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如何认定“借名买房”事实是否存在?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-11-26 17:37

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  2015年11月,柴某诉称:本市东城区203号房屋系张某兰单位分配的公有住房。1994年1月22日,张某兰将房屋作为婚房交予我及刘某居住。1998年5月27日,我及刘某以张某兰的名义购买了上述房屋,并支付了全部购房款。1999年11月1日,张某兰取得房屋的所有权。2015年7月12日,我与刘某因感情不和诉讼离婚,就房屋过户一事无法达成一致。因刘某已经将房屋的全部权利转让给我,故我起诉要求张某兰协助我将本市东城区203号房屋过户至我名下,诉讼费由张某兰承担。

  2、被告辩称

  张某兰辩称:房屋原系我单位分配的公有住房,一直借给柴某及刘某居住。1998年1月,我所在单位进行房改,我折合了自己和丈夫的工龄购买了房屋。柴某和我并没有就借名购房一事达成合意,房屋系我购买,与柴某无关。购房款确系柴某与刘某交纳,但并非借我名义所购买。房屋所有权证及购房合同一直由我自行保管,以此可印证房屋并非柴某借我名义购买。

  2004年,柴某与刘某在本市朝阳区购买了一套经济适用住房,已享受国家的相关优惠政策。如果房屋再归柴某所有,则会与相关政策相悖。刘某作为柴某主张的共同借名购房者,不认可与我存在借名购房关系,也不主张办理过户手续,故柴某要求过户至柴某个人名下,无相关依据。综上所述,不同意柴某的诉讼请求。

  第三人述称:

  刘某述称:张某兰所述属实,柴某所述不属实。房屋应属张某兰个人所有,柴某和我与张某兰之间并不存在借名购房关系,不同意柴某的诉讼请求。

  二、法院查明

  柴某与刘某系夫妻关系,张某兰与刘某系母子关系,张某兰之夫刘某某于1994年11月3日去世。本市东城区203号房屋原为张某兰单位北京市崇文区百货公司(以下简称某公司)分配给张某兰的公有住房。1999年8月18日,张某兰与某公司签订《房屋买卖合同》,约定某公司将房屋以成本价出售给张某兰,房价款计20078元。在计算购房款时,折算了张某兰及其配偶的70年工龄。1999年11月1日,张某兰取得了上述房屋的产权证。购房款20078元、公共维修基金1236.34元、工本费10元、印花税15元合计21339.34元由柴某交纳。

  另查,1998年5月27日,张某兰书写《证明》一份,内容为“刘某、柴某夫妇以张某兰的名义购买203号的房屋产权,全部房款已由刘某、柴某交付”

  1998年5月31日,刘某书写《证明》一份,内容为“203号的房产权由柴某出全款,以张某兰的名义购买。此房产的刘某的继承权全部归柴某”。

  庭审中,张某兰表示其所写证明系柴某将事先写好的出资购房证明交给张某兰,让张某兰照抄而来。张某兰书写该证明的目的仅仅是证明房屋的购房款系柴某及刘某支付,张某兰对于借名购房一事并不知情,双方也并未就借名购房一事达成合意。刘某表示其所写的证明系在柴某与刘某发生争执的时候所写。同时,刘某表示房屋应为张某兰所有,柴某与刘某无权进行权属约定。

  庭审中,刘某对于柴某主张的房屋系柴某、刘某借张某兰名义购买一事不予认可,主张房屋系张某兰所有。经法院释明,柴某坚持其要求将房屋过户至柴某一人名下的诉讼请求。同时,刘某表示若法院认定借名购房成立,房屋应为柴某与刘某共同共有。

  二审审理中,张某兰提交落款时间为2009年4月18日刘某书写的《还款条》一张,内容为“今收到张某兰还购买崇文区203号房款贰万壹仟元整,特此证明”,张某兰欲以此证明其已将购房款还给了刘某、柴某,张某兰与柴某在购房时仅是借贷关系。柴某对于上述证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。另查,刘某与柴某在1994年结婚后即在房屋内居住,2015年底,张某兰搬进房屋内居住。现刘某与柴某的离婚纠纷正在诉讼中。

  三、法院判决

  1、一审判决

  1)张某兰协助柴某、刘某办理房屋过户至柴某、刘某名下的相关手续;

  2)驳回柴某的其他诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  依法订立的合同受法律保护。本案中,张某兰书写的《证明》已明确写明由刘某、柴某房屋,且购房款亦为柴某支付,结合上述情况,可以认定张某兰与柴某、刘某之间已经形成了借名买卖房屋的法律关系。

  二审审理中,张某兰提交的刘某书写的《还款条》,其在一审审理期间并未提交,且现刘某、柴某正处于离婚纠纷的诉讼中,《还款条》仅为刘某自行书写,柴某对此并不知情亦不认可,故法院对于刘某自行书写的《还款条》不予采信。

  关于刘某书写的《证明》,其内容为“203的房产权由柴某出全款,以张某兰的名义购买。此房产的刘某的继承权全部归柴某”,从该《证明》全文内容来看,并不能得出房屋产权人为张某兰的结论,该《证明》之内容与张某兰所写《证明》之内容并不相悖,张某兰以该《证明》主张房屋为其所有,法院不予支持。

  张某兰另主张其书写的《证明》并非真实意思,但其并未就该主张进行举证,法院对此不予采信。张某兰与刘某、柴某之间达成的借名买卖合同并未违反法律及行政法规的强制性规定,应为合法有效,张某兰主张刘某、柴某无权以张某兰名义购买涉案房屋,缺乏法律依据,法院亦不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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