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房产律师教你如何证明“借名买房”成立?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-03-12 18:25

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  2014年5月,王某称:3室原系公房,因吕某将离开北京到外地工作,吕某的原工作单位欲将诉争房屋收回。我与吕某协商由我以吕某名义购买诉争房屋,吕某同意。因吕某与我的姑父杨央关系好,吕某便委托杨央办理房改手续,1998年5月,杨央带领我以吕某名义与X县房产管理局签订了公有住宅楼房出售合同,我交纳了全部购房款及房改手续费。因使用吕某的工龄,我给付其8000元补偿款。双方存在借名买房这一约定,2000年吕某出具了房产赠送证明书以便我办理房屋过户手续,2003年诉争房屋购买满5年后,吕某再次出具委托书委托王莲代其办理诉争房屋的过户手续。房改一共花费了五万余元,吕某未支出分文,交纳各项费用的票据及房产证均在我手中,吕某并未见过。吕某于1997年、1998年取得的是诉争房屋的使用权而非所有权,故本案不涉及夫妻共同财产的问题,另,吕某及其爱人张某自我处收取了很多现金和好处,张某对诉争房屋已由我购买一事知情。请求:判令吕某、张某协助我办理诉争房屋过户手续。

  二、被告辩称

  吕某、张某辩称:不认可王某所述内容,不同意王某的诉讼请求,理由如下:一、诉争房屋原是公租房,吕某通过房改政策购买了诉争房屋,购买诉争房屋需要使用吕某的工龄,王某及其爱人许燕与吕某并非同一单位职工,不具备购买诉争房屋的资格;二、吕某委托杨央办理诉争房屋的房改手续。合同签订时吕某没钱,后来吕某通过其亲属分多次将钱给杨央,由杨央将房款交到X房管局。离开北京后,吕某将诉争房屋委托给杨央管理,杨央管理房屋时谁实际居住吕某并不知情;三、2000年、2003年,吕某出具了赠与证明及委托书,但出具原因是王某因住房困难于2000年表示希望以12万元的价格购买诉争房屋,因王某不认识吕某便通过杨央问吕某是否同意出售,吕某表示同意,为了帮王某节省税费,吕某出具了赠与证明,但赠与证明并非其真实意思表示。赠与证明出具后杨央意外去世,王某未支付承诺的12万元。2003年,杨央爱人王莲再与吕某协商房屋买卖事宜,但王某仍未付款,故未能办理房屋过户手续。综上,吕某与王某不存在买卖关系、借名买卖关系、赠与关系。

  三、法院判决

  吕某、张某协助王某办理房屋过户手续,将坐落于3室房屋自吕某名下过户至王某名下。

  四、律师点评

  王某提交的证据可以证明借名买房关系成立,理由是:

  一、吕某离京后诉争房屋房改前,王某占用诉争房屋并向X房管局交纳租金,王某与吕某就诉争房屋实际形成的是借用关系。在王某借用诉争房屋8年后,诉争房屋房改,王某持有房改全部手续及费用票据可以证明其实际交纳了房改费用,除非吕某有充分证据证明王某以不当方式取得上述证据,但吕某未提交相关证据。杨央虽是诉争房屋房改的经手人,根据一般生活经验,如果吕某实际支付了房改费用,吕某应当向杨央索要交费票据,特别是杨央去世后其应当收回由己保管,而事实上房改全部票据均由王某持有,故吕某关于王某通过杨央取得上述证据原件的意见亦与常理不符。综上,确认王某支付了房改的全部费用。

  二、王某占用诉争房屋的25年中,吕某在明知王某占用诉争房屋的情况下未向王某主张过任何权利,特别是杨央去世后王某长期占有使用诉争房屋,王某长期不受干扰的占有使用诉争房屋的情形可以佐证王某占有诉争房屋具有合法依据。

  三、2000年的赠与协议中吕某明确表示同意将涉案房屋过户至王某名下,而2003年的委托书亦对办理诉争房屋过户事宜的内容有清晰地记载。吕某三年内两次出具包含产权变动意思的书面材料的行为,恰可佐证吕某有将涉案所有权转移登记至王某名下的意思表示,可以证明双方存在借名登记这一约定。

  综上,双方当事人虽未有书面借名买房协议,但王某长期在诉争房屋中居住,持有房改所有费用票据及合同的情况下,且能够提供吕某出具的记载有产权变动意思的书面材料,故,认为王某提供的证据相互印证形成了完整的证据链条,可以证明王某以吕某名义购买诉争房屋,双方存在借名买房合同关系,现诉争房屋已经具备过户条件,吕某、张某作为诉争房屋的共有权人,应当协助王某办理房屋过户手续。

  风险提示:主张借名买卖关系存在的借名人需对双方存在借名买房合同关系承担举证责任,如借名人不能提交证据或提交的证据不能达到高度盖然性的证明标准,则举证不能的不利后果需借名人自行承担。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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