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如何认定房屋是借名买房?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-04-08 18:12

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  杨某萍诉称:杨某萍与陈某过原系男女朋友关系。2000年9月,杨某萍购买位于北京市朝阳区京通苑小区801号房屋。因杨某萍身份证丢失,借用陈某过身份证办理购房手续,约定房屋属于杨某萍个人所有,待房屋银行按揭还清后,陈某过协助杨某萍办理产权转移登记。现银行贷款已还清,杨某萍多次要求陈某过协助杨某萍办理产权转移登记,陈某过均推脱。因此杨某萍要求陈某过协助杨某萍办理房屋的所有权变更登记。

  2、被告辩称

  陈某过辩称:陈某过不同意杨某萍的诉讼请求。双方不存在借名买房的情况。1.房屋应属杨某萍和陈某过的共同财产。2006年以前,陈某过和杨某萍共同经营公司、共同居住长达十多年,此期间双方以公司收入支付按揭还贷和房屋的物业费、供暖费等。房屋首付款、装修款和最后一笔贷款都是陈某过和陈某过母亲支付的。

  2.本案并非借名买房,且涉及第三人利益,应驳回杨某萍的诉讼请求。如果真存在借名买房,应在购房前签订协议,不应在买房六年后才补签“证明”。根据当前政策规定,杨某萍不具备购房资格,无法办理过户手续。房屋目前已被陈某过出售给第三人胡可,已办理网签,因此强行过户会影响第三人的合法权益。

  3.杨某萍诉讼请求根本无法执行。房屋过户需要基于特定的法律关系和方式,包括买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、房屋分割和合并,现双方缺乏上述基础法律关系,无法执行过户,请驳回杨某萍诉讼请求。

  二、法院查明

  2000年9月7日,陈某过作为买方与房地产开发公司签订《北京市内销商品房预售契约》,约定陈某过购买房屋,关于付款方式,合同约定陈某过于签约当日交付房款9800元,于2001年9月6日支付房款47657元,余款18万元陈某过采用建行20年按揭方式贷款。

  2000年9月,陈某过(甲方)作为借款人、抵押人与中国建设银行北京分行西四支行(乙方)作为贷款人、抵押权人,房地产开发公司(丙方)作为保证人、开发商签订《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》,约定乙方向甲方提供贷款18万元,借款期限为240个月,借款直接划入丙方存款账户,约定扣款账户为借款人陈某过名下账户,月均还款额为1246.34元,共240期。

  2000年9月14日,陈某过作为甲方与北京第二建筑公司第九直属装饰部作为乙方签订《家庭装饰装修工程合同书》,约定乙方承接甲方房屋的装饰装修工程。

  关于房款的支付情况。首付款,杨某萍提交了金额为57457元的发票一张,付款单位为陈某过,开票日期无法显示。经询问,双方均表示首付款自2000年至2005年期间分多次支付,最终用多张收据换取了一张发票。关于首付款出资,杨某萍坚持是自己出资,陈某过表示其母亲出资2万元,在双方经营公司后,由公司资金支付。

  银行按揭贷款一节,杨某萍为证明其偿还了银行按揭贷款,向法院提交了2000年后其向陈某过名下的建设银行账户内存款的储蓄卡存款回执和存款凭条。陈某过对证据的真实性没有异议,但主张在双方分手前还贷都是杨某萍经手办理的,杨某萍提交的证据可以证明贷款偿还人为陈某过。

  2013年4月7日,陈某过将房屋的按揭贷款余额65889.98元一次性还清。

  关于房屋的使用情况。杨某萍表示其单独使用,在双方分手前,二人没有长期居住在一起,陈某过偶尔来涉案房屋住。杨某萍为证明其实际居住使用涉案房屋,向法院提交了房屋购买家电、物业费、供暖费等相关票据,部分票据上载明交款人为杨某萍。陈某过则表示双方分手前,二人共同居住在房屋,并提交了物业公司和居委会的居住证明,证明2000年至2006年间,陈某过居住在房屋。杨某萍对居住证明不认可,表示物业公司和居委会都是在2010年才成立的。

  2007年4月19日,陈某过取得了房屋的产权证书。

  另查,房屋曾被杨某萍出租,后陈某过将租户清走。

  另,杨某萍名下登记有一处位于北京市朝阳区京通苑601号房屋,杨某萍非京户口,在京缴纳社会保险满五年。

  陈某过提交北京市住房和城乡建设委员会网签查询的网页打印件、在建委备案的网签合同、存量房买卖合同信息表、银行流水单、胡可户口本复印件,证明房屋在杨某萍起诉之前一直由陈某过控制,且房屋已经卖给了胡可。杨某萍认可房屋于2015年3月3日卖给胡可并办理网签手续。但认为房屋买卖时间晚于杨某萍起诉及法院进行财产保全的时间,陈某过与胡可买卖房屋系双方恶意串通损害杨某萍利益,且上述证据均不属于二审的新证据。

  一审判决后,杨蕊萍不服提起上诉。

  三、法院判决

  1、一审判决

  驳回杨某萍的诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

  本案的争议焦点为双方之间是否存在借名买房的事实。借名买房事实的存在需要从房屋出资、借名买房的事由及房屋的居住使用等几方面因素来确认。

  对于房屋的出资问题。杨某萍主张首付款及房贷均由其支付,并提交了首付款的发票以及存款凭证予以证明,但自2002年开始杨某萍与陈某过即共同出资并共同经营公司,杨某萍亦认可公司的结余直接用于偿还陈某过名下的车贷和房屋的房贷,公司的财产与杨某萍、陈某过的个人收入并未严格区分,且双方均认可2013年4月7日由陈某过偿还剩余房屋贷款。依据现有证据,法院无法认定房屋的全款系杨某萍个人出资。

  对于杨某萍主张的借名买房的事由,根据杨某萍提交的证据,杨某萍借名购房的理由系身份证丢失,但其未能提交充分证据证明身份证丢失事实的存在,且买房对于个人讲,属于重大经济活动,如果借名购房,一般人均持审慎态度,必然存在无法以自己名义购房的情况。而身份证丢失则可以通过申请补办等其他方式予以补救,而不必要借名购房。

  而对于房屋的居住使用问题。根据庭审查明,法院可以认定双方分手前均居住使用过房屋。

  综合考虑以上因素,在杨某萍和陈某过分手前,房屋不论是出资还是实际占有,均不符合借名购房的情形。杨某萍主张双方系借名购房的关系,要求陈某过配合其办理房屋的转移登记手续,证据不足,法院不予支持。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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