借名买房合同纠纷——对于借名合同能否主张房产登记局错误登记产权人名字？

一、原告诉称
苏某、董某向本院提出诉讼请求：1、判令对方返还XX市XX区安宁庄上第摩码园ｘ号楼ｘ单元ｘ号房屋（以下简称摩码园房屋）的出售实际所得款项中的20万元；2、本案诉讼费由对方负担。
事实与理由：苏某与董某系夫妻，董月某系董某之姐。2011年，我方想在XX买房，因为对方有XX户口，所以双方就约定由我方出资购买房屋一套，登记在对方名下，房屋归我所有。2011年3月3日，我方以对方的名义购买摩码园房屋，购房款由我方支付，2011年3月17日摩码园房屋登记至对方名下，房屋所有权证书由我方持有。
2012年对方突然告知我方其将摩码园房屋出售，并向我方支付售房款295万元，我方要求对方说明包括房屋出售具体价款、所签合同的具体事宜，对方一直拒绝回答和向我方出示售房合同，直到2019年我方才得知摩码园房屋实际售房款并非对方向我方支付的295万。对方私自出售我方所有的房屋，并且隐瞒实际出售价格，给我方造成重大经济损失，为维护我的合法权益，现我方诉至法院，提出上述诉请。
二、被告辩称
董月某辩称，我有XX户口，对方没有XX户口，双方约定对方借用我的名义购买摩码园房屋，购房款由对方支付，房屋登记在我名下。我当时不太同意使用我的名义购买房屋，因为如果我名下有房子的话就不能享受单位无房户的待遇了，但是对方当时比较着急，所以我就同意了。2011年对方借用我的名字购买了摩码园房屋，购房款280万元由对方支付。因为对方长期居住在无锡，所以摩码园房屋由对方出租，平时我帮忙照看、维护房屋。
2012年租户说房屋屋顶漏水，我花了8000元重新收拾了房屋，我给董某打电话说了这个情况，董某说房屋能不能卖了，我说房子靠近水泥厂，不一定好卖，从此我就留意着卖房的事情。正好有一天，我碰到房屋中介，中介说正好有一个人要买房，我说正好我妹妹的房子要卖，但是我手上没有房产证，我晚上给董某打电话说卖房的事，问她要房产证，董某说房产证找不到了，因为买房人已经定房了，我着急就去补办了房产证。十多天之后房产证办好了，但是因为距离房屋登记至我名下还没有满五年，买房人需要交纳额外的契税，所以我在双方约定的330万元的基础上给买房人让价10万元，最终买房人实际支付购房款320万元。
因为董某曾经说过房屋只卖300万元就行了，所以出售房屋后我就只告诉对方说房屋卖了300万元，因为房屋的漏水维修和装修、采暖、物业我垫付了一定的费用，我卖房子来回跑也产生一定的交通费用，经对方同意，我扣留了5万元，剩余295万元支付给了董某。此后双方就再也没有说过房子的事了。2019年我与董某因为母亲赡养问题发生争执，对方才要求我出示房屋买卖合同，否则就不拿钱赡养母亲。我不同意返还对方主张的差额20万元，因为对方用我的户口购买摩码园房屋时跟我说过要给我好处费，上述20万元应是对方给我的好处费。
三、本院查明
苏某与董某系夫妻，董月某系董某之姐。2011年3月17日，摩码园房屋登记至董月某名下。二原告主张其与董月某系“借名买房”合同关系，就此向本院提交显示日期为2011年5月27日的《房屋协议》为证。《房屋协议》的内容为“因本人户口在外地，不允许在XX购房，用XX姐姐户口在XX市XX区朝阳北路罗马嘉园ｘ楼ｘ２室（以下简称罗马嘉园房屋）购买一户楼，金额280万元，现董某已付押金2万元正，房屋280万元加上房屋所有费用等其他办理费用均由董某、苏某（夫妻）支付，只是房屋产权证保留董月某名字。”落款处有妹妹董某、妹夫苏某、姐姐董月某的签名。
二原告主张协议中载明的罗马嘉园房屋系笔误，实际应为摩码园房屋，罗马嘉园房屋为苏某于2011年8月购买，登记在苏某名下，未借用董月某的名义；董月某认可《房屋协议》为其签订，但认为与摩码园房屋无关。双方确认，摩码园房屋登记至董月某名下后，房屋对外出租期间的租金由二原告收取。
2013年8月20日，董月某（出卖人）与任某（买受人）签订了《XX市存量房屋买卖合同》，约定：任某购买摩码园房屋，房屋成交价为330万元。董月某称因摩码园房屋的所有权证书保存在董某处，其将出售房屋事宜告知董某并向董某要所有权证书，但是董某说所有权证书丢了，其着急卖房就去补办了摩码园房屋的所有权证。
二原告则称董月某电话告知其摩码园房屋卖了，价格是300万，其觉得价格太低了，所以谎称所有权证书丢了，认为董月某没有所有权证就没法卖房了，可是董月某通过补办所有权证方式将摩码园房屋出售了。关于摩码园房屋的售房款金额，董月某称其实际取得的房款为320万元，虽然合同载明成交价是330万元，但是因为2013年出售摩码园房屋时距离房屋登记至其名下不满五年，买受人需额外支付不满五年的税费，为避免支付上述税费，其与买受人商量于2016年再办理的网签和产权登记，但实际上2013年买受人已支付购房款，其将房屋交付予买受人，因为不满五年的原因买受人要求其返还10万元，其同意了。二原告表示对董月某出售房屋情况不清楚，但认可摩码园房屋出售实际取得的价款为320万元。
二原告主张董月某出售房屋所得价款与董月某已向其支付的售房款之间的差额20万元为其损失，称董月某出售房屋后，未向其出示房屋买卖合同，仅告知其房屋售房款为300万元，并向其支付295万元，扣了5万元作为好处费，虽然其当时只同意给董月某2万元的好处费，但现认可该5万元为其同意支付给董月某的好处费，除此之外董月某还应向其支付20万元。董月某确认其未曾告知二原告涉案房屋出售实际取得房款320万元，亦未向二原告出示过出售房屋的相关合同。董月某表示不同意返还二原告主张的20万元，理由为:
一、2012年董某要出售摩码园房屋时向其表示300万元就能接受，其告知董某房屋已经出售时，董某表示给她300万元即可；
二、二原告在使用其的户口购买房屋前就说要给其好处费并且因为其名下有房不能享受单位无房户每年5000元的补助，其曾与二原告协商支付补偿，其自留的20万元为对方借用其名义购房而应支付的好处费。二原告否认曾向董月某表示过售房款其只要300万元以及其曾就使用董月某的购房资格答应给董月某好处费或补偿。2019年11月19日庭审中，就其扣留的5万元，董月某曾主张为其帮忙照看房屋、出租房屋和出售房屋的好处费，后于2019年12月16日庭审中改称为就房屋的漏水维修和装修、采暖、物业其垫付了费用和其出售房屋过程中产生的交通费用而扣留的5万元。董月某就其主张的董某曾表示只要求获得售房款300万元即可以及二原告使用其名义购买摩码园房屋时答应给其好处费和补偿的事实主张，未向本院提交相应证据。
另，诉讼过程中，经苏某、董某申请，本院冻结了董月某名下财产380万元，苏某、董某为此交纳保全费5000元。
四、裁判结果
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，判决如下：
董月某于本判决生效后七日内向苏某、董某返还售房款20万元。
保全费5000元（苏某、董某已预交），由苏某、董某负担4737元，已交纳；由董月某负担263元，于本判决生效后七日内支付予苏某、董某。
五、律师点评
借名买房合同是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
本案中，依据双方确认的内容，双方就摩码园房屋成立“借名买房”之合同关系，该合同关系为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。针对被借名人董月某而言，摩码园房屋的权利实际应由借名人二原告享有，在摩码园房屋出售后，所得价款应归二原告所有。董月某就其主张的二原告只要求取得300万元售房款和其扣留的20万元为二原告答应给其的“好处费”和补偿，举证不足，法院不予采信，董月某未告知二原告房屋实际出售所得价款为320万元，在已经扣留了5万元售房款的情况下，仍占有摩码园房屋另外20万元的售房款，损害了二原告的财产权益，现二原告诉请董月某返还，具有事实及法律依据，本院予以支持。