如何判断双方之间是借名买房还是借款买房？

原告诉称
原告与李大为母子关系。
原告与李大协商一致于1991年11月借李大的名义，由原告全部出资购买B市1号房屋。该事实有原告的付款凭证、陈高宁出具的证明、相关证人证言等证据为证。自购买1号房屋后，该套房屋主要由原告占有、使用和出租及负责交纳相关费用。期间，原告不断向被告及李大主张要求将该房产所有权证及房管局登记的房屋所有权人变更为原告，但因李大及被告的原因等直至李大于2013年意外去世，至今未能变更。
李大与被告李一为父子关系，李大与被告王小为夫妻关系。自李大去世后，原告一直催促二被告配合办理过户登记，但二被告至今都不予配合。为维护自身合法权益，原告特诉至本院。
原告张大向本院提出诉讼请求：请求法院判决二被告配合将B市1号房屋办理过户给原告。
 
被告辩称
被告李一、王小辩称，本案1号房屋是李大和王小婚后购买属于夫妻共同财产。本案是借钱买房，不是借名买房。
李大与王小于1984年7月4日结婚，李一于1985年4月5日出生。李大和王小一直没有自己的住房。
1991年11月13日，李大和王小在B市购房，按照当时的政策，购买B市私有商品房，不仅需要B市军籍还需要配偶是B市户口才能购买B市房产交易所出售的商品房，以家庭为单位符合购买条件。
李大具有B市军籍，王小具有B市户口，符合购买B市1号房屋的政策要求。李大和王小在购房时向B市房产交易所提供了李大的军官证和王小的户口本等上述证明材料，但二人的积蓄只有50000元。为了凑房款，李大向在老家的母亲张大借款购房。
1991年12月，李大和王小入住所购房屋。1992年2月，张大和其夫李大2从老家来到B市，居住在1号房屋。张大要求李大和王小及时偿还购房借款，建议将1号房屋出租以出租租金偿还借款，王小和李大无奈之下带着李一回娘家居住。之后，李大将1号房屋出租的租金偿还向张大的借款。
1997年，李大将房产证交给张大，让其自行出租房屋并收取租金。直至1999年，王小、李大已经还清张大的借款，并要求返回1号房屋居住，但遭到张大反对。为给李大的弟弟李七购买B市1号房屋筹集资金，张大继续将1号房屋出租。在李大购买房屋后，张大、李七搬到1号房屋居住，并将1号房屋腾出对外出租，将收取的租金借给李大的哥哥李九购房。在此期间，王小、李大一直要求收回1号房屋。
2009年10月，李七去世。
2011年，李一准备结婚用房，李大要求张大返还房屋并导致争执而未能解决。
2013年3月27日，李大因交通事故意外死亡。
1号房屋，属于李大、王小在婚后共同出资购买，依据相关法律规定，属于夫妻共同财产。
本案1号房屋在李大去世后成为遗产。王小作为夫妻共同财产的共有人和李大遗产的继承人属于善意第三人。李一作为李大的遗产继承人属于善意第三人。张大主张的借名买房事实，王小、李一在接到法院传票时才得知，且是否是李大出具的借名买房证明真假难辨。张大主张的借名买房是作为借名人与被借名人之间形成的内部之债，房产共有人、遗产的继承人属于外部的第三人且不知情而处于善意第三人的地位。王小作为夫妻共同财产的共有人和李大遗产继承人属于善意第三人应得到法律的支持和保护。李一作为李大的遗产继承人属于善意第三人应得到法律的支持及保护。
张大以借名买房为由提起的诉讼请求已过诉讼时效，法院应驳回其诉讼请求。1991年至2013年李大去世已过去二十二年。张大自1991年至今从未向李大、王小、李一提起以借名买房为理由主张被告配合过户的诉讼请求已过诉讼时效。对此法院应依法驳回其诉讼请求。
王小、李一不是本案适格的被告。张大主张被告配合过户的理由是借名买房，借名买房的单方声明和双方协议作为一种债权形式，因为债的相对性，张大应以李大作为被告，而不应以王小、李一作为被告。被借名人李大已死亡，债权因债的特定主体消灭而终止。
张大以借名买房为理由主张被告配合过户不成立，因违反国家法规政策而无效。由于借名买房违反国家购房政策遭到司法实践的否定，1991年李大和王小在B市购房，依据当时的法规，证明张大非B市户口非B市军籍不符合当时购买1号房屋的法规政策规定，违反了禁止购房的规定。按照当前现在B市的限制购房政策，张大不是B市户口，作为非京籍不具备连续5年（含）以上在B市缴纳社会保险或个人所得税缴纳的情况，张大不具备在B市购房的资格。所以，张大以借名买房为理由主张被告配合过户不成立，因违反国家法规政策而无效。
综上，被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
 
本院查明
被告王小与李一系母子关系，被告王小与原告张大之子李大系夫妻关系。
1991年11月13日，李大（买方、乙方）与交易所（卖方、甲方）签订《B市商品住宅买卖合同》，约定甲方同意将B市1号房屋，建筑面积48．43平方米的商品住宅出售给乙方。上述房屋的出售价格为每建筑平方米人民币1900元，房价款共计人民币89126．53元，乙方用现金支付。乙方同意在1991年11月16日前一次付清房价款，并预交楼房共用部分修缮基金人民币891．27元。乙方凭《私有房屋进住证》办理房屋产权登记，申领房屋所有权证。并按规定交纳税费。
同日，李大（买方、乙方）与×交易所（卖方、甲方）签订《B市商品住宅买卖合同》，约定甲方同意将B市东城区×号楼1号房屋贰间、建筑面积48．43平方米的商品住宅出售给乙方。
1992年11月25日，李大取得上述房屋的产权证。
2013年3月27日，李大死亡。
2017年7月26日，原告张大将被告李一、王小诉至本院，要求李一、王小配合张大将1号房屋过户至其名下。
在该案审理中，张大提交落款日期为1991年11月16日有“李大”签名字样的《证明》一份，该证据记载“1991年11月母亲张大在交易所购买1号房屋，以我的名誉办理手续，特此证明”，证明1号房屋系张大借李大之名义购买。对此，李一、王小不认可该证据的真实性及证明目的。
在本案庭审中，张大提供李大名下1号房屋的产权证原件，证明其与李大之间就1号房屋存在借名买房的关系。对此，李一、王小认可证据的真实性，但不认可证明目的，认为无法证明借名买房关系的成立，只能证明房屋是李大和王小的夫妻共同财产，产权登记在李大名下。张大提交1号房屋的房屋租赁合同，证明1号房屋由张大实际占有和收益。对此，李一、王小不认可其真实性和证明目的，主张1号房屋给张大出租是为了偿还张大的借款。
王小称其与李大出资50000元购买房屋，其余购房款为向张大的借款。李一、王小主张，李大与张大约定以房屋出租收益折抵张大的借款，但对此未能提交证据予以证明。
 
裁判结果
被告王小、李一于本判决生效后七日内配合原告张大办理B市1号房屋的产权过户手续，将房屋过户至原告张大名下。
 
律师点评
根据查明的事实，李大与B市房地产交易所签订《B市商品住宅买卖合同》并取得1号房屋产权登记，但1号房屋的管理、使用人均为原告张大，且原告张大持有1号房屋的产权证原件及购房款支付凭证，更有李大签字确认的书面材料确认借名买房的客观情况。故原告主张其与李大之间存在借名买房的事实，予以采信。
现原告要求将1号房屋过户至其名下，而该房屋产权登记在李大名下，二被告作为李大的继承人，负有配合原告办理过户的义务。因本案交易早于当前限购政策的颁布，故二被告关于原告没有购房资格的答辩意见，不予采信。
二被告虽主张李大与原告之间系借款买房的关系，但李大与原告之间对于借款的偿还、与租金的折抵等情况均没有书面安排，故不予采信。