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借名买房纠纷案例——房产律师靳双权

来源:未知  作者:admin  时间:2018-04-08 18:13

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  杨某称:2003年3月5日,杨某与房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》,购买了位于北京市昌平区901号经济适用住房一套。房屋交付使用后,因杨某去外地工作,所以房屋暂由杨某易居住。在杨某易暂住期间,杨某取得了房屋所有权证。因杨某需要居住该房,曾找到杨某易协商腾房,未果。

  2011年11月,杨某以同样的理由和诉求诉至昌平区法院,法院以房屋所有权存在争议为由驳回了杨某的诉讼请求。后杨某在昌平区法院提起物权确认之诉,杨某易提起管辖权异议,昌平区法院驳回杨某易的管辖权异议。杨某易提起上诉后,北京市第一中级人民法院裁定维持原审裁定。2013年1月15日,昌平区法院判争房屋归杨某所有,杨某易又提起上诉。后杨某易撤回上诉,双方均按原判决执行。北京市第一中级人民法院庭审时,主审法官明确提出因房产证登记在杨某名下,杨某不必提起物权确认之诉,可直接要求杨某易腾房。故杨某提起诉讼,要求判决:1、杨某易将北京市昌平区901号房屋腾退并交予杨某;2、杨某易承担本案诉讼费。

  2、被告辩称并反诉

  杨某易辩称:杨某易不同意杨某的诉讼请求。房子尽管经过诉讼确认所有权人是杨某,但是房屋属于借名买房,所有的房款及其他费用都是杨某易支付。我们认为杨某在支付完杨某易的购房款以及房屋的收益和装修款以及其他诸如综合地价款、维修基金费用后我们同意腾房。

  杨某易提起反诉:2003年,杨某易欲购买901号经济适用房,但是售楼处工作人员告知杨某易只能用北京市身份证购买。杨某易将该情况和其他亲属以及杨某的几位兄弟姐妹讨论后,兄弟姐妹都愿意借给杨某易身份证用以购买房屋。其中杨某最为积极,杨某当天便把身份证交给杨某易。在此之后杨某易支付了房屋的购房首付款,并向银行贷款20年,已经按期还贷10年有余。杨某易及妻子也一直在房屋中居住至今。因北京市房价大幅上涨,杨某开始抵赖,以其是房屋登记产权人为由要求法院确认诉争房屋归其所有,并要求杨某易退房屋。

  杨某的这一做法严重侵害了杨某易的财产权益,出于无奈,杨某易只得向法庭提起反诉,要求判决:1、杨某偿还杨某易截止到2014年7月17日已付购房款及贷款本金利息,共计445841.67元;2、杨某向杨某易支付房屋增值的利益3094815.5元;3、杨某支付杨某易装修及不可分割家具、家电价值10.24万元;4、杨某支付杨某易购房所花费的契税7065元、印花税235元、产权登记费40元、证照费5元、工本费12元、经济适用房综合地价款19098元、保险费2219元、律师服务费950元、公共维修基金9420元、产权登记代办费500元、抵押代办费200元、评估费28600元,共计68344元;以上四项共计3711401.17元;5、杨某承担本案诉讼费。

  二、法院查明

  杨某易与杨某系叔侄关系。截止至2014年7月17日,杨某易已经偿还贷款本金、利息及滞纳金共354857.17元,其中本金共计164044.97元。房屋交付后,杨某易对房屋进行了装修,并办理入住手续居住至今。2003年12月1日,北京市昌平区国土资源和房屋管理局颁发了上述房屋的所有权证,登记的房屋所有权人为杨某,房屋坐落位置昌平区901号,房屋性质为经济适用住房。

  关于杨某易、杨某在此案中的法律关系,杨某易认为其是借杨某的名义购买房屋,杨某认为杨某易只是借住在他购买的房屋内。但杨某、杨某易双方均不能出示书面协议。关于首付款出资问题,庭审过程中,杨某陈述首付款共90984.5元是自己现金支付,其中有5万元是向其弟弟所借。为证明上述说法,杨某当庭出示了其弟弟出具的一份说明。除首付款以外的其他款项,杨某承认是杨某易出资。关于交付首付款的地点及与签订购房合同的先后顺序杨某称时间太久不记得了。

  杨某易庭审中陈述所有款项包括首付款和贷款等都是其支付的。为证明上述事实,依杨某易申请,法院向中国工商银行调取了一份2003年3月5日许帆(杨某易之妻)向房地产开发公司转账88800元的转账凭证。杨某易称上述款项是首付款的一部分,其余部分为交付的现金。关于首付款的数额,杨某易认可实际数额为90984.5元。另查明,在购房过程中杨某易还支付了契税7065元、印花税235元、产权登记费40元、证照费5元、工本费12元、经济适用房综合地价款19098元、保险费2219元、律师服务费950元、公共维修基金9420元、产权登记代办费500元、抵押代办费200元,共计39744元。

  关于房屋的市场价值,经杨某易申请,法院通过北京市高级人民法院摇号方式确定北京市国宏信价格评估有限公司对本案房屋的市场价值进行评估。2014年7月2日,评估公司出具鉴定意见为:以2014年4月30日为价格评估基准日,房屋市场价值为366.82万元,其中房地产价格评估值为356.58万元,装修及不可分割家具、家电部分评估值为10.24万元。杨某易支付评估费28600元。

  再查明,2012年,杨某向法院起诉杨某易,要求确认上述诉争房屋归其所有,2012年昌平法院判决确认诉争房屋归杨某所有。后杨某易不服提起上诉,上诉过程中又自愿撤回上诉。

  一审判决后,杨某不服提起上诉。

  三、法院判决

  1、一审判决

  1)杨某返还反诉杨某易购房首付款及已偿还贷款、契税、印花税、产权登记费、证照费、工本费、经济适用房综合地价款、保险费、律师服务费、公共维修基金、产权登记代办费、抵押代办费,以上共计四十八万五千五百八十五元六角七分;

  2)杨某支付杨某易房屋增值款一百九十二万元、房屋装修损失十万二千四百元,以上共计二百零二万二千四百元;

  3)杨某易于杨某履行完毕前两项判决内容之日起十五日内从北京市昌平区东小口镇天通西苑三区7号楼7单元901室搬离,并将该房屋交还原告杨某;

  4)驳回杨某易的其他反诉请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  杨某主张房屋购买时首付款为其支付,但未能证明其主张,杨某易能够提供在购房合同签订期间相关的账户变动情况,且杨某易一直负责偿还房屋的贷款。由此,法院认定本案房屋为杨某易出资。

  本案房屋为杨某易出资,登记在杨某名下,则二者之间的法律关系有两种可能:借名买房关系或借款关系。如二人之间的法律关系是借款关系时,则应有以下事实佐证。其一、房屋的购房票据等均应为杨某持有;其二、杨某占用房屋;三、杨某对房屋进行的装修。本案证据表明,上述三项事实特征,本案均不符合。其一、房屋的购房票据等为杨某易持有;二、杨某易占用房屋;三、杨某易对房屋进行了装修。基于以上事实,加之杨某易提供了借名买房的合理的理由。由此。杨某易主张的其与杨某存在借名买房约定,该主张可以成立,法院予以支持。

  双方存在借名买房关系,则只能以杨某名义交纳相关的税费,付款凭证上付款人为杨某并不能表明对应款项确为杨某支付。房屋的购房票据等为杨某易持有的情况,可以表明房屋的购房票据及相关税费为杨某易支付。故法院判令杨某返还杨某易支付的相关税费不违反法律的规定,杨某的对应主张无事实依据,法院不予支持。

  现房屋已判给杨某,由于杨某易付出了大量投资,所以酌情给予杨某易补偿。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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