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原告诉称 2001年初建工师筹划设立我方驻B市联络处,并委派张三赴B市着手选址购房筹备建立

来源:未知   作者:未知   时间:2021-04-28

原告诉称
原、被告于2003年通过钢材交易认识。被告当时新建公司,需要修建厂房办公楼、生活区等,因其资金不足,拖欠原告钢材款495000元。后基于对被告的信任,2003年至2005年原告分6次出借给被告1815000元。上述款项经原告多次催要,被告一直未偿还。
2011年,原告准备在北京买房,但因限购政策的原因,经与被告协商,原告借用被告的名义购买S公司开发的位于B市1号房屋。双方于2011年11月16日签订了借名买房协议书。此后,原告按照购房协议书支付了首付款872763元,交纳税款86472.78元、维修基金42486元。被告按照原告的要求将欠款2009663元直接支付给了S公司。上述房屋交付后,一直由原告占有使用至今。
2015年,因被告家庭矛盾,涉及到该房屋的产权纠纷,原告于2015年10月27日向法院提起诉讼,在审理过程中,原、被告达成和解,原告申请撤诉。
2017年,被告再次要求分割房产,侵害了原告的合法权益,故诉至法院,要求依法判决。
原告张三向本院提出诉讼请求:1、请求确认原、被告于2011年11月16日签订的借名买房协议书有效;2、依法确认原告系B市1号房屋的实际所有权人。
 
被告辩称
被告李四辩称,同意原告的第一项和第二项请求。我们双方签订的借名买房协议书是本着诚信签订的。对于房屋产权,我一直认为争议房屋所有权人是原告,实际使用人也一直是原告。对于第三项请求,不同意承担,我没有能力承担。
第三人王五辩称,不同意原、被告所述的观点。涉案房屋是我与李四婚姻关系存续期间购买,是李四在我不知情的情况下用夫妻共同财产购买的。
 
本院查明
2011年11月18日,李四与S公司签订了《商品房预售合同(住宅类)》,购买了位于B市1号房屋(以下简称涉案房屋)。《商品房预售合同联机备案表》记载了买受人李四,房屋面积211.89㎡,房屋规划用途住宅,合同总价款为2882763元。上述房屋于2013年9月25日进行产权登记,共有情况为单独所有。
另查,李四与王五原系夫妻关系,二人于1985年12月7日登记结婚,于1987年5月3日生育一子王小。
2016年9月26日,李四、王五经区人民法院调解离婚,调解协议内容为:1.王五与李四离婚;2.登记在李四名下越野车一辆归王五所有,登记在王五名下的小型轿车一辆归王五所有;3.位于B市2号房屋归王五居住使用;4.B市3号房屋售房款归王五所有,李四、王五于2015年9月29日与银行签订个人贷款借款合同所形成的欠银行的债务由王五负担,与售房相关的税费由王五负担,李四于调解书生效后一年内给付王五补偿款三百万元;5.A公司其中35%的股权归李四所有、其中20%的股权归王五所有,其中45%的股权归双方婚生子王小所有(李四、王五均有配合王小办理股权转让及过户手续的义务)。
 
裁判结果
驳回原告张三的全部诉讼请求。
 
律师点评
违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效,但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。
本案争议的焦点问题是:1、张三、李四二人所签订的借名买房协议是否有效;2、涉案房屋的实际出资人是否为张三。
至于借名买房协议的效力问题。
通过梳理张三和李四之间的关系,法院生效的刑事判决书已经认定李四在婚姻关系存续期间与张三以夫妻名义共同生活,并共同抚养张三所生之子,涉案房屋即是在二人以夫妻名义共同生活期间所购买。尚且不论二人之间是否有借名买房的必要,即使双方之间存在真实的借名买房的协议,通过李四所书写的《李四的财产分配继承人》、2010年12月28日支付购房款300万元的承诺、《房屋归属说明》等可以看出李四曾承诺以自己的财产购买涉案房屋;而对于李四购买涉案房屋之事,王五称其在与李四的婚姻关系存续期间对此并不知情。
根据日常生活经验,王五之主张较为符合实际,若李四告知王五张三借其名购买涉案房屋,就不会发生王五发现涉案房屋后到涉案房屋内与张三争吵之事,李四在王五不知情的条件下与张三所签的所谓的借名买房协议有侵害王五合法权益之嫌,李四、张三购买房屋后并在此共同生活的事实也印证了上述观点,故即使存在真实的借名买房协议,该借名买房协议也因违背公序良俗而无效。
至于涉案房屋的实际出资人问题。
张三、李四均主张首付款系张三支付,剩余购房款虽系李四支付,但李四所出钱款系偿还张三的借款,张三为此提交了借条、银行交易明细、POS机刷卡存根复印件等证据。
首先,张三、李四之间是否存在真实的借贷关系。
对于张三所提交的借条,张三、李四均陈述系李四筹备建厂时所欠借款共计231万元(包含拖欠的钢材款),借款均是以现金方式支付,对此,第三人王五不予认可,经释明,张三未提交其所称出借资金的支取凭证,亦不能合理解释所借资金的来源,考虑到张三、李四之间的事实婚姻关系,难以认定二人之间存在真实的借贷关系。
其次,李四所持的假结婚证填写登记日期为2003年5月18日,李四称办理该结婚证是为了办理涉案房屋的过户,但根据查明的事实,涉案房屋系以李四名义于2011年11月所购买,初次产权登记日期为2013年9月25日,如果仅是为办理过户使用,也应是在涉案房屋交付前后办理,登记为2003年5月18日与其所述不相符,李四的主张难以成立;免疫预防接种证登记的刘小X出生日期2004年2月8日、登记家长姓名父亲李四、母亲张三,刑事判决中学校教师称学生电子学籍中登记父亲李四、母亲张三,且李四、张三曾一起参加孩子的亲子运动会等情节,在上述充足的证据面前,李四、张三在庭审中仍否认双方之间的事实婚姻关系,坚持称双方系朋友关系,二人均存在不诚信之处,故法院对其所述双方之间存在借贷关系、购房首付款均是张三所支付、剩余房款系李四偿还张三借款所支付的主张,均不予采信。
再次,至于张三所提交的银行交易明细及POS机刷卡存根复印件,可以看出是从张三的银行卡所支付的首付款,但基于张三、李四二人的事实婚姻关系,二人并未提交各自财产状况及共同生活期间的财产归各自所有或是混同所有等证据,亦未作出合理说明,故张三所支出的钱款尚难以认定是其个人财产。
即使张三的支出款项系其个人财产,但剩余购房款确系李四支付,李四辩称是情况紧急来不及偿还张三而以直接向开发商交付房款的方式来偿还其所欠张三的借款,并提交了开发商起诉其解除预售合同的案件卷宗复印件,在资金交易便捷化的今天,偿还借款并不需要高昂的时间成本,李四的主张难以采信。
故涉案房屋的出资人难以认定为张三,若张三能提供充足的证据证明首付款确系其个人财产,其可另行向李四主张返还。另张三对其所称与李四之间的借贷关系,若其能提供充足的证据,其可另行解决。
综上,张三、李四之间的借名买房协议即使真实存在,也因有违公序良俗的民事基本原则而无效,更谈不上张三依据借名买房协议取得涉案房屋的所有权,故张三要求确认借名买房协议有效并据此确认其为涉案房屋实际所有权人的诉讼请求,均不予支持。
另关于第三人王五所主张的虚假诉讼的问题,张三以其与李四的借名买房协议、双方之间的借条、以及通过自己银行卡刷卡支付购房款的事实提起本案诉讼,符合民事诉讼的起诉条件,王五若认为张三构成虚假诉讼罪,应向公安机关或人民检察院提起控告。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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