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口头借名买房被认定有效

来源:未知  作者:admin  时间:2018-04-18 17:22

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  温其诉称:温其与温丽为父女关系,温其与其生母于二零零三年四月离婚,温丽仍上学而随温其生活。后温丽结婚生子,温丽居住在昌平区2号房。二零零九年六月温其以温丽的名义办理贷款及与房地产公司办理了房屋买卖手续购买了北京市昌平区1号房屋。后温其一直偿还该房屋的银行贷款。在收房后,温其入住该房屋至今。二零零九年十一月办理了房产证。今年温其多次催促温丽,要求其协助办理房屋过户手续,由于温丽的生母从中作梗导致温丽一直拖延不予配合。故诉至法院,请求依法判令:1、确认1号房屋为温其所有;2、温丽协助温其将1号房屋过户于温其名下。

  二、被告辩称

  温丽辩称:1、诉争房屋系由温丽购买,所有权人是温丽,不存在"借名买房"合同及合意。2、温其与温丽之间仅存在资金关系,温其不能因此取得房屋的所有权。温其是承诺给温丽买房,退一步讲也是赠与关系,温其不是房屋购买人,不能取得房屋物权。3、温其在二零零九年离婚时,也没有将该房屋作为夫妻共同财产来分割,可见其并没有认为该房屋为其财产。4、温丽一直较为孝顺,帮助温其料理生意,截止目前,诉争房屋贷款并未还清,温丽不想再用温其的钱,因此温丽于二零一四年五月之后变更了还款账户,一直由自己偿还贷款。

  三、审理查明

  温其主张其偿还了自二零零九年七月至二零一四年六月的银行贷款,之后温丽变更了还款账户。温丽认可温其偿还了大部分银行贷款,并称其也偿还了部分银行贷款,有证据证明的约为5万元。温其称房屋交付后对房屋进行了装修并居住至今,并提供了装修的相关票据。温丽称其与温其共同对房屋进行装修,并一同居住在涉案房屋内,直至二零一一年十月温丽搬出房屋。温其称借温丽名义买房的原因是温其年龄较大,无法办理贷款。双方均认可目前银行贷款尚未还清。另查,温其目前不具备购房资格。

  上述事实,有房屋所有权证、《商品房现房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》及双方当事人的陈述在案佐证。

  四、法院判决

  北京市第一中级人民法院依法作出如下判决:

  1、温其于判决生效后十五日内一次性偿还北京市昌平区1号房屋上的全部剩余贷款,由温丽予以协助配合。

  2、二、温其偿还北京市昌平区1号房屋上全部剩余贷款后十日内,温丽将北京市昌平区1号房屋产权过户至温其名下。

  3、驳回温其的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  房地产律师靳双权认为,本案争议焦点为:1、温其与温丽之间是否构成借名买房合同关系;2、在温其不具备购房资格的情况下能否判决温丽将1号房屋产权过户至温其名下。

  第一,借名买房约定的形式既可以书面约定,也可以口头约定,认定存在口头约定应当综合以下几点进行判断:房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。1号房屋系温其实际出资购买,尽管以温丽名义贷款,但一直由温其在还贷,且温其自购房后就进行了装修并在此居住使用,购房的相关手续由温其持有,而其对于自身因年龄问题无法办理贷款的解释亦符合常理,故认定温其与温丽存在借名买房关系。温丽主张双方系资金赠与关系,但未提交证据予以证明,法院对此未予认可。

  第二,根据相关房产调控政策,北京市对居民家庭在本市购买住房作出了资格限制和套数限购,不具备购买资格的居民不得在北京购房。如果买受人家庭不具备"京十五条"规定的购房资格,但买卖双方在限购规定实施(2011年2月17日)之前已经订立房屋买卖合同,且已经支付购房款并实际占有使用房屋,解除合同会导致当事人间利益明显失衡的,对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求,可以支持。因住房限购政策的限制,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人以其系实际买受人为由,要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的,不予支持。温其与温丽的借名买房系在北京市限购政策实施之前,并不存在规避限购政策的故意,现购房款项已经支付,且一直由温其占有使用房屋,该房屋为温其在京唯一住房,不予过户将导致温其的利益严重受损,因此,对于温其要求过户的诉讼请求,应当予以支持。温其表示能一次性偿还1号房屋上的全部剩余贷款,法院未持异议,温丽亦应当予以配合。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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