房屋买卖合同不因借名买房而认定无效

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　王茵诉称，原告与被告张杰系母女关系，二零零七年三月月二十五日，原告出资，以被告张杰之名购买位于北京市海淀区八号的房屋。后二零零九年四月十八日张杰经地产中介公司介绍，与被告谢芳签订北京市存量房屋买卖合同，将房屋出售给谢芳。原告认为被告张杰并非真正意义上的房屋权利人，对该房屋没有处分权，被告张杰与谢芳签订的《房屋买卖合同》属无效合同。故诉至法院，请求：1、请求法院确认两被告签订的关于北京市海淀区八号的存量房屋买卖合同无效;2、请求法院判令被告履行借名买房协议，协助原告将位于北京市海淀区八号房屋变更到原告名下。

　　二、被告辩称

　　张杰辩称，对于原告的诉讼请求，没有意见，同意原告的诉讼请求。

　　谢芳辩称，第一，原告因已过诉讼时效而丧失了胜诉权。本案房屋买卖合同是二零零九年四月十八日签订，距今已经四年整，原告没有诉讼失效中断的证据，请求驳回原告诉讼请求。第二，原告至今为止包括被告答辩，都没有看到证据说被告张杰借名买房的事实告知谢芳。第三，原告的诉讼请求路径错误，本案合同已经被原审法院生效判决确认合同有效，原告起诉合同无效，不应该另行起诉，应该通过申诉或者再审，来否定诉争房屋的合同效力。综上，不同意原告的诉讼请求。

　　三、审理查明

　　王茵与张杰借名买房协议内容约定，王茵出钱以张杰名义购买海淀区八号房屋，不经王茵同意，张杰不得转租、转让、转卖，如有违约张杰将无条件协助，配合出资人变更房产人名于出资人名下。原审法院认定《借名买房协议》有效。

　　庭审中，王茵主张其为房屋实际所有权人，张杰对房屋无处分权，商品房买卖合同与房屋买卖合同上张杰的签名明显不一致，且房屋售价明显低于市场价，证明谢芳应当知道借名买房的事实，而且谢芳与其爱人名下有房产，根据北京市限购政策，谢芳没有资格购买其他商品房，王茵基于上述理由请求确认张杰与谢芳签订的房屋买卖合同无效。张杰同意王茵的请求。谢芳不同意王茵的请求，谢芳主张王茵的诉讼请求已过诉讼时效，且其与张杰签订的房屋买卖合同已经原审法院判决确认有效，其也不知道借名买房的事情，双方合同签订于限购政策出台之前，与限购政策无关，谢芳基于上述理由，认为其与张杰签订的合同合法有效。

　　四、法院判决

　　北京市西城区人民法院依法作出如下判决：

　　1、驳回原告王茵的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房地产律师靳双权认为，本案争议焦点问题如下：

　　第一，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，虽然王茵与张杰签订的《借名买房协议》被法院确认为有效，但并不能据此而否定张杰与谢芳签订的房屋买卖合同的效力，故王茵以张杰对涉案房屋没有处分权为由要求确认张杰与谢芳签订的房屋买卖合同无效，缺乏依据。

　　第二，王茵主张谢芳无北京市购房资格，不属于我国合同法规定的合同无效的情形。

　　第三，王茵要求张杰履行《借名买房协议》，协助其将涉案房屋变更到其名下的诉讼请求，系王茵与张杰之间《借名买房协议》的履行问题，与该案不属同一法律关系，故法院在该案不予处理。

　　综上，对王茵要求确认张杰与谢芳签订的房屋买卖合同及补充协议无效的诉讼请求，法院未予支持。