案双方当事人争议的焦点为双方之间关于诉争房屋是否存在借名买房的关系。因当时原告家中困难,无能力出资购买,经与被告协商同意,先由被告垫付所有的购房款项,待原告有能力时再将购房款退还被告,在此期间,先由被告暂住。虽然双方之间并没有达成书面的协议,但根据陈某提交的刘某本人签字的“迁户说明承诺书”,明确载明诉争房屋系陈某用陈某甲的名义购买,且双方均认可诉争房屋由陈某出资,自交房后自行装修居住至今,陈某持有产权证及相关购房票据这一事实,结合第三人朱某的陈述,认定双方达成了借名买房的口头协议。该协议未违反法律法规的强制性规定,应为有效。刘某、陈某乙主张陈某系垫付购房款,双方约定待退还房款时即腾退房屋,未提供证据予以证明,对刘某、陈某乙的主张不予认可。刘某、陈某乙请求确认诉争房屋的转让合同无效并确认上述房屋由其二人共同所有,因其在庭审中不认可双方之间存在转让房屋的事实,又与查明的事实不符,该请求没有法律依据,本院不予支持。

 

  借名购买经济适用房,借名人依据双方之间的约定要求登记人办理所有权转移登记的,一般不予支持。但借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订,在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件,在诉争房屋的过户期限、条件已经具备的前提下,对于陈某请求刘某、陈某乙将诉争房屋过户登记至其名下的诉讼请求予以支持。陈某自愿承担办理房屋过户所需的全部费用,不持异议。第三人朱某与刘某、陈某乙同样作为陈某甲的法定继承人,理应协助配合陈某办理房屋过户手续。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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