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在法律中借名买房的房屋所有权归谁所有?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-06 14:53

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  曹某诉称:原告与被告于2002年达成口头协议,约定原告以被告名义采用按揭的方式购买位于北京市某房屋,房屋产权归原告所有。如原告需将诉争房屋过户至自己名下,被告应积极配合原告办理过户。2002年8月,原告以被告的名义与北京某房地产股份有限公司签订了购房合同,支付了首付款,后一直按时偿还贷款。现诉争房屋的房产证已具备过户条件,但被告却迟迟不履行约定的义务,将诉争房屋过户至原告名下。基于上述事实,原告被告已形成借名买房的合同关系,现涉案房屋已可以办理过户,被告应按照原告的要求履行约定义务,配合原告去办理房屋过户手续,原告就此事数次与被告进行沟通,但沟通未果。综上,原告为维护自己的合法权益,特依《合同法》及《民事诉讼法》之规定,向贵院提出诉讼,请求人民法院依法判令:1、被告配合原告办理位于北京市某房屋过户手续,将房屋产权人变更为原告曹某;2、原告代被告偿还对第三人的借款后被告办理涉案房屋的解抵押手续,第三人予以配合;3、被告承担本案诉讼费、保全费。

 

  2、被告辩称

 

  张某辩称:一、被答辩人在起诉状中所称的“口头协议”并不存在,双方之间也并非“借名买房”关系。诉争房系本案双方在谈恋爱期间(2000年9月29日到2002年9月)共同购买的房屋,是答辩人为增进与被答辩人的感情和恋爱关系,考虑诉争房屋在婚后可以成为婚房,故答辩人承担了购房风险和贷款责任,双方以答辩人的名义、并由答辩人申请按揭贷款购买了诉争房屋。据此,诉争房屋的法律性质应为共同共有,并非借名买卖的单方所有。购房后,双方虽未结婚但一直长期保持朋友的关系,考虑被答辩人居住使用房屋至今,但不能因被答辩人居住使用房屋就认为答辩人放弃了房屋的共有权利。二、如果被答辩人非要说是“借名买卖”,则对被答辩人支付的房款也可以理解为是对答辩人的赠与,双方之间也可以认为存在口头的赠与合同关系,即答辩人才是诉争房屋的唯一合法房屋所有权人。显然,“借名买房”或者“赠与房款”之说都过于偏激且没有事实依据。三、诉争房屋经北京市国土资源和房屋管理局登记,颁发了房屋所有权证,房屋所有权人为张某,答辩人据此所有权证有权享有该诉争房屋的全部所有者权利。四、被答辩人所诉的“房屋产权归被答辩人”既不符合答辩人的认知,也违背答辩人的意愿。更何况,北京的房地产市场价格持续上涨,被答辩人此时主张房屋所有权,显然是要独自享有房价上涨的全部收益,于情于理不合,没有任何证据支持。五、答辩人发现,被答辩人2015年擅自将诉争房屋在网站挂牌出售,说明被答辩人已不再需要此房。因此,答辩人要求被答辩人腾退房产或将诉争房产出售后各半分割房价款。六、双方购买的诉争房屋由答辩人申请了按揭贷款,被答辩人仅支付了首付款和部分按揭还款,现尚有部分按揭贷款未还清,若被答辩人搬出诉争房屋并交付答辩人,答辩人愿意返还被答辩人垫付的前述款项和偿还剩余的按揭贷款。综上,被答辩人的诉讼主张不能成立,请人民法院依法驳回诉讼请求。

 

  第三人辩称:这笔贷款是2002年发放的,金额是17万,期限是20年。如果法院判决房屋继续归被告所有的话,就继续履行合同,如果判归原告所有的话,希望提前归还剩余本金和利息,我们可以配合原告办理,但法院要明确原告代被告偿还贷款。

 

  张某反诉称:一、原告所诉的“借名买房”口头协议并不存在,且更没有任何证据证明“借名买房”后房屋所有权的归属,以及“借名买房”是有偿“借名”还是无偿“借名”。被反诉人诉称独享全部房屋权益既无事实依据,更没有法律依据。二、诉争房屋已经取得了房屋所有权证,房屋所有权人为张某,若法院执意认定为“借名买房”,则从2002年购房后至今,房价已经大幅上涨,鉴于双方亦没有对此等利益归属进行约定,故从公平角度出发,双方应当平等享有房价上涨带来的利益,否则于法不合、与理相悖。现提起反诉,请求人民法院判决:一、被反诉人立即给付反诉人1464945元(按照诉争房屋的市场评估价格318.04万元,再扣减被反诉人已支付的房款250510元后,再乘以50%,即为被反诉人应支付给反诉人的损失补偿款);二、被反诉人承担诉讼费用。

 

  曹某辩称:不同意被答辩人的全部诉讼请求。答辩人与被答辩人存在借名买房关系。涉案的位于北京市某房屋是答辩人借用被答辩人名购房,双方属于借名买房关系。自2002年购买涉案房屋后,答辩人对涉案房屋进行了装修并实际居住至今。答辩人持有购买涉案房屋的所有票据原件,房屋所有权证书原件、装修房屋及居住使用房屋的所有票据原件,并实际居住房屋至今。虽然,答辩人与被答辩人并不存在书面的借名买房关系,但是根据我国《合同法》第十条第一款规定“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式”即合同形式可以是书面也可以是口头形式。借名买房关系应该以如下四点进行确定:房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。综合本案的事实情况,虽然答辩人与被答辩人之间没有书面约定,但涉案房屋系由答辩人出资购买,并一直由答辩人进行了装修并实际占有使用至今,购买诉争房屋的原始票据及产权证书、装修票据等均由答辩人持有,答辩人认为答辩人与被答辩人之间存在借名买房关系成立,符合事实与法律规定。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第六条第二款之规定“出卖人转让的经济适用房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订,当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的,可以认定合同有效”。结合本案的实际情况,涉案房屋属于经济适用住房,但属于2008年4月11日前购买,且具备上市交易条件,故本案的借名买房关系亦属于合法有效的合同关系。即答辩人是涉案房屋的实际所有权人,被答辩人无权就涉案房屋主张任何权利。双方口头借名买房,合同当中并未对利益分配进行约定,但根据合同法的规定合同可以是有偿也可以是无偿,可以书面也可以口头,合同是否有偿并不是合同必备条件,本案中双方虽未约定合同的利益问题,但并不违反法律规定,应当属于无偿合同。综上所述,请法院依据事实及法律规定,依法驳回被答辩人的全部反诉请求。

 

  二、法院查明

 

  2002年,曹某与张某达成口头协议,约定曹某借用张某的名义购买经济适用住房。2002年8月9日,曹某以张某的名义与北京某房地产股份有限公司签订《商品房买卖合同》,购买了位于某房屋,房屋总价为250510元。曹某于2002年8月9日支付了房屋首付款79886元,并于2002年12月4日补交了购房款624元。

 

  2002年9月13日,曹某以张某的名义向第三人申请了上述房屋的住房贷款,贷款金额为17万元,期限共20年,还款方式为分期等额偿还,上述房屋作为抵押物,贷款自2002年9月13日开始偿还。贷款发放后,曹某每月偿还该银行贷款。现涉案房屋尚有未偿还完毕的银行贷款且存在抵押,曹某表示同意代张某一次性偿还剩余银行贷款。第三人表示同意由曹某代张某偿还剩余贷款,第三人可以配合办理解抵押手续。

 

  上述房屋的契税、印花税等相关税费均由曹某交纳。2003年4月14日,涉案房屋取得了房屋所有权证书,登记的房屋坐落地址为北京市,登记的房屋所有权人为张某,房屋性质为经济适用住房。涉案房屋交付后,曹某对房屋进行了装修并居住使用至今。

 

  另查,现购房款发票、契税等相关税费发票及房屋所有权证书的原件均由曹某持有。

 

  庭审中,经法庭询问,张某对于是否愿意办理房屋的解押手续不予表态。

 

  上述事实,有《商品房买卖合同》、房屋所有权证、发票、收据、《个人住房贷款借款合同》及当事人的陈述等证据在案佐证。

 

  三、法院判决

 

  1、曹某于本判决生效之日起七日内代张某向某银行偿还全部剩余贷款,张某与某银行于贷款清偿完毕后七日内办理北京市某房屋的解除抵押手续。

 

  2、张某于解除抵押手续办理完毕后三日内配合曹某办理位于北京市某房屋的权属转移登记手续。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。本案中,曹某与张某达成口头协议,约定孙燕借用张巍的名义购买经济适用住房。原告被告已形成借名买房的合同关系,现涉案房屋已可以办理过户,被告应按照原告的要求履行约定义务曹某以张某的名义向第三人申请了上述房屋的住房贷款曹某支付购房首付款及相关税费,并偿还贷款,对房屋进行装修且居住使用诉争房屋,持有房产证及购房票据等相关票据原件,根据以上事实认为曹某与张某之间存在借名买房的口头协议,双方应依据借名买房合同的约定履行相应义务。购买诉争房屋的原购房合同系2008年4月11日之前签订,现诉争房屋已具备上市交易条件,故曹某要求张某协助将北京市某房屋过户至曹某名下的诉求,有事实与法律依据,予以支持。因涉案房屋尚有未清偿完毕的贷款且设有抵押,张某对于是否可以办理解押手续不予表态,曹某表示同意代张某偿还剩余贷款,第三人表示可以由曹某代张某偿还剩余贷款。贷款发放后,孙燕每月偿还该银行贷款。现涉案房屋尚有未偿还完毕的银行贷款且存在抵押,孙燕表示同意代张巍一次性偿还剩余银行贷款。第三人表示同意由孙燕代张巍偿还剩余贷款,第三人可以配合办理解抵押手续。故为保障交易得以顺利履行,判定由曹某代为偿还剩余贷款,张某及第三人配合办理房屋的解抵押手续。张某主张其与曹某系恋爱关系,涉案房屋系双方为结婚而共同购买,但未出示充分证据予以证明,且曹某对此不予认可,故上述主张不予采信。张某要求曹某支付损失补偿款的反诉请求,于法无据,不予支持。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】