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借名买卖房屋合同纠纷——被借名人能否将房屋登记在公司名下?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-07-21 22:34

一、原告诉称
原告李凤某向本院提出诉讼请求:1、判令XX市XX区丰体南路904室(以下简称904室房屋)归原告所有;2、判令被告和第三人共同协助原告办理上述房屋的过户手续;3、本案诉讼费由被告承担。
事实与理由:2007年10月31日李凤某、李艳某签订《协议书》,约定XX区丰体时代花园(经济适用房)3号楼904室房屋双方同意以借贷形式,房款由李凤某一次付清。同时李凤某在2007年2月和4月间对房主李艳某一次性经济补偿8万元,李艳某同意该房屋归属李凤某所有。
2008年2月2日李凤某、李艳某签订《商品房转让协议书》,约定李凤某出售的904室房屋建筑面积96.77平方米,首付定金8万元,房款由李凤某一次性付款,以现金形式支付李艳某。李艳某在取得该房屋所有权证书后,应于30日内协助李凤某办理完毕房产证更名工作。出卖方如违反协议约定的房产证更名事宜,应承担违约责任,违约金为房屋总价款的10%。
李凤玲于2007年10月28日起陆续支付购房款、契税等全部款项后,2007年10月31日李艳某交付904室房屋给原告,原告将房屋装修后一直居住至今。2010年6月,李艳某之夫郑某就原被告所签房屋买卖合同效力问题,曾向法院提起民事诉讼,后XX法院作出76号民事判决书,认定原被告所签《协议书》及《商品房转让协议书》系双方真实意思表示,不违反法律规定,合法有效。
郑某不服提起上诉,后又自行撤诉。2011年8月李艳某向二中院提起再审申请,再审亦认定两份协议是合法有效的。
综上,原被告所签房屋买卖合同真实有效,原告已全部履行完毕合同义务,经原告多次催告,被告非但拒绝协助办理过户手续,而且无理要求原告额外再支付一笔巨额费用后才协助办理。为维护原告的合法权益,特诉至法院。
二、被告辩称
被告李艳某辩称,不同意原告的诉讼请求。李凤某和郑某是同事关系,当时我因为拆迁获得了经济适用房的购房指标,但是没钱买房,郑某又因赌博欠债,急需用钱还债。郑某与李凤某商量,她借钱给郑某,我把指标给她,她出钱买房。协议是李凤某找人写的,字是我签的。李凤某共计给了我们8万元,我们把拆迁手续和买房协议都给了李凤某。我认为李凤某的主张不合理,我可以赔偿损失,但是不同意过户。李凤某在房屋已经住了十几年了,没有损失,所有的协议都是郑某与李凤某协商的,我是在郑某的诱导下签的协议。
三、本院查明
2007年10月31日,李艳某与李凤某签订《协议书》,约定904室房屋双方同意以借贷形式,房款由李凤某一次付清,同时李凤某在2007年2月和4月对房主一次性经济补偿八万元,该房屋李艳某同意归属于李凤某所有。在房产证没有更改名字(户主)之前的任何时期里有需要李艳某帮助提供证件时必须给予帮助,如果在今后任何时期由李艳某引起的纠纷,李艳某应还给李凤某全额购房款的同时给予经济补偿和银行贷款利息4倍的价钱还款给李凤某。
2008年2月2日,李艳某(甲方,转让人)与李凤某(乙方,受让人)签订《商品房转让协议书》,协议约定:甲方出售904室房屋,建筑面积为96.77平方米,首付定金捌万元,房款支付为乙方采取一次性付款的方式,以现金形式支付给甲方。定金在双方签订本协议书时即行支付。协议第四条约定:……2、甲方在取得该房屋的所有权证书后,应于30日内协助乙方办理完毕房产证的更名工作,即:房屋产权证书的所有权人更名为乙方。3、本协议签订后,甲方将按照法定程序协助乙方办理入住等相关事宜。协议第五条约定:……3、甲方违反本协议第四条约定,承担违约责任,违约金为房屋总价款的10%。
另查,2007年4月9日李艳某与郑某登记结婚。2006年12月27日拆迁人(甲方)AA有限责任公司与被拆迁人(乙方)李锡某签订《XX市住宅房屋拆迁货币补偿协议》,乙方现有正式户籍4人,分别是户主李锡母、李淑某、李某、李艳某。该拆迁补偿协议盖有已办理经济适用住房购买资格的章。
2007年10月31日,李艳某(买受人)与富通基业公司(出卖人)签订《XX市商品房预售合同》,合同约定房屋坐落为XX区丰体时代二期3、4号住宅楼及商业裙房9层093#04(即904室房屋),该商品房的用途为经济适用住房。该房屋预测建筑面积为96.77平方米,总价款为346437元,付款方式为买受人按一次性付款方式向出卖人支付购房款,在签订本合同时支付总房款346437元。同日,李艳某将904室房屋交付给李凤某,李凤某装修后一直居住至今。
庭审中,李凤某提交存折交易明细、购房发票、完税证明、专项维修基金专用收据和76号民事判决书,证明其已支付购房款346437元和经济补偿8万元。李艳某对上述证据真实性无异议,认可购房款由李凤某交纳。李艳某提交补交房款差价发票,主张其补交904室房屋差价1199元,李凤某不认可李艳某补交房款差价的事实,但同意向李艳某支付该笔款项。
又查,2009年12月17日,富通基业公司取得904室房屋的权属登记。富通基业公司表示,该房屋已具备办理过户条件。审理中,经询问,李艳某明确表示不同意协助李凤某办理过户。
四、裁判结果
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定,判决如下:
一、坐落于XX市XX区丰体南路1号院3号楼9层904房屋归原告李凤某所有。
二、第三人XX富通基业房地产有限责任公司于本判决生效后七日内协助原告李凤某将位于XX市XX区丰体南路904房屋所有权过户登记至被告李艳某名下。
三、被告李艳某于取得上述房屋权属证书后七日内协助原告李凤某办理上述房屋所有权转移登记手续,将上述房屋过户登记至原告李凤某名下。
四、原告李凤某于本判决生效后七日内给付被告李艳某房屋差价款1199元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、律师点评
本人认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力。李艳某因拆迁而获得购买经济适用房的资格,虽以其名义购买904室房屋,但购房实际出资人系李凤玲,904室房屋交付后一直由李凤某占有、使用,购买房屋的手续和票据均由李凤某持有,故李凤某和李艳某之间实质上是借名买房关系。因904室房屋是拆迁所得的购房指标,且李艳某和开发商富通基业公司的原购房合同系2008年4月11日以前签订的,根据XX市相关政策,现该房屋已经符合上市交易的条件,因此李凤某和李艳某之间签订的《协议书》和《商品房转让协议》系双方真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,应属合法有效。
双方均应依约履行,李艳某应按照双方协议约定协助李凤某办理904室房屋的过户手续。现904室房屋登记在富通基业公司名下,已具备办理房屋所有权证条件,而李艳某明确表示拒绝协助李凤某办理房屋产权变更登记手续,故李凤某要求确认904室房屋归其所有并要求李艳某和富通基业公司共同协助其办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求,于法有据,法院予以支持。李艳某主张其补交房屋差价1199元,李凤某同意向其支付该笔款项,法院对此不持异议,在本案中一并予以处理。
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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