公产房改房权属认定与借名纠纷中的法律分析

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　2014年2月，吕某、齐某称：王某、吕某峰系吕某的亲生父母，但吕某自小和姥爷王小川、姥姥王月娥一起生活。王小川原为北京X局职工，1955年该局将丰台区X号公产房分给王小川。王小川夫妇去世后将该房屋留给吕某,吕某一直在此居住，并于1989年将房屋与另一个位于北京市朝阳区××号的公产房(以下简称涉案房屋)对换。2010年8月18日，吕某、齐某全额出资购买涉案房屋，但因户主为王某，即以其名义进行购买，房产证上写的是王某的名字。现未办理过户手续，王某起诉到法院要求我腾房。我们请求判令涉案房屋归我们共同所有。

　　二、被告辩称

　　王某、吕某峰共同辩称：吕某、齐某提到的原有房屋来源系王小川分得的×号留给吕某，我们不清楚“留”如何在法律上界定。我们认为，该房屋是公租房，不是个人私房，王小川无法进行处分。 1988年王小川去世，1989年换房时，吕某只有19岁，经济上不独立。置换后的公房承租人一直是王某，不能因为吕某在涉案房屋实际居住就成为承租人，公房承租人是有严格的限定条件的。吕某、齐某称其2010年全额出资购买涉案房屋，与事实严重不符。房屋属于房改房，按照成本价1560元出售，总价8万余元，而吕某只支付了22000元左右的房款，其他的房款是使用我们的工龄折抵的。购房是由吕某代为办理的，过程中是以王某的名义购买。涉案房屋是房改房，不能对社会上任何人出售，吕某不具备购房资格，借名违反法律和政策。

　　三、审理查明

　　双方当事人共同确认王小川系丰台区某处公房承租人，王小川1988年去世后，丰台区公房的承租人变更为王某，1989年王某通过换房方式取得了涉案房屋承租权。吕某、齐某主张王小川去世后，其三名子女同意由吕某承租丰台区某处公房，但由于当时吕某上大学，户口为集体户口，故由其母亲王某承租。王某、吕某峰对此不予认可。就此，吕某、齐某提交王梅梅先后出具的两份书面证词及王青青的书面证词，证词主要内容与吕某、齐某陈述的主张基本吻合。王某、吕某峰亦提交王梅梅出具的书面证词一份，主要内容与吕某、齐某提供的王梅梅证词相悖。法院于2014年4月24日前往王青青家，就其提供书面证词的真实性予以核实，其陈述的内容与吕某、齐某的主张一致。

　　王梅梅及王青青为王某之姐。

　　经查，王某未在涉案房屋实际居住，吕某在涉案房屋居住。王某的户籍所在地位于涉案房屋，吕某、齐某的户籍所在地不在涉案房屋处。

　　2010年8月18日，王某作为乙方，北京X局作为甲方，签署《北京X局出售公有住房协议书》，主要内容为甲方向乙方按成本价每建筑平方米1560元出售涉案房屋，乙方实付房价款22807.68元，公共维修基金1741.58元。上述款项由吕某夫妇支付。2011年2月9日，王某取得涉案房屋所有权证书，房屋性质为房改房(成本价)。

　　四、法院判决

　　驳回吕某、齐某的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提交证据，没有证据或证据不足的，应承担不利后果。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

　　本案中，吕某、齐某主张涉案房屋是借用王某工龄及名字购买，但其对此未能提供充足的证据加以证明，在王某明确否认的前提下，吕某、齐某的主张无法得到采信。

　　事实上，从王小川去世后，无论换房前，还是换房后，公房承租人一直为王某，且王某取得房屋所有权的依据系2010年通过成本价购买的房改房。现房屋所有权证书记载的所有权人为王某，虽然吕某长期在此居住，购房款中现金支付部分由吕某夫妇出资，但不能就此认定房屋所有权归属于吕某，双方之间相关权利义务可以另行解决。

　　风险提示：主张借名买卖关系存在的借名人需对双方存在借名买房合同关系承担举证责任，如借名人不能提交证据或提交的证据不能达到高度盖然性的证明标准，则举证不能的不利后果需借名人自行承担。