限价房为共有房屋时，擅自处分是否产生物权效力？

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　赵某宏诉称：我系陈某想母亲，陈某想与陈某2011年结婚，2014年离婚。2010年，我从单位处分得房产一套，位于朝阳区大河小区301号的限价房一套。我经单位同意，借用陈某想之名购买了涉案房屋，以便于办理房屋贷款。涉案房屋的定金、首付款、契税、维修基金、贷款按揭等费用系我出资支付。二被告离婚时擅自在离婚协议书中分割了涉案房屋，侵犯了我的物权，特请求判令二被告签订的《离婚协议书》中处分涉案房屋的条款无效。

　　二、被告辩称

　　陈某辩称：1、涉案房屋的贷款按揭、契税系我与陈某想出资支付，首付款系原告赠与陈某想。2、限价商品房依据政策规定在夫妻之间是可以约定变更所有权的，所以我与陈某想的约定合法。3、赵某宏和陈某想系母子，存在共同利益，我质疑原告给陈某想出具承诺书的效力。

　　陈某想辩称：同意原告的诉讼请求。1、我和陈某签订离婚协议书并非自愿。2、涉案房屋产权不归属于我和陈某，更不是我们的夫妻共同财产。

　　三、审理查明

　　经审理查明：据查，二被告的离婚协议中明确约定涉案房屋系夫妻共同财产，离婚后归陈某所有。另查，涉案房屋装修的费用也是原告出资。原告向本院提交了单位出具的“购买限价房临时凭单”，陈某不认可其真实性及证明内容。另经本院实地探访，原告单位领导的证言印证了原告所述属实。但是被告陈某不予认可。被告陈某想表示认可，并强调涉案房屋支付首付款、办理贷款时根本就不认识陈某。赵某宏向法庭提交了陈某想针对涉案房屋产权归属一事出具的“承诺书”，明确表示涉案房屋系原告借被告陈某想之名购买的房产，产权归赵某宏所有。陈某不认可“承诺书”的其合法性和证明目的。二被告均不具备申请限价房的资格。

　　四、北京市朝阳区人民法院判决

　　北京市朝阳区人民法院经审理后判决：

　　(1)原被告《离婚协议》中涉及处分涉案房屋的内容无效。

　　(2)案件受理费由原被告二人平均负担。

　　五、北京房地产律师靳双权点评

　　依据《中华人民共和国物权法》第九十三条，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有，共有包括按份共有和共同共有。本案中，涉案房屋的登记所有权人虽然为被告李想，但是不动产权属证书并非物权归属的绝对证明，权利人也有可能通过其他很多方式取得涉案房屋的产权，涉案房屋系政策性住房，根据政策规定，其在购买资格、申请程序上都设置了严格的限制。陈某想认可涉案房屋系原告单位向原告提供的福利房，被告陈某不认可此事，但是其无法提供证据证明涉案房屋系陈某想申请取得的购房名额。根据本案查明的事实及原被告提供的系列证据，虽不足以证明涉案房屋系赵某宏的个人住房，但是足以令法院相信原告自始存在购买涉案房屋的意思表示，并且也做出了为购买涉案房屋出资的行为。综前所述，法院有理由相信原告享有涉案房屋相应份额，也可认定涉案房屋不是二被告的夫妻共同财产。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十一条，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。涉案房屋不是二被告的夫妻共同财产，二被告签订的离婚协议对涉案房屋擅自进行处分，且事前亦未征求原告的意见，故该处分行为当属无效行为。

　　综上所述，法院的判决是正确的。