借名买房之房屋所有权确认——安置住房能否被作为商品房进行出卖？

一、原告诉称
原告王某、米某诉称，位于XX市XX区直门内北小街02号房屋系王某与米某因拆迁所获得的房屋。米某擅自将该房屋赠与给李某。被告于2006年1月12日颁发第XXXX号《房屋所有权证》，将该房屋登记在李某名下。
2019年3月28日，XX市XX区人民法院作出12号民事判决书，认定该房屋系王某与米某的共同财产，判决确认米某将该房屋赠与李某的行为无效。2019年8月29日，XX市第二中级人民法院作出97号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
综上所述，上述房屋登记在李某名下所依据的法律事实已经被法院判决确认无效，该房屋现仍然登记在李某名下缺乏事实依据和法律依据，二原告系该房屋的实际权利人，现请求法院撤销原XX市建设委员会于2006年1月12日将XX市XX区东直门内北小街602号房屋所有权人由案外人孟某转移登记至第三人李某名下的不动产登记行为；2、同时撤销第XXXX号《房屋所有权证》。
二、被告辩称
被告XX市规划和自然资源委员会辩称，经查，登记申请人孟某、李某于2005年12月23日申请涉诉房屋所有权转移登记。经审核，申请人提交材料齐全、符合法定形式，2005年12月29日，原登记机关作出同意决定，并向李某制发了第XXXX号《房屋所有权证》。建设部令第99号修改后的《城市房屋权属登记管理办法》第八条第三款规定，直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。
因此，原登记机关XX市国土资源和房屋管理局具有作出被诉行政行为的法定职责。另，《不动产登记暂行条例》施行后，我国实行不动产统一登记。根据《不动产登记暂行条例》第七条之规定，XX市范围内的不动产登记的法定职责由被告承担。建设部令第99号修改后的《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。申请人提交的材料齐全，符合法定形式，符合办理登记的条件，且登记机关在审查登记要件的过程中尽到了合理、必要、审慎注意义务。因此，被诉行政行为合法。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
三、本院查明
本院对证据认证如下：原告及被告提交的全部证据真实、合法且与本案具有关联性，本院予以采纳。
经审理查明，原告王某与米某系夫妻关系。
2001年11月28日，XX市XX区住宅发展中心（甲方）与米某（乙方）签订《民安危改区非住宅返还安置协议书》，约定乙方座落在民安地区东直门内大街87、89号房屋共5间，建筑面积65.8平方米，属私产权，乙方用此房屋做为非住宅用途。乙方同意按原建筑面积就地安置。
2001年12月28日，XX市XX区住宅发展中心（甲方）与王某（乙方）签订《民安危改区非住宅返还安置协议书》，约定乙方座落在民安地区东直门内大街87号房屋共2间，建筑面积23平方米，属公房产权，乙方用此房屋作为餐饮用途。乙方同意按原建筑面积就地安置。
2004年3月22日，XX市XX区房屋土地经营管理中心（甲方）与王某（乙方）签订《协议书》，约定乙方提出购买回迁房（甲方产权部分）的申请，经双方协商，甲方同意按乙方原承租面积，每建筑平方米3500元的价格，将回迁房甲方产权部分出售给乙方，乙方应于本协议签订时一次性付予甲方人民币80500元整，产权归乙方所有。
2004年4月21日，王某提出申请，内容为：“我王某自愿将座落在XX区东直门内大街87号的二间23平米的私房产权无偿转让给米某所有，特此证明”。
2004年4月23日，XX市XX区住宅发展中心（甲方）与米某（乙方）签订《非住宅返还安置补充协议书》，约定甲方安置乙方在民安危改区内非住宅回迁用房的具体位置为东直门内大街15#-3，建筑面积为243.44平方米。
2003年10月16日，米某、王某（代理人米某）、孟某（代理人米某）与XX市XX区住宅发展中心分别签订《民安危改区就地安置合同》，分别购买就地安置住房三套。其中，XX市XX区住宅发展中心（甲方）与孟某（乙方）签订的《民安危改区就地安置合同》约定，乙方在民安地区内有正式住房。乙方自愿购买甲方在民安地区建设的就地安置住房，为民安危改区二区203号楼（施工楼号）1单元6层02号住房，建筑面积51.67平方米。
2003年11月7日，XX市XX区住宅发展中心（甲方）与孟XX（乙方，代理人米XX）签订《就地安置补充协议书》，约定根据甲乙双方所签订就地安置合同第三条中有关就地安置住房位置的叙述，乙方购买的就地安置住房为施工楼号民安小区二区602号，现根据主管部门确定的地名楼号为东直门内北小街602号。
上述协议签订后，孟某于2004年5月10日取得XX市XX区东直门内北小街602号房屋（以下简称602号房屋）的所有权证，证号为第XXXX号。
2005年12月23日，孟某（卖方）与李某（买方）签订《房屋买卖协议书》，约定孟某将602号房屋出售给李某，出售价格为313016.86元。孟某、李某向XX市XX区国土资源和房屋管理局申请房屋所有权转移登记，并提交了转移登记申请书、身份证明、收存契征收据、房屋所有权证（所有权人孟宝金，证号为京房权证东私字第XXXX号）、房屋买卖协议书（卖方孟某，买方李某）。XX市XX区国土资源和房屋管理局予以受理，并于2005年12月29日经审核后认为符合登记条件，同意记载于登记簿。后，登记机关XX市建设委员会向李某制发了第XXXX号《房屋所有权证》，填发日期为2006年1月12日。
2018年8月9日，本院受理王学玲起诉米某、李某及孟某、王宜某赠与合同纠纷一案。王某要求确认米某将XX市XX区东直门内北小街602号房屋赠与李某的行为无效，并要求李某向王某返还该房屋并办理过户手续，王宜某承担连带责任，过户费用由李某及王宜某承担。
本院经审理，认为王某、米某系东直门内大街87、89号房屋拆迁的合法受益人。XX市XX区住宅发展中心对上述地址拆迁安置方案为非住宅一套，住宅三套。602号房屋为其中一处住宅，由孟某与XX市XX区住宅发展中心签订《民安危改区就地安置合同》，并领取了房屋的所有权证。但在庭审中米某、孟某陈述，602号房屋系米某借用孟某之名购买，孟某未实际出资购买该房屋，孟某并非602号房屋的所有权人。故本院认定在购买602号房屋时米某与孟某的借名买房关系成立。因米某与王某系夫妻关系，另从王某哦与米某同为东直门内大街87、89号房屋拆迁的合法受益人考虑，602号房屋应为王某、米某夫妻共同财产。
后孟某在米某的授意下与李某就602号房屋签订《房屋买卖协议书》，并将该房屋过户至李某名下，但孟某与李某之间就该房屋不存在真实的买卖合同关系。李某未能提供详实有效的证据，证明其就602号房屋已支付了购房款，并存在购买该房屋的事实。故孟某在米某授意下将602号房屋过户给李某的行为，应属米某对李某的赠与行为，双方形成了赠与合同的法律关系。
米某在王某不知情的情况下，擅自处分夫妻共同财产，侵犯了王某的合法权益，故米某就602号房屋的赠与行为无效。王某要求确认米某将602号房屋赠与李某的行为无效的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。
鉴于王某要求确认赠与行为无效，系确认合同效力纠纷，故其要求李某返还房屋、办理过户的诉讼请求，不宜在本案中一并解决，可另行解决。据此，本院于2019年3月28日作出12号民事判决书，判决：一、确认被告米某XX市XX区东直门内北小街六○二号房屋赠与被告李某的行为无效；二、驳回原告王某的其他诉讼请求。
李某不服该判决，上诉至XX市第二中级人民法院。XX市第二中级人民法院经审理，于2019年8月29日作出97号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
另查，因机构改革和职权调整，原XX市建设委员会的房屋登记职能现由被告XX市规划和自然资源委员会承担。
四、裁判结果
综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：
撤销原XX市建设委员会于二〇〇六年一月十二日将XX市XX区东直门内北小街602号房屋产权由孟某转移登记至第三人李某名下的行为，同时撤销房屋所有权人为第三人李某的第XXXX号《房屋所有权证》。
五、律师点评
本人认为，《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令第99号）第八条第三款规定，直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。因此，原登记机关XX市建设委员会具有作出被诉行政行为的法定职责。因机构改革和职权调整，原XX市建设委员会的房屋登记职能现由被告XX市规划和自然资源委员会承担。据此，XX市规划和自然资源委员会是本市不动产统一登记机构，具有本市不动产登记职责。
《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令第99号）第十七条规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。
本案中，根据本院生效的12号民事判决书所确认的事实，孟宝金与李某就602号房屋签订的《房屋买卖协议书》已被法院认定为赠与行为且无效。《房屋买卖协议书》属于房屋所有权转移登记必须提交的材料，也是本案审查的房屋所有权转移登记行政行为的基础事实，现涉及该合同实质上的民事法律行为已被判决确认无效，导致房屋登记机关据此作出的被诉房屋转移登记行为的主要证据不足，故法院依法应予撤销，原XX市建设委员会向第三人李某所颁发的第XXXX号《房屋所有权证》应一并予以撤销。