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借名买房案例:借名购买经济适用房合同被判无效

来源:未知  作者:admin  时间:2018-11-27 16:37

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  2014年1月,刘某诉称:刘某材是我的叔叔。2005年2月,刘某材位于本市朝阳区房屋拆迁,因此获得了拆迁补偿款及购买回迁房的指标,因刘某材已经购买了朝阳区101号房屋(后过户给其子魏某),并在河北购买了农民房,其将该购房指标让与给了将要结婚的我。

  2007年7月17日,我以刘某材的名义与开发商签订了《北京市商品房预售合同》,购买了朝阳区102号房屋,并于当日支付了购房款291597元。2009年6月30日,我接收了房屋并进行了装修,后一直居住至今。因房价高涨,刘某材

  在2010年、2011年两次起诉要求我腾房、确认房屋归其所有,均被判决驳回了诉讼请求。刘某材利用我在应诉时提供的购房材料补办了相关手续,并于2013年8月缴纳了房屋的补缴土地款及契税,取得了房屋的所有权证,并再次起诉我要求腾房。我认为房屋系经济适用住房,我当时也完全符合购买经济适用住房的资格和条件,刘某材将购房指标让与给我的行为并没有违反法律规定,也没有损害社会公共利益,应属合法有效。现诉至法院,请求判令刘某材继续履行合同,协助将房屋过户至我名下。

  2、被告辩称并反诉

  刘某材辩称:不同意刘某的诉讼请求。刘某虽为房屋的实际出资人及现居住人,但该房屋权属尚存争议,刘某要求过户缺乏前提和要件;根据相关法规及政策,刘某根本不具备购买经济适用房的资格和条件,经济适用住房取得未满五年的不得私自转让,刘某诉状所述错误;法院判决书已经认定我与刘某之间存在借名购买经济适用房的关系,根据有关法律规定和司法解释,该借名购买经济适用房因违法应属无效。

  刘某材反诉称:我与刘某之间借名购买经济适用房的行为因违法应属无效,请求法院判决确认双方之间的借名买房关系无效,并判令刘某向我腾退并返还诉争房屋。

  二、法院查明

  刘某材与刘某系叔侄关系。2005年2月6日,刘某材广和里房屋被拆迁,其因此获得了购买拆迁安置住房的资格。后,刘某及家人以刘某材的名义,签署了购买房屋的审批手续、选房单、购房合同(签订于2007年7月17日)等文件,并实际支付了购房款、接收了安置房屋。房屋交付后,刘某对房屋进行了装修并一直居住至今。《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《购买经济适用住房审核表》、《定向认购书》、《选房单》、《北京市商品房预售合同》等与房屋相关的材料原件均由刘某持有。

  庭审中,刘某提交案外人魏某明、何某分别为被拆迁人的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》复印件,欲证明刘某多名亲属均有拆迁购买房屋的资格,鉴于与刘某材关系较近且刘某材主动让与多余的购房资格,才以刘某材的名义购买了房屋。刘某材对该份证据的真实性、关联性均不认可。

  刘某提交刘某之母名下房屋所有权证、刘某父母的收入证明、刘某的收入证明,欲证明刘某当时符合购买经济适用住房的条件,双方之间的借名买房关系有效。刘某材认可房屋所有权证的真实性,对收入证明的真实性持有异议,不认可该组证据的证明目的,刘某材称是否符合申购经济适用房应由相关部门审核。刘某提交自网站打印的2006年5月19日报道的新闻,欲证明翠成房屋之前是面向社会公开销售的。刘某材认可该份证据的真实性,但不认可其关联性及证明目的。

  刘某材提交房屋所有权证、契税发票、房屋登记费收费凭证、补缴土地价款缴款书等凭证,欲证明刘某材合法、合规办理了房屋所有权证书,并支付了相关费用。刘某认可该组证据的真实性,但不认可其证明目的,刘某称刘某材是利用刘某在诉讼中提供的相关材料恶意取得了房屋所有权证。

  经一审法院释明,刘某坚持认为其与刘某材之间的借名买房关系有效,其表示如果借名买房关系被认定为无效,其将另案主张购房款的返还及损失赔偿等后续事宜。

  三、法院判决

  1、一审判决

  1)刘某与刘某材就购买北京市朝阳区102号房屋形成的借名关系无效;

  2)刘某将北京市朝阳区102号房屋腾空后返还给刘某材;三、驳回刘某的诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  双方之间存在借名购买房屋的事实已经生效的法院判决确认,本案的争议焦点在于双方当事人之间借名购买房屋的关系是否有效。房屋性质系经济适用住房,作为具有保障性质的政策性住房,经济适用住房实行严格的准入和退出机制。经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分,关涉社会公共利益。

  刘某借用刘某材名义购买房屋的关系违反了经济适用住房的有关规定,有损社会公共利益,应属无效。故关于刘某材请求确认借名买房关系无效的反诉请求,法院应予支持。合同被确认无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还,故关于刘某材请求刘某腾空并交还房屋的反诉请求,法院亦予支持。无效的合同自始没有法律约束力,故关于刘某请求刘某材继续履行合同、将房屋过户至其名下的诉讼请求,法院不予支持。刘某虽称其当时具备购买经济适用住房的资格和条件,但未提交有效证据予以佐证,法院难以采信。刘某表示如果借名买房关系被确认无效,其将另案主张返还购房款及损失赔偿等后续事宜,法院对此不持异议。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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