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房产律师靳双权对一起借名买房的典型案例进行分析

来源:未知  作者:admin  时间:2018-11-27 16:37

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  王某根诉称:2004年我的妻子刘某以公积金贷款形式购买801房屋,上述房屋于2006年交付使用,2007年取得房产证,产权人为刘某。2014年,房屋产权人变更为王某根。房屋购买后,借与王某根堂弟王某居住使用,现王某另有住房,并已将该房出租,故诉至法院。诉讼请求:1、判令801房屋;2、诉讼费由王某承担。现我方申请撤回对王某的起诉。

  2、被告辩称并反诉

  王某辩称:不同意王某根的诉讼请求。房屋是本人购买,购房过程中,哥哥王某根和嫂子刘某一直配合。2014年上半年,刘某还称要将房屋过户至本人名下。同时,我方提起反诉,要求王某根、刘某协助办理房屋过户手续,将房屋所有权过户至王某名下。

  3、第三人述称

  刘某在原审法院陈述称:同意王某根的本诉事实及诉讼请求,不同意王某所述及反诉请求。2010年,本人已将诉争房屋购房款全部退还王某,双方不存在借名买房事实。

  二、法院查明

  王某根与王某系堂兄弟关系,王某根与刘某系夫妻关系。

  2004年12月4日,王某以刘某名义与房地产公司签订《商品房买卖合同》,购买801号经济适用房一套,房屋价款458705元。双方认可合同落款处签名为王某所书。

  合同签订后,王某支付房屋首付款98705元。剩余36万元房款,由刘某、王某根于2005年2月5日与农行石景山支行、北京市住房贷款担保中心签订《借款合同》,贷款36万元方式支付。现贷款36万元由王某分期还款完毕。庭审中,王某根对此予以认可。

  2006年8月10日,房地产公司发出《交房通知书》,王某办理了房屋验房入住手续,交纳了物业费、供暖费等费用并领取《入住证》、签订《钥匙存放申请书》。入住时,房屋系毛坯房,由王某对房屋进行装修并居住至今。庭审中,王某根认可房屋入住手续为王某办理,并对房屋进行装修。

  2007年7月19日,房屋下发房屋所有权证,并登记房屋所有权人为刘某。后刘某通过区建委挂失原产权证,与王某根办理过户手续,将房屋过户至王某根名下,王某根于2014年9月12日取得房屋所有权登记,房屋性质现为商品房。

  现王某持有房屋产权证、商品房买卖合同、购房发票、贷款合同、契税发票、专项维修资金收据、交房通知书、入住缴费通知、入住证、钥匙存放申请等相关手续原件。其中,契税填发日期为2007年6月25日。

  庭审中,王某根陈述:2004年初,王某根夫妻无房,想改善居住环境,得知房屋是经济适用房,故决定申请。因王某根夫妻收入较低,无法支付房款,就与王某协商借款购房。因王某经济条件有限,其建议使用贷款,贷款由王某偿还,待王某根夫妻经济条件转好后一次性还清。2005年,王某根单位把集体宿舍调大,未着急入住,王某因孩子上学问题提出房屋由其居住,王某根予以同意。另,王某根、刘某提交2010年11月23日银行业务凭证,载明刘某向王某汇款90万元,并主张50万元偿还王某房款,剩余40万元款项出借给王某。

  王某陈述:1997年1月,本人来京做生意,看到小区售房,后听说经济适用房可以省钱,即向王某根夫妇询问,王某根夫妇答复可以买。后我购买了房屋,购房手续中所有刘某的签字均系本人所书,手续亦由本人办理。因刘某系公职人员,故使用本人账户炒股,后因股市情况不好,故将款项存放至本人处。对此,王某提供银行对账单,主张2014年2月26日王某根收到50万元,2014年1月30日通过同学冯庆福转给王某根50万元,后本人又于2014年4月1日和3月12日将50万偿还冯庆福。

  另查明,本案于2015年4月2日立案,审理中王某根、刘某将房屋出售给案外人游月海,游月海于2015年7月2日取得房屋所有权证,王某根于2015年9月23日申请撤诉,法院于2015年9月25日口头裁定准许王某根撤回起诉。

  三、法院判决

  1、一审判决

  驳回王某的反诉请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  根据本案查明事实及当事人自认,房屋由王某出资,且自交房居住至今,并持有房屋的产权证、购房合同、贷款合同、购房发票、交房通知书、入住证、钥匙存放申请书等相关购房及入住手续资料,亦对借名买房进行了合理解释,双方符合借名买房行为特点,原审判决认定双方存在借名买房合同关系正确。

  王某根虽主张双方存在借款关系,但对于大额购房款项的借款并无书面借据,且刘某贷款后以王某偿还贷款的方式向王某借款的相应主张,显与常理相悖。如王某根向王某借款购房,则购房手续由王某根自行持有保管符合常理,其无必要将全部购房手续及贷款合同等交由王某保管,其对此未能作出合理解释。现王某根主张双方就购房出资存在借款关系,并未提供有效证据予以证明,法院不予采信。王某根、刘某、王某虽在原审中分别提供相关银行业务凭证,但与本案借名购房无关,如双方存在债权债务关系,应另行通过法律途径解决。

  原始购房合同系2008年4月11日前签订,根据契税及产权证登记时间计算,房屋已经具备上市交易条件,且现产权证亦登记房屋性质为商品房,因此双方借名购买经济适用房的行为并未损害国家利益,双方借名购房合同应属有效。

  王某依据双方存在借名买房合同关系反诉要求王某根、刘某协助办理过户的请求,有事实和法律依据。但鉴于本案诉讼中王某根在未征得王某同意的情况下将房屋出售给案外人并已办理房屋所有权转移登记,现房屋登记所有权人并非王某根,故本案中对王某要求王某根、刘某协助办理房屋过户手续的反诉请求不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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