借名买房法律咨询电话

卓越的律师团队丰富的办案经验致力于为客户提供最佳法律解决方案

您所在位置:首页 > 借名买房新闻资讯 >

借名买房协议真实性需结合司法鉴定及相关证据综合认定

来源:未知  作者:admin  时间:2018-04-18 17:22

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  韩欣诉称,2012年,原告欲购买房屋,因北京市限购政策,原告无法再以自己的名义购买商品房。因此借用被告的名义购买房屋,双方订了《借名买房协议》。现原告已经具备购房资格,要求被告协助将上述房屋过户登记至原告名下,但被告拒绝协助。涉案房屋购房款和物业管理费均系原告支付,房屋交付后一直由原告居住,涉案房屋也由原告装修,涉案房屋的所有权应属于原告,因此,诉至法院,请求判令:1、位于北京市昌平区×号的房屋归原告韩欣所有;2、被告张强将位于北京市昌平区×号的房屋过户登记至原告韩欣名下;

  二、被告辩称

  张强辩称:不同意原告的诉讼请求,涉案房屋系登记在被告名下,跟原告没有关系:第一,原告所述的《借名买房协议》是虚假的、伪造的,并对此申请了司法鉴定,司法鉴定意见书显示“签署页前后不是一次性制作形成”。原告与被告之间从来没有针对借名买房一事达成合意,至于原告支付部分首付款,是因原、被告之间有经济往来而代替被告支付的。第二,原被告之间存在经济往来,且支付了涉案房屋的部分房款,这些款项应当是被告的出资,而非原告的出资。第三,涉案房屋的装修与物业管理等都是被告让原告去办理的,所以相关记录上是原告的名字。原告提供的装修合同是伪造的,不是实际履行的合同。被告一直住在涉案房屋中,直至2016年1月母亲因病重需要回家照顾,才离开涉案房屋的。

  三、法院查明

  北京市昌平区×号房屋登记在被告张强名下,根据房地产公司房款支付记录,先后使用了被告张强及其母亲、原告韩欣及其母亲的银行卡支付。原告韩欣出示了所有房屋发票原件。庭审中原告韩欣陈述上面支付房款的和张强的银行卡当时均由原告实际保管使用,被告方针对原告的该陈述未提出反证。根据账户间的流水显示,2012年12月,在由张强卡支付部分房款当天,原告韩欣之母向张强支付房款的卡进行了部分款项的转账。

  对原告主张其进行装修被告予以否认,被告主张房屋装修被告出资,但没有提交相关的合同等证据材料。

  根据诉争房屋所在居委会出具的居住证明,原告韩欣自房屋交付之日至2016年一直居住在诉争房屋内,被告张强主张曾在诉争房屋居住过,但并未举证。

  针对《借名买房协议》,被告对协议最后一页“张强”的签名的真实性予以认可,但其答辩称当时签署的是其他的协议,根据司法鉴定,反应了前后两页不是一次性制作形成。原告陈述是因经过反复修改,进行了多次打印,具体装订由打印社完成,被告方未对该协议的形成过程进行说明。

  上述事实,有《借名买房协议》和司法鉴定鉴定意见书、物业费发票和购房款发票、物业交接资料、竣工验收记录、转账凭证、银行卡刷卡记录、银行卡交易流水、装修施工合同、居住证明、商品房预售合同、抵押贷款首页、工商登记信息等及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。

  四、法院判决

  北京市昌平区人民法院依法作出如下判决:

  一、被告张强于本判决生效后七日内协助原告韩欣将位于北京市昌平区×号全部的房屋过户至原告韩欣名下。

  二、驳回原告韩欣的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  房地产律师靳双权认为,本案的争议焦点为双方是否存在真实的借名买房协议及原被告对诉争房屋享有何种权利:

  首先,关于双方是否存在真实的借名买房协议,被告方认为《借名买房协议》系原告伪造,经司法鉴定,反应了前后两页不是一次性制作形成。但结合原告关于该协议形成过程的陈述,法院认为并不排除在该协议在制作过程中对部分条款进行多次修改、多次打印,然后装订的情形,即出现本案的协议的前后页并非一次性制作的情况。此外,庭审中被告张强亦认可最后一页的签字为其所签,且条款号序承接,同时签署页载明“本协议正本一式两份”,被告手中应当有一份包括最后一页在内的文件文本,但被告并未向法院提交其所陈述的签署的是其他文件的文本。综上,法院认定《借名买房协议》的真实性。

  其次,关于该房屋的实际出资一节,通过双方的举证情况,大部分款项通过被告张强及其母亲的银行卡支付。且被告支付款项的最终来源大部分可以追溯至原告韩欣及其母亲银行卡的转入。转入绝大多数都发生在与原告韩欣、韩欣之母、被告张强之间。从上述该两张卡的流水情况可以看出,许多大额的银行转入和转出记录均发生在同一天或相邻日期,即转入后很快就转出,该情况也可以侧面印证原告所陈述的当时是为了帮被告张强做大额流水记录办信用卡的说法。

  再次,本案的诉争房屋交纳房款的发票原件均保存在原告韩欣处,办理房屋交接手续亦为原告韩欣,从居委会的证明也可以看出自交付之日起,原告韩欣一直居住在诉争房屋,此外,原告亦初步举证了对房屋装修的事实,被告对原告装修的事实予以否认,亦表示曾在诉争房屋居住,但未提交相应的证据予以支持,法院对该答辩意见均不予采纳。

  综上所述,原告韩欣与被告张强之间存在真实的借名买房协议,且从房屋的出资、房屋的交接、实际居住、房屋装修、物业费交纳、房款发票原件的持有等情形可以得出原告韩欣为诉争房屋真正的购买人和出资人。当事人对自己提出的反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,提出的证据不足以证明其主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果,本案中被告的陈述,部分并未举证予以证明、出具的证据亦不足以证明其为诉争房屋真实的权利人,故法院对其意见不予采纳。现原告韩欣符合本市的购房政策,房屋过户具备履行条件,故法院对其要求将诉争房屋过户至原告名下的请求,法院予以支持。
分享到:

上一篇:父母以子女夫妻一方名义借名买房被认定无效

下一篇:口头借名买房被认定有效



律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

  • 法律咨询
  • 法律咨询
  • 法律咨询