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出借人将他人借名所买房出卖引发的纠纷——房产律师靳双权

来源:未知  作者:admin  时间:2018-04-08 18:12

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  某公司诉称:2001年,我公司授权时任公司副总经理莫永文办理购买1001号房屋事宜。但由于房屋当时为经济适用房,我公司不具有购买资格。通过莫永文的介绍,我公司与莫永文的亲戚李某达成一致意见,由我公司出资以李某的名义购买房屋。2001年6月,我公司借用李某的名义与房地产开发公司签订了《房屋买卖合同》。之后,通过银行按揭方式支付了全部房款。房屋自交付至今一直由我公司作为员工宿舍使用。

  2013年7月,莫某通过诉讼的方式要求我公司员工将房屋腾退。此时,我公司才知道早在2011年,莫永文就通过李某的关系,让李某将房屋卖给了莫永文之子莫某,并办理了房屋产权登记。我公司认为,李某明知房屋的实际购买人是我公司,还将房屋卖给莫某,该行为属于无权处分。又因为当时购买房屋是由莫永文一手经办,全套手续均在其掌握之中,莫永文当然知道我公司系房屋的真正权利人。而莫某作为莫永文之子,其也必然知道房屋的真正权利人是我公司,只是借名登记在李某名下。在此情况下,莫某、莫永文连同李某共同完成涉案房屋的交易,其三人主观上明显构成恶意串通,其行为严重侵害了我公司的合法权益。

  故我公司诉至法院,请求:1、判令李某与莫某房屋买卖合同无效;2、判令李某与莫某协助我公司将房屋过户至我公司名下;3、诉讼费由李某与莫某承担。

  2、被告辩称

  李某辩称:我不同意某公司的诉讼请求,我和莫某签订的房屋买卖合同合法有效,某公司起诉状前两段和事实不符合,不存在某公司借我名义买房一事,事实是我是在1999年到2006年期间是某公司的员工,职务是司机,当时和公司有约定,我具有经济适用房的购买资格,公司交首付款并偿还六年按揭,这期间是由公司作为宿舍,使用这个房屋,六年之后,按揭由我来承担,房屋就归我居住占有,房款是某公司交付的,有我的借款,也有公司交给开发商的,首付款加72个月的按揭不是我支付的,2010年支付过两次,一次支付11.5万元,偿还以前的按揭,后来又支付183664元,整个的贷款全部偿还清楚,是在2010年底,都是偿还银行的,一次性偿还清楚了。

  莫某辩称:不同意某公司的诉讼请求,请求法院依法驳回,我通过合法渠道购买房屋,并支付了房款,取得了合法产权,因此不同意某公司的诉讼请求。

  二、法院查明

  2011年1月27日,李某(出卖人)与莫某(买受人)签订一份《存量房屋买卖合同》(网签版合同),约定出卖人出售房屋,房屋成交价格为人民币581826元。关于房款支付情况,莫某表示40万元来源于银行取款并提供了取款记录,剩余款项系现金支付。

  另查一,2001年6月4日,李某与房地产开发公司签订一份《商品房买卖合同》,约定:李某购买房屋,房屋总价款总计429062元,其中首付82670元,贷款34万元。某公司支付了该房屋的首付款,并按月偿还了72期银行贷款。剩余银行贷款由李某支付。房屋自交付后一直由某公司控制使用。

  另查二,购买该房屋的买卖合同原件在李某处保管,购房款发票原件、个人住房按揭合同、担保合同、还款银行卡原件均在某公司处保管。某公司主张其与李某系借名买房关系,因借名事宜由其员工莫永文(已离职)经手办理,故合同等原件在莫永文离职时由其带走。李某与莫某系亲戚关系。莫永文与莫某系父子关系。

  另查三、房屋原登记于李某名下,后于2011年1月30日转移登记至莫某名下。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本案中,某公司主张李某与莫某签订房屋买卖合同的行为属于恶意串通,损害了其合法权益,应当认定为无效。某公司的上述主张成立需具备两个前提条件:一、某公司对于房屋享有权利,具体的说,某公司需证明其与李某之间存在借名买房合同关系,其是房屋的实际所有权人。二、在前述条件成就的情形下,某公司需证明李某与莫某签订房屋买卖合同的行为构成恶意串通。

  主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。如前述分析,房屋买卖合同效力取决于某公司与李某之间是否存在借名买房合同关系,对此某公司应当提供证据予以证明。实践中,借名买房约定的形式既可以为书面约定,也可以为口头约定。

  有书面约定的情况下,从双方的约定;对于本案中双方没有关于借名买房书面约定的情况,应当根据双方的真实意思表示,结合查明的事实进行推定:

  一、双方关于借名买房是否有合理的解释。借名人甘冒风险不签订书面合同而借名购房,除了基于双方之间的信任关系之外,必定有其客观原因。本案中,某公司称由于房屋属于经济适用房,某公司没有资格购买,故借用李某的名义进行购买,该解释相对于李某所述的理由更符合常理。

  二、关于购房款的支付问题。某公司与李某之间就房屋购房款的支付问题并无争议。房屋的首付款及前72期银行贷款均由某公司支付,在此之后的银行贷款由李某支付。某公司的付款行为可以进一步佐证其借名买房的主张,而李某无法对自己购房却由某公司付款的事实作出合理解释。应当说在购买房屋时,双方对于借名买房的意思表示是明确的,那么某公司负有按期偿还银行贷款的义务,某公司中断还款的行为以及李某偿还剩余贷款的行为能否视为双方就房屋达成了新的意思表示?答案是否定的:第一,某公司并未明确作出放弃房屋权利的意思表示,不能仅以停止的还款的行为作出推定;第二,李某未提供证据证明其在偿还贷款之前向某公司进行过催告,故其还款行为不发生变更双方之间借名买房合同关系的效力。第三,李某偿还剩余银行贷款的行为亦非是在某公司停止还款后及时进行的,与其陈述的某公司只负责偿还前六年贷款的事实相矛盾。

  三、关于房屋的占有使用问题。房屋自交付后一直由某公司占有使用。如果按照李某所陈述的事实,某公司只负责偿还前六年贷款,后续贷款由其偿还,房屋由其占有使用,那么在长达几年的时间中,李某一直未对房屋的使用主张过权利亦与常理不符。

  四、房屋的购房发票、《个人住房按揭合同》、《担保合同》、还款银行卡等原件均由某公司保管,亦可证明其是房屋的实际权利人。

  恶意串通,损害第三人利益的合同无效。通过上述分析,可以认定某公司与李某之间存在借名买房合同关系,房屋的实际权利人是某公司。在此情形之下,李某将房屋出售给莫某势必会对某公司的利益造成损害。

  对于李某与莫某之间是否构成恶意串通行为,可从以下几个方面进行推定:第一、李某在明知房屋的实际权利人是某公司的情况下出售房屋,其主观恶意是明显的,而莫某与原某公司的职员莫永文系父子关系,且与李某系亲属关系,其表示对某公司借李某名义买房的事实不知情,不符合常理。第二,房屋实际由某公司控制,莫某在购房时未实际查看过房屋,与正常的房屋买卖交易习惯不符;第三,莫某并未提供充分直接的证据证明其向李某支付了房屋的购房款,且双方约定的交易价格明显低于当时的市场价格。综合以上几点分析,足以认定莫某在此次交易过程中的主观恶意。故李某与莫某签订的《存量房屋买卖合同》系双方恶意串通,损害了某公司的利益,应当认定为无效。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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