借名买房法律咨询电话

卓越的律师团队丰富的办案经验致力于为客户提供最佳法律解决方案

您所在位置:首页 > 经适房借名买房案例 >

如何判断双方当事人是否构成了借名买房的行为?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-06 16:28

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  某公司诉称:1、判决二被告将位于北京市昌平区某号的房屋过户至原告名下;2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2001年,原告借用被告名义,由原告出资购买了位于昌平区某号的房屋。购买后涉案房屋始终由原告占有使用。2015年北京市第一中级人民法院民事判决书已确定原被告之间存在借名购房的事实。为此,原告依据北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要第十条之规定,特向法院请求判决二被告将位于昌平区某号的房屋过户至原告名下,望判如所请。

 

  2、被告辩称

 

  贾某辩称,1、被答辩人作为企业,借名购买经济适用房以谋取利益是损害社会公共利益的行为,其要求将争议房屋过户到公司名下的诉讼请求,目的是将非法利益继续扩大化,不应得到法律支持。根据经济适用房管理办法中的定义,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。而在答辩人与被答辩人腾房案件审理过程中,被答辩人曾多次表述,被答辩人通过借名买房的方式,购买了多套经济适用房。根据目前市场的情况,被答辩人是通过这种方式获取了暴利的,而被答辩人利益的取得,是以损害社会公共利益为代价的。2、民事判决认定了答辩人与被答辩人之间存在借名买房关系,但并没有对房款支付的履行情况进行查明。被答辩人只支付了首付款及六年的贷款就停止了继续付款还贷,在贷款银行的多次催款压力下,答辩人自行支付了全部余款。答辩人现提出反诉,要求解除双方的合同关系。

 

  陈某未到庭答辩。

 

  贾某向提出反诉请求:解除双方借名买房合同关系。后在诉讼过程中将反诉请求变更为:按双方出资比例并反诉人出名购买经济适用房情节,判令被反诉人将房屋折价款80%补偿反诉人。事实和理由:民事判决认定了反诉人与被反诉人之间存在借名买房关系,但并没有对房款支付的履行情况进行查明。根据双方合同履行的实际情况,被反诉人只支付了首付款及72个月的贷款共28万余元,其后三年多的时间再没有支付房款,在银行多次催款并要处理房屋的情况下,为阻止银行处理抵押房屋,反诉人支付了剩余的298664元。被反诉人作为公司,利用社会低收入群体的购房资格购买经济适用房谋取利益,本身就是非法行为,不应得到法律的支持,反诉人要求被反诉人将房屋估价款的80%补偿给原告。

 

  某公司对贾某的反诉请求辩称,认可双方之间存在借名买房合同关系,不同意反诉请求。根据合同法,对于借名买房的法律合同关系,被告是应当将本属于原告的房屋过户至原告名下。房屋的所有权应当归原告所有,被告作为出名人,应当办理房屋过户登记手续。不认可被告出资的情况,基于被告的证据也同样表明,前后的还款记录是完全一致的,无法证明被告承担了剩余部分的房款,被告即使还款也是被告自愿的行为,并不是原告的主观意愿。因为被告是该房屋的出名人,故银行理应直接联系被告,而被告明知该房屋所有权人是原告,则应接到银行通知之后将还款情况通知原告。因此,我们不认可被告的出资情况。被反诉人认为反诉人的出资是基于主观故意且恶意,起初被反诉人借用反诉人之名购买房屋并以反诉人之名在银行办理按揭,名义还款人始终是反诉人,即使被反诉人是真正的还款义务人,也只能是在实际履行过程中将钱给付给反诉人,而无法直接向银行还款,至于反诉人与被反诉人之间的金钱给付时间,并不能影响房屋产权的归属,应当属于双方的债权债务关系。通过反诉人在本案提供的一系列证据表明,被反诉人所称的当年反诉人将该房屋的全套手续从公司拿走的事实是真实存在的,这一事实也清楚表明反诉人的主观恶意,企图将房屋占为己有,阻碍被反诉人还款,为此被反诉人认为双方所涉及的房款,应属债权债务关系,而不应认定为反诉人对房屋的出资。通过反诉人在本案中所提供的证据,两份民事判决书,法院均认定曾经反诉人与陈某所签订的存量房屋买卖合同属于恶意串通,并且在庭审过程中反诉人表示剩余的银行贷款系陈某的实际出资偿还,与本案反诉人的主张自相矛盾,因此通过该份证据能够表明反诉人的恶意。

 

  陈某未到庭对贾某的反诉请求陈述意见。

 

  二、法院查明

 

  2001年6月4日,贾某与北京某房地产开发有限责任公司签订了一份《商品房买卖合同》,约定贾某购买某公司开发的某号房屋,房屋总价款429062元,其中首付82670元,贷款34万元。某公司支付了该房屋的首付款,并按月偿还了72期银行贷款,剩余银行贷款298664元由贾某支付。涉案房屋原登记在贾某名下,后于2011年1月30日转移登记至陈某名下,贾某于当日补缴了经济适用房上市补缴土地收益58182.6元。

 

  2014年,某公司以房屋买卖合同纠纷为由将贾某、陈某诉至我院,要求判令贾某与陈某就涉案房屋所达成的房屋买卖合同无效,并要求将涉案房屋过户至XX名下。经审理后作出民事判决书,认定某公司与贾某存在借名买房合同关系,判决贾某与陈某就涉案房屋所签订的《存量房屋买卖合同》无效,驳回了某公司的其他诉讼请求。贾某、陈某不服一审判决,上诉至北京市第一中级人民法院,该院经审理后作出民事判决书,驳回上诉维持原判。

 

  本案审理过程中,贾某申请对涉案房屋的现市场价值进行评估鉴定。报经北京市高级人民法院摇号确定由北京北方房地产咨询评估有限责任公司对上述申请进行了鉴定,鉴定公司经鉴定后作出北方《房地产估价报告》,载明:经过测算,确定估价对象在价值时点2017年6月27日的市场价值为人民币5929735元。贾某为此支付鉴定费用13859元。

 

  另查,贾某的经济适用房购房资格并非通过摇号程序取得,涉案房屋现仍登记在陈某名下,房屋性质为商品房。

 

  三、法院判决

 

  1、贾某于本判决生效之日起七日内协助XX实业发展有限公司将位于北京市昌平区某号房屋过户登记至XX实业发展有限公司名下。

 

  2、XX公司于办理完毕上述房屋过户手续之日起七日内支付贾某补偿款3274577元。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  根据我国民事诉讼法的规定,当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利,本案中陈某经依法传唤,未到庭参加诉讼,视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,涉案房屋的原购房合同及双方借名买房合同关系均形成于2008年4月11日前,根据经济适用房管理办法中的定义,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。贾某的经济适用房购房资格并非摇号取得,且该房屋性质现已转为商品房具备上市交易条件,应当认定双方之间的借名买房合同有效。现涉案房屋已经具备过户条件,贾某应当按照约定履行义务,故对某公司请求贾某将涉案房屋过户登记至其名下的诉讼请求依法予以支持。贾某作为出名人偿还了部分涉案房屋贷款,对涉案房屋亦有出资,涉案房屋现在的实际价值与最初购买时已有巨大增值,故为保障公平,某公司理应对贾某出资的部分进行补偿,故对贾某主张某公司对其进行补偿的反诉请求予以支持。在确定具体补偿金额时,将结合双方对涉案房屋的实际出资,遵循公平原则和诚实信用原则,合情合理予以确定。陈某与某公司之间并不存在直接的合同关系,某公司要求陈某履行过户义务没有法律依据,故对某公司主张陈某办理涉案房屋过户手续的诉讼请求无法支持,贾某与陈某之间如有其它纠纷可另案解决。

 
分享到:

上一篇:借名买房律师靳双权解析借名买房纠纷时,是如何判断房屋归属的?

下一篇:房屋转移登记在法律中有什么法律效应?



律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

  • 法律咨询
  • 法律咨询
  • 法律咨询