借名人亦拥有购保障房资格 该借名协议有效吗？

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　居某茵诉称：2009年北京市朝阳区X号拆迁，居某茵作为被拆迁人获得购买一套拆迁安置房屋的指标。居某茵将该指标给了宋某林，并将100万元借给了宋某林用于购房。因宋某林已有一套安置房指标，不能再以宋某林名义购房，因此双方签订《协议书》，约定以居某茵的名义购买涉案房屋归宋某林所有。2011年10月26日，居某茵取得产权证书。宋某林占用该房屋并出租至今。居某茵认为，宋某林借用居某茵的名义购买涉案房屋，双方约定该房屋所有权归宋某林，规避了关于经济保障性住房的政策，应属无效。涉案房屋属于限价房，限价房一般属于政策性保障性住房。宋某林同时在此次拆迁中也购买了一套限价房，根据国家规定，宋某林不可再购买政策性保障性住房。诉讼请求：要求确认双方就购买涉案房屋所签订的《协议书》无效;要求宋某林腾退并返还涉案房屋;要求宋某林支付自2011年11月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费(每月按照2803元计算)。

　　二、被告辩称

　　宋某林辩称：双方所签协议书是在双方自愿的情况下签订的，该协议书真实合法有效。宋某林支付了全部房款。涉案房屋一直处于宋某林的实际控制和占用之下。双方签订的协议书没有损害任何第三方的权益，也未损害公众的利益，不满足合同法规定的无效合同的情形，也没有违反法律、行政法规的强制性规定，故不同意居某茵的全部诉讼请求。

　　三、审理查明

　　居某茵与宋某林系母女关系。2009年6月17日，北京市朝阳区市管委与居某茵签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》约定：甲方(即朝阳区市管委)因X环境整治项目建设，需要拆迁乙方(即居某茵)在拆迁范围内X号所有的房屋。乙方正式住宅房屋4间，建筑面积77.06平方米，在册人口5人，实际居住人口5人，分别是户主居某茵，之女宋某林，之外孙王宁，之女宋云，之女婿王望。甲方支付乙方拆迁补助费共计867726元。后，居某茵领取了全部拆迁补偿款和补助费。此后，朝阳区市管委与居某茵、宋某林及居某茵之女宋云分别签订限价房源认购意向书，拆迁安置的限价房源位于朝阳区X小区。宋某林及宋云以各自名义在该小区各购买安置房一套。

　　2010年8月19日，居某茵与宋某林签订《协议书》，约定：“一、由于甲方无资金购买朝阳区X小区两居室房屋一套，即涉案房屋，同意由乙方出资并支付全部购房款，并约定该房屋所有权归乙方所有。二、甲方在取得所购房屋产权证5日后，甲方以公证方式立遗嘱将所购房屋所有权留给乙方。三、自甲方取得所购房屋产权证5日后，甲方以赠与方式将所购房屋所有权过户给乙方。”后，宋某林以居某茵的名义交纳了购房款共计447472.54元。

　　2011年10月26日，宋某林领取了涉案房屋的房产证，涉案房屋所有权登记在居某茵名下。

　　四、法院判决

　　驳回居某茵的全部诉讼请求。

　　五、律师点评

　　依法成立的合同，自成立时生效。本案中，居某茵与宋某林系母女关系，且均系被安置人员，涉案房屋系拆迁安置政府保障性住房，而非一般意义上的向不特定社会公众配售的政府保障性住房。家庭成员内部在拆迁安置过程中因不愿意浪费安置用房购房资格而私下商定所有权归属的情况并未侵犯社会不特定公众的利益，并未侵犯具备一般购买资格的社会不特定公众享受政府保障性住房公平配售的权益。综上，居某茵与宋某林之间签订的《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行义务，故居某茵要求确认《协议书》无效的诉讼请求，不能得到支持。

　　提示：借名买房的效力不可一概而论。看借名买房是否合法有效，主要看该行为是否侵犯具备一般购买资格的社会不特定公众享受政府保障性住房公平配售的权益。借名买房存在较大法律风险，建议借名人咨询专业律师。