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父母以子女夫妻一方名义借名买房被认定无效

来源:未知  作者:admin  时间:2018-04-18 17:21

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  杨田诉称:我与被告于2006年9月登记结婚。婚后双方于2009年4月共同购买了位于北京市朝阳区1号房屋(以下简称涉案房屋),并居住至今。涉案房屋由被告与北京房地产公司签订《商品房现房买卖合同》,支付了收付款,同时办理了银行贷款。涉案房屋已于2010年3月取得《房屋所有权证》,登记在被告名下。我认为,涉案房屋为夫妻关系存续期间购买,属于夫妻共有财产,现涉案房屋登记在被告一人名下,影响我对涉案房屋的共有权。请求法院判决确认涉案房屋为我和被告共同所有。

  二、被告辩称

  任飞辩称:涉案房屋为第三人个人所有。由于第三人年事已高,购房贷款年限短,如果以自己的名义贷款,每月还款的数额相对较大,因此我与第三人签订了借名买房协议,房屋所有权归第三人所有,我仅享有在第三人允许的情况下对该房屋的使用权。购房款全部是第三人支付的。在我们婚姻关系存续期间,两人都未对该房屋的房款进行过任何支付行为,反而一再挪用第三人所给房款维持自己高额的消费,现在原告却主张房屋为共同所有,没有任何事实依据,请求法院驳回。

  第三人任新述称:不同意原告的诉讼请求,请求法院确认涉案房屋归我个人所有。我和被告之间签有借名买房合同,根据合同约定,涉案房屋归我所有,同时,合同中也约定了首付款、房屋贷款、公共维修基金等与房屋相关的费用均由我承担,被告不需承担任何费用。该协议作为一份合法有效的借名买房协议,应当受到法律保护。从原告和被告的工资收入来看,被告不可能拿出首付款并承担每月的贷款。因此,涉案房屋系我个人出资购买的房产,应当归我个人所有。

  三、法院查明

  因感情不和,原告于2012年5月起诉离婚。2013年7月,法院判决准许原告和被告离婚。

  诉讼中,原告认可涉案房屋的首付款系第三人支付,但主张所有在其与被告婚姻关系存续期间的房屋贷款系以夫妻共同财产偿还。被告与第三人主张,所有房款包括原告与被告夫妻关系存续期间的房屋贷款,均是由第三人支付。第三人主张,自己除支付了首付款外,还通过银行转账、给付现金等方式多次将用于偿还房屋贷款的款项交给被告,但被告和原告并未将钱款用于还贷,而是私自挪用于个人消费。原告和被告的银行账号之间存在多笔资金往来,第三人多次向被告账号内汇过款。

  原告提交银行交易明细,证明其曾向涉案房屋的还贷账户中汇款三次分别还月供。被告及第三人对原告汇款的真实性无异议,但不认可证明目的,称后两次还款是在原告和被告离婚诉讼期间发生,并非正常的还贷行为,原告具有侵占房产的恶意。

  四、法院判决

  北京市朝阳区人民法院依法作出如下判决:

  1、确认位于北京市朝阳区1号房屋为原告杨田与被告任飞共同所有。

  2、驳回第三人任新的诉讼请求。

  五、律师点评

  房地产律师靳双权认为,本案的争议焦点在于第三人及被告主张的借名买房关系是否成立。对此,应当结合房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释等因素综合考虑。

  从涉案房屋的购买经过来看,涉案房屋系以被告名义签订买卖合同、以被告名义办理银行贷款及还款,房屋产权登记在被告名下,且购买时间和产权登记时间均在原告与被告婚姻关系存续期间。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有。因此,从表面证据来看,应当认定涉案房屋系原告与被告的夫妻共同财产。

  现第三人主张借名买房成立的理由主要有二,一是被告与第三人之间签有借名买房协议;二是购房款全部由第三人出资。

  关于第一个理由,《购房协议》的签订时间发生在原被告婚姻关系存续期间,原告表示对此协议不知情,被告和第三人也未提交充分证据证明原告知晓借名买房之事实。不动产系家庭财产中的重要组成部分,夫妻双方对于财产有平等的处理权,被告在原告不知情的情况下与第三人签订的借名买房协议,不宜直接作为认定被告与第三人之间的借名买房事实成立的依据。

  关于第二个理由,也是第三人主张借名买房成立的主要理由。涉案房屋的购房款由两大部分组成,一是首付款,二是银行贷款。原告认可首付款系第三人支付,但主张银行贷款系以夫妻共同财产偿还。从涉案房屋的贷款偿还情况来看,自贷款发放以来,贷款账户一直在被告名下,第三人虽然主张还款来源是其交付给被告的钱款,但并无直接证据证明房屋贷款是由第三人偿还,且被告和第三人都认可原告和被告在婚姻关系存续期间挪用了第三人交付的款项用于个人消费,因此,不能仅凭第三人交付了大量钱款给被告,就认定涉案房屋在原告与被告婚姻关系存续期间的贷款均是由第三人出资。

  此外,被告和第三人在诉讼中主张,之所以签订借名买房协议,是由于无力承担全部购房款,需要向银行贷款,但第三人年事已高,贷款年限太短,故向被告借名买房;但是,诉讼中第三人又提交证据并主张,自己陆续给付的钱款总额已经超过涉案房屋的总价款,这与其陈述的借名买房理由存在矛盾。从房屋的占有使用情况来看,涉案房屋购买后一直由原告及被告居住使用,第三人并无实际使用涉案房屋的意图和事实。

  综合以上情况,涉案房屋应当认定为原告与被告的夫妻共同财产,至于第三人与原告、被告之间的资金往来,不宜认定为第三人对涉案房屋的出资,可作为双方之间的债权债务另行处理。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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