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借名买房口头协议效力如何?

来源:未知   作者:未知   时间:2021-04-28

原告诉称
原告李五向本院提出诉讼请求:判令被告配合原告办理位于B市1号房屋过户手续,将房屋产权人变更为原告。
原告与陈小系母女关系,陈小为原告的母亲。
1997年6月19日经中共中央组织部机关事务管理局中组部管理处批准,将位于B市2号的房屋分配由原告使用,于1997年6月30日,原告与产权单位中共中央文献研究室办公厅签订《中直机关公有住宅租赁合同》建立了承租关系,原告并办理了入住手续,一直居住于此。
在1999年房改期间,根据房屋的使用情况及承租关系的存在,原告可以买断1号房屋的产权。根据当时的房改政策,工龄可以折抵部分购房款,具有一定的优惠。当时,考虑到原告母亲即陈小工龄比较长,购买1号房屋会有一定的优惠,原告遂与母亲商量,借用母亲之名购买1号房屋,经与母亲协商,并与母亲达成口头协议,购房款由原告缴纳,房屋产权归原告所有,购房后待具备过户条件时,母亲配合原告办理产权转移登记手续。随后,原告以母亲之名陈小购买了1号房屋,并交纳了所有购房款及相应的费用。母亲陈小在整个购房过程中均没有到场,手续为原告办理完成。
自原告与产权单位建立承租关系后就居住在1号房屋内,在购买涉案房屋后,原告对涉案房屋进行了装修并实际居住使用,并按要求支付各项居住期间所产生的费用。后原告多次与母亲协商1号房屋办理过户手续事宜,但是母亲一直以各种理由进行推脱。
原告认为,1号房屋此前是原告承租的公房,原告为购买1号房屋的权利人,可以购买1号房屋,并依法登记在自己名下。仅仅是因为使用母亲的名字可以享受一定的优惠,并且原告与陈小之间特殊的母女关系,母女之间订立书面的合同,不符合中国人的人伦习惯。但已经形成口头的、事实的合同关系,且原告自承租之日起一直持续使用1号房屋,并支付全部购房款,进行装修等事宜,持有所有的购房票据、权利凭证,母亲亦没有实际居住之事实,且在购房时母亲已经72岁,居住在B市2号四合院中,也没有实际购房之需求。
综合客观事实足以证明原告与陈小之间存在口头的借名买房合同关系,母亲应该根据口头协议履行合同义务。但是母亲直到去世也没有履行合同义务的行为已经严重损害了原告的合法权益。
综上所述,原告与陈小之间存在口头的借名买房关系,请法院依法查清事实,维护原告的合法权益,判如所请。
 
被告辩称
被告李一、李三、李四、李六、王二、李小一、李小二辩称,被告不同意原告诉讼请求。
现在诉争房屋最初是原被告父亲工作单位为照顾父母生活,经父亲向组织申请,由组织安排的,当时是由原告和被告李三一起向组织提出要求,后来组织安排时,经全家同意,登记在原告名下。因为原告不是中管干部,中组部不可能给她住房。后来房改向职工出售住房,房屋实际购买人变成母亲,既是还原房屋原来本来面目,也是家庭一致作出的决定。
购房款及相关手续,因为是母亲购房,所以是母亲出资,原告帮忙办理了一些手续,产权证和相关票据一直是母亲保管,直到2013年12月,母亲住院期间,原告强行从家里取走产权证。上述过程不存在原告表述的房屋是原告出资购买,其与母亲有过口头约定的情况,母亲从来没有交代过与原告有过此种约定。房屋是母亲遗产。
根据物权法规定,不动产权属证书是权利人享有权利的证明,原告没有证据证明有其他情形,原告主张的合同之诉也不能成立。请法庭驳回原告诉讼请求。
 
本院查明
李大与陈小系夫妻关系,二人共有六名子女,分别为:李一、李二、李三、李四、李五、李六。
李二与王二系夫妻关系,二人共有两名子女,分别为李小一、李小二。
李二于1988年3月去世,李大于1996年3月去世,陈小于2018年5月去世。
1998年诉争房屋进行房改售房,陈小作为诉争房屋的房改购房申请人申请购买了诉争房屋,1999年11月30日,陈小取得了诉争房屋的产权证书。
庭审中,李五主张其系诉争房屋的承租人,房改时房屋应该由其购买,由于使用母亲陈小的名义购房可以享受更多的工龄优惠,其与陈小商量后,决定借用陈小的名义购房,陈小表示同意,其与陈小之间存在借名买房的口头协议,其才是实际购房人。被告对李五的主张不予认可,被告主张诉争房屋是经父亲李大申请,由组织安排给家庭使用,经全家同意由李五作为承租人,房改时也是经全家同意由母亲陈小购买,陈小是实际购房人,陈小与李五之间不存在借名买房的口头协议。
审理中,李五为证明其为诉争房屋的实际购房人,向本院提交了以下证据予以证明:
住房基金收款专用凭证二张、购房维修费等收据一张。被告对该证据的真实性予以认可,被告主张购房款及维修费都是由陈小出资,李五只是帮助陈小办理相关手续。
2002年10月13日李五与段俊峰签订的《房屋装饰装修协议书》。李五主张该证据可以证明其以诉争房屋产权人的名义与产权单位签订装修协议,对诉争房屋进行了装修。被告主张该证据只有李五和段俊峰的签名,真实性无法判断,也不能证明李五系诉争房屋的实际权利人。
供暖费、物业费、电费、水费等票据。李五主张该证据可以证明诉争房屋一直由其居住使用。被告对该证据的真实性均予以认可,被告主张因其都有住房,故未与李五争抢,诉争房屋确实一直由李五居住使用,但不能以此证明李五就是诉争房屋的实际权利人。
审理中,被告主张房屋产权证、购房票据等购房手续原本都是由陈小自行保管,2013年12月29日陈小生病期间,李五自行将上述材料取走。被告针对其主张,向本院提交了2013年12月29日李五写的《收条》予以证明,《收条》内容为:“毛家湾房产证于今天取走自己保存,保存,特此证明!”李五对《收条》的真实性予以认可,但主张房产证是其2011年去外地时交给陈小保管,2013年12月29日取回,购房票据等手续一直由其保管。
针对为何多年来一直未要求陈小办理过户手续的问题,李五主张诉争房屋系央产房,2011年之前不允许上市,2011年之后其曾与陈小商量过户事宜,但未找到合适的过户方式,故一直未能办理。
现李五诉至本院,以其与陈小存在借名买房的口头协议为由,要求被告协助办理诉争房屋的产权过户手续。被告以其答辩理由,不同意李五的诉讼请求。
 
裁判结果
驳回李五的诉讼请求。
 
律师点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中,诉争房屋现登记在陈小名下,李五主张其与陈小之间就诉争房屋存在借名买房的合同关系,因其与陈小系母女关系而未签订书面借名买房协议,被告则否认李五与陈小之间就诉争房屋存在借名买房之约定,故在无借名买房书面协议的情况下,李五应就其主张承担举证责任。
李五主张其为诉争房屋实际购房人的主要理由为:1、诉争房屋原由其承租;2、诉争房屋自其承租时起就一直由其居住使用;3、诉争房屋的全部购房款实际由其交纳;4、诉争房屋的产权证及购房相关手续原件均由其保管。
律师分析:
1、关于承租问题。虽然诉争房屋原由李五承租,但房改售房时由陈小作为购房人购买,房屋产权登记在陈小名下,房屋产权应以购买和登记为准,与此前的承租并无直接关系;
2、关于购房款出资问题。虽然部分付款凭证上的付款人为李五,但主要购房款付款凭证上的付款人为陈小,被告主张李五系帮助陈小办理相关手续,购房款实际都来源于陈小,李五则主张购房款全部由其交纳。在房屋购买人及产权登记人为陈小的情况下,李五提交的证据不足以证明购房款实际由其交纳。
3、关于实际居住使用问题。虽然在一般的借名买房纠纷中居住使用问题可以作为一个重要的考虑因素,但本案中陈小与李五系母子关系,基于双方的身份关系,女儿在母亲的房屋中居住符合我国国情及大众认知。
4、关于房屋产权证及购房手续原件的问题。李五虽主张房屋产权证和购房手续一直由其保管,但根据被告提交的《收条》可以证明陈小也保管过房屋产权证等材料。
综上所述,李五提供的证据尚不足以证明其与陈小之间就诉争房屋存在借名买房之约定,故其应承担举证不足的不利后果,李五要求被告配合其办诉争房屋产权过户手续的诉讼请求,缺乏事实及法律依据,不予支持。
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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