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借名购房口头约定具有法律效力吗?

来源:未知   作者:未知   时间:2021-04-28

原告诉称
张三向本院提出诉讼请求:1.确认张三与李四之间就位于B市1号借名买房合同关系有效;2.判令将位于B市1号房屋所有权人登记至张三名下。
2007年11月,张三借用李四名义出资购买位于B市1号(以下简称1号)房屋,并以李四名义办理相关贷款手续。从购买至今,张三一直占有使用1号。
 
被告辩称
李四辩称:不同意张三的诉讼请求。
一、双方不存在借名买房事实和约定。
从主观上讲,李四没有向张三承诺过借名买房的口头约定。从客观上讲,在现实生活中,借名买房的产生是有钱要买房而因为限购等不符合条件而不能购买,故需要借用有资质的人名购买。在2007年时,北京购房不存在限购、限贷的规定,自然也不存在借名买房的理由。
张三于2007年11月也购买了设计师广场的房屋,说明其具备购房资格,且当时北京不限制一人名下可购买多套房屋。张三及其家人与李四的购房条件相同,没有必要借用一个外人的名字。买房这么重要的事情却不签订书面借用协议,是张三根本没有借名买房的必要。2号、1号是同层相邻的房屋,不同的是张三将自己名下2号房屋卖了,而没有将所谓“借名”的房屋卖掉,这不正常也不符合常理。
二、张三出资购房及对房屋占有的证据不足。
张三没有证据证明其出资首付款及房屋面积差价款。王五的银行流水记录不能证明是张三出资。王五向李四账户转款恰是王五承租李四的房屋的租金。双方约定每月租金2000元,押金为2000元,按月支付,可转租,水电暖物业等费用由王五承担。后于2016年1月房租涨至每月2500元。
王五根据约定每月2000元如数打入李四指定账户,而李四的还贷金额每月1741.87元;而自2016年1月后还贷金额降至每月1609.33元,而王五每月打入2500元。如果张三是出租人,租金应打入张三的账户,张三再按还款金额汇至李四账户,剩余租金留存。另外,李四于2017年7月11日结清了1号剩余贷款284511.67元。
 
本院查明
张三与王五系朋友关系,王五与李四系同学关系,张三经王五介绍与李四相识。
2007年11月1日,李四与X公司签订《商品房预售合同》约定,李四购买位于B市1号房屋,总价款447024元。合同签订当日,支付首付款97024元。2007年11年26日,房地产开发有限公司出具发票载明,1号首付款97024元,付款人李四。
2008年1月2日,李四与银行、X公司签订《个人住房抵押贷款合同》约定以1号房屋作为抵押,向交通银行贷款350000元。
2011年8月12日,1号房屋取得产权证,登记权利人为李四。
2017年7月11日,李四一次性结清剩余贷款280000余元。
2017年11月22日,李四以1号作为担保向他人借款,并办理抵押登记。
2007年11月1日,张三与X公司签订《商品房预售合同》约定,张三购买位于B市2号房屋,总价款494979元。张三支付首付款104979元,余款390000元向银行贷款。张三主张其同时购买2号、1号房屋,为降低购房成本,故借用李四的名义购买1号房屋,双方存在口头借名买房约定,李四对此不予认可。
 
裁判结果
驳回张三的全部诉讼请求。
 
律师点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据证明或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。物权登记具有物权的公示效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
本案中,双方争议的1号房屋现登记在李四名下,张三主张与李四就该房屋存在借用其名义购买之约定,李四现予以否认,张三应就其主张的约定事实承担举证责任。
庭审中,张三主张因与李四的同学王五原系很好的朋友关系,故借用李四名义购买1号房屋并未与其签订书面借名购房协议,其虽向法院提供商品房预售合同及补充协议、个人住房抵押合同、购房发票、物业服务协议书、供暖协议书等相应证据,且李四对上述证据予以认可,但李四为证明其为房屋所有人亦向法院提交了房屋登记在其名下后,其持有房屋所有权证、一次性结清剩余贷款证明等相应证据。
对两者的证据比较,张三提交的上述证据仍不足以证明张三与李四之间存在借名登记的约定,尚不足以对抗李四所持房屋所有权证所具有的物权公示效力。故关于张三要求确认其与李四之间就1号房屋借名买房合同关系有效,将1号房屋所有权人登记至张三名下的诉讼请求,证据不足,难以支持。
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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