借名买房法律咨询电话

卓越的律师团队丰富的办案经验致力于为客户提供最佳法律解决方案

您所在位置:首页 > 返还房屋 >

口头约定的借名购房协议效力如何?

来源:未知   作者:未知   时间:2021-04-28

原告诉称
原告张三、X公司向本院提出诉讼请求:请求法院确认张三、X公司与李四之间关于B市1号房屋借名买房合同关系成立并有效。
2007年5月,张三为X公司业务的需要通过L公司购买王五名下位于B市1号房屋,并支付了首付款及中介费。
张三原本想将房屋登记在其女儿张小名下,但因张小学习任务繁重无暇回京,出于信任张三与李四达成口头协议,将1号房屋登记在李四名下由其代持,所有费用由张三、X公司承担。随后,李四与王五签订《存量房屋买卖合同》及商业贷款合同。1号房屋交房后一直用于X公司经营,2007年9月,李四取得房产证,登记在其名下。
张三、X公司为1号房屋的实际出资人和产权人,故请求法院依法确认张三、X公司与李四之间就1号房屋的借名买房合同关系成立并生效。
 
被告辩称
被告李四辩称,张三所述不属实,不同意其诉讼请求。
1号房屋原来是张三为其女儿购买,但因首付款增加,其无力支付首付款转而由我购买,房款大部分由我支付,张三仅仅是垫付了一小部分。因此,1号房屋是我的房屋,并非是张三所说的代持的关系。双方之间不存在借名买房的合同关系。
另外,张三、X公司已就该房屋进行多次诉讼,属于滥用诉讼权利,浪费司法资源。1号房屋已于2013年由我出售给案外人王一并完成了过户手续。
综上,我不同意张三、X公司的全部诉讼请求。
 
本院查明
张三与李四系姐妹关系。X公司为个人独资企业,投资人姓名为张三。
2007年9月5日,王五(出售房、甲方)与李四(买受方、乙方)签订《房屋买卖合同》及《补充协议》,约定王五出售1号房屋,房价款为138万元,首付53万元,贷款85万元。2007年9月26日,1号房屋产权变更登记在李四名下。1号房屋自交付之日起一直由X公司用于办公使用。
庭审中,双方均认可房屋原购房人为张三。
李四主张在2007年8月前后,因首付款比例增加导致张三无力购买,故购房人变更为李四。张三对上述主张不予认可。另,双方均认可房屋买卖合同、定金收据、中介费收据、评估费收据、购房发票、契税发票及租金收据原件由张三持有。1号房屋的贷款合同及房产证原件由李四持有。对于上述原件的持有情况,双方均解释为原件保存在1号房屋内的保险柜里,对方在自己不知情的情况下拿走。
庭审中,张三主张其与李四之间有口头协议由李四代持1号房屋,上述主张未得到李四之认可。李四另主张其与张三合伙开办X公司并交纳合伙款5万元,张三对此不予认可,认为李四仅系X公司的职员,李四并未就其主张向本院提交证据。
关于房屋贷款偿还情况,经本院查明,购房后房屋贷款按期偿还。
2010年12月20日,李四将原有还贷银行卡挂失,申请办理新卡。2012年9月10日,经李四申请一次性还清剩余房贷。庭审中,李四主张除其中2个月由张三还款之外,其余房屋贷款均由其偿还。为此,李四提交了部分银行底单,其上签名为李四。张三认可李四签名并存款还贷之事实,但主张其每月给李四相应现金用于偿还房屋贷款,还贷现金均为X公司的经营收入。张三并未就其上述主张向本院充分举证。
张三另主张其中2007年11月19日至2009年12月20日期间部分贷款由其负责交纳并提交了上述存款回单。李四认可上述证据真实性亦认可张三曾偿还2个月贷款,但主张其余所有贷款均由其个人存入,资金来源为其个人存款及X公司的分红款。关于分红情况,李四主张公司经营收取现金后会及时进行分红,大概几天会分红一次。
张三否认上述主张,称每月仅支付李四3000元工资,不存在分红的情况,存入李四账户内的钱全部为X公司的经营收入。张三另认可2010年12月20日后1号房屋的贷款由李四偿还,但认为该款项来源于李四侵占的喜来喜公司的钱款,李四对此不予认可。张三并未就上述主张向本院充分举证。
关于房屋使用及装修情况,张三主张装修全部由其出资,后用于X公司经营使用。自房屋交付后至今,该房屋物业费等相关费用全部由其交纳。为此,张三向本院提交了装修协议以及相关缴费凭证。李四对上述证据真实性予以认可,但否认证明目的,称装修为双方共同装修,且其在X公司工作期间物业费由其交纳。
另查,2013年5月8日,李四与案外人王一签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》将1号房屋出售与王一,并于当日办理了房屋过户手续。现房屋由张三以及X公司使用。
 
裁判结果
驳回原告张三、原告X婚庆服务中心的全部诉讼请求。
 
律师点评
本案中,张三主张其与李四之间存在借名买房的合意,其系1号房屋的实际权利人。
对此,针对本案双方当事人争议的焦点,逐一进行分析:
首先,依据物权公示公信原则,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当以不动产登记为准。不动产登记薄是物权归属和内容的根据。
本案中,1号房屋登记在李四名下,故李四为1号房屋的登记权利人。
其次,依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第二条之规定,当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符,其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。当事人对自己所主张的事实,应当提供证据加以证明,未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,应当承担举证不能的法律后果。
本案中,张三主张其与李四之间存在借名买房的合意,其系1号房屋的实际权利人。关于是否存在借名买房的关系,需结合双方之间是否存在借名买房的合意、房屋款项的支付、房屋的使用以及相关合同、证件、收据等资料原件的持有情况综合判定。张三虽主张曾与李四之间存在借名买房的口头协议,未得到李四之认可,张三并未就其上述主张充分举证。
另结合本院查明的其他事实来看,1号房屋款项由张三、李四两人共同支付,房屋购买后一直用于X公司经营使用,李四亦曾在X公司工作,且双方各自持有部分收据、还款凭证、合同等资料原件。
综上,张三所提交的证据不足以证明张三或X公司与李四之间存在借名买房之约定,亦不足以否定不动产登记薄之证明力,其应当承担举证不能的法律后果,故本院对张三、X公司之全部诉讼请求不予支持。
分享到:

上一篇:借名购房口头约定具有法律效力吗?

下一篇:原告诉称 2001年初建工师筹划设立我方驻B市联络处,并委派张三赴B市着手选址购房筹备建立



律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


添加微信×

扫描添加微信