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借名买房的书面协议如无相反证据推翻应予认定有效

来源:未知  作者:admin  时间:2018-04-18 17:21

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  魏奕诉称:我因有房屋拆迁,后利用拆迁房屋补偿款购买了诉争房屋。购房款由我支付,且房屋购买后一直由我居住使用,房屋所有权证书亦保留在我手中。二零一一年十月,谢昭给我出具一份“说明”,该“说明”中明确说明我为诉争房屋支付购房款,实际所有权归属于我。我现欲出售房屋,可谢昭不予配合。依据相关法律规定,虽然诉争房屋登记在谢昭名下,但购房款由我支付且诉争房屋亦由我占有使用,所以诉争房屋的所有权应属于我。我对自己财产有完全的处分权,现诉至法院,请求判令谢昭协助将大兴区01房屋过户到我名下。

  二、被告辩称

  谢昭辩称:诉争房屋系谢昭出资购买;《说明》系谢昭为让母亲安心而编写,内容并不属实;房屋所有权证给魏奕是为了母亲居住方便;购买诉争房屋使用了谢昭的购房缴税优惠指标;关于房产的归属问题,应当以国家登记的为准。我履行了自己的承诺,一直让魏奕居住诉争房屋,现在魏奕要过户,我不同意。

  施莉辩称:答辩意见与谢昭一致。施莉主张其对谢昭书写《说明》一事并不知晓,因诉争房屋属于夫妻共同财产,谢昭书写《说明》属于对夫妻共同财产的无权处分,且当时夫妻二人之间正闹矛盾,谢昭此举有转移夫妻共同财产之嫌,故《说明》应为无效;且《说明》只是对魏奕居住权的确认,房屋购买后确实一直由魏奕居住,其已经完成了承诺。

  三、法院查明

  经审理查明:魏奕与谢昭系母子关系,谢昭与施莉系夫妻关系。谢昭,曾用名谢昭。原审审理中,原审法院依魏奕申请追加施莉为本案被告。

  关于诉争房屋出资情况。魏奕提供存折取款记录及《说明》,证明诉争房屋购房款系由其全额出资。经询,当事人均认可诉争房款系谢昭与其母魏奕、其弟谢×共同交付给卖房人。

  关于《说明》的真实性及性质。魏奕认为“说明”证实了其与谢昭之间存在借名买房的协议,虽然诉争房屋的房产证署名为谢昭,但实际出钱人、实际使用人、实际所有人均为魏奕;谢昭、施莉均认可“说明”为谢昭本人书写,但主张“说明”内容并非属实。经法院询问,谢昭认可购买诉争房屋后魏奕确实领取了单位发放的住房补贴,但称《说明》内容系其胡乱编写,并不属实。

  上述事实,有《房屋买卖合同》、房屋所有权证书、《说明》、《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、银行账户信息及当事人陈述等证据在案佐证。

  四、法院判决

  北京市第二中级人民法院依法作出如下判决:

  1、谢昭、施莉于判决生效后十日内协助魏奕到房屋主管部门01房屋产权证过户至魏奕名下。

  五、律师点评

  房地产律师靳双权认为,本案争议焦点为魏奕与谢昭之间是否存在借名买房关系,魏奕是否为诉争房屋的实际购房人。

  首先,关于《说明》内容的真实性。各方当事人均认可魏奕提供的《说明》系谢昭亲笔书写,法院对《说明》的真实性予以采信。谢昭、施莉仅对《说明》内容不予认可,但未提供充分证据证明《证明》内容存在虚假,法院对其抗辩意见不予采纳。

  其次,关于诉争房屋的出资情况。依据《说明》载明内容,诉争房屋系魏奕借用谢昭名义购买,魏奕为实际出资人及房屋所有权人。同时,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条:“诉讼过程中,当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据,人民法院应当予以确认,但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”谢昭曾明确认可魏奕为诉争房屋主要出资人,施莉对此亦未提出异议,虽然谢昭、施莉又对上述事实予以否认,但并未提供充分的相反证据,因此法院对其抗辩意见不予采信。根据《说明》内容及当事人陈述意见,对魏奕主张其为诉争房屋实际出资人的主张,法院予以采纳。

  再次,谢昭抗辩称其因被借用名义购买房屋而丧失购买优惠房的指标,但其并未丧失购买房屋的资格,且双方借名买房的协议系双方自主决定,谢昭作为完全行为能力人,应对自己的行为具有完全的认知和判断能力,双方亦未就此进行相关约定,故对该项抗辩,法院不予采信。

  最后,谢昭出具的《说明》仅是其对借名买房情况的说明,并非对财产的处分行为;同时,本案系权属确认纠纷,如魏奕、谢昭之间借名买房关系成立,则谢昭仅为诉争房屋登记权利人,诉争房屋并非谢昭、施莉的夫妻共同财产。因此,对施莉主张谢昭书写的《说明》因无权处分夫妻财产应为无效的抗辩意见,法院不予采信。

  综上,根据上述事实,结合魏奕实际装修、居住使用诉争房屋以及持有诉争房屋产权证等情况,法院依法认定魏奕与谢昭之间存在借名买房关系,魏奕为诉争房屋实际购房人。现魏奕请求谢昭、施莉协助其将诉争房屋过户至魏奕名下,于法有据,法院予以支持。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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